Đánh thuế 20% lãi bán BĐS: 'Nhiều thách thức cho người dân và cơ quan thuế'

- Ông đánh giá như thế nào về đề xuất áp dụng thuế suất 20% trên phần lãi chuyển nhượng bất động sản, thay cho mức 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng như hiện nay?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Về mặt pháp lý, đề xuất này cần được xem xét kỹ lưỡng trong quá trình xây dựng pháp luật, đảm bảo tuân thủ các nguyên tắc cơ bản của pháp luật thuế như tính công bằng, minh bạch và hiệu quả. Bên cạnh đó, việc xác định chính xác "phần lãi chuyển nhượng" có thể đặt ra nhiều thách thức trong thực tế. Do đó, cần có cơ chế rõ ràng, minh bạch và dễ thực hiện để xác định giá mua ban đầu (bao gồm các chi phí liên quan đến việc mua và cải tạo bất động sản), tránh tình trạng gian lận, trốn thuế và phát sinh tranh chấp.

Cuối cùng, cần xem xét đến việc áp dụng quy định mới này đối với các giao dịch bất động sản đã phát sinh trước thời điểm luật có hiệu lực, đảm bảo tính ổn định của môi trường pháp lý và quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.

Về mặt kinh tế - xã hội, về lý thuyết, việc đánh thuế trên phần lãi có thể giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản có nhiều biến động và tiềm ẩn các hoạt động đầu cơ. Tuy nhiên, mức thuế suất 20% trên phần lãi có thể tác động đến tâm lý của nhà đầu tư, làm tăng chi phí giao dịch và có khả năng làm giảm tính thanh khoản của thị trường, đặc biệt là đối với các nhà đầu tư ngắn hạn. Điều này có thể ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản.

Mặt khác, việc đánh thuế trên phần lãi được cho là công bằng hơn so với việc đánh thuế trên tổng giá trị chuyển nhượng, bởi nó trực tiếp đánh vào phần lợi nhuận thực tế mà người chuyển nhượng thu được. Tuy nhiên, cần đảm bảo rằng việc xác định chi phí liên quan đến bất động sản được thực hiện một cách khách quan và đầy đủ. Đồng thời, đối với những người dân mua bán nhà ở thông thường, không mang tính đầu cơ, việc tăng thuế có thể tạo thêm gánh nặng tài chính. Cần có những quy định cụ thể để bảo vệ quyền lợi của những đối tượng này.

Tóm lại, đề xuất đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản là một thay đổi lớn, có thể mang lại những tác động đáng kể đến thị trường bất động sản và nguồn thu ngân sách. Để chính sách này được thực thi hiệu quả và công bằng, cần có sự nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng về mọi mặt, tham khảo ý kiến của các chuyên gia, doanh nghiệp và người dân, đồng thời xây dựng một hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch và dễ thực hiện.

- Theo ông, thay đổi này có thực sự hướng tới sự công bằng trong thuế thu nhập cá nhân?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Với cách tính hiện hành, người bán dù lãi ít hay thậm chí lỗ vẫn phải chịu một mức thuế cố định trên toàn bộ giá trị giao dịch. Điều này rõ ràng không phản ánh đúng khả năng chịu thuế của họ.

Việc chuyển sang đánh thuế trên phần lãi sẽ đảm bảo rằng người có thu nhập cao hơn từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản sẽ đóng góp vào ngân sách nhà nước nhiều hơn.Trong khi đó, những người có lợi nhuận thấp hoặc không có lợi nhuận sẽ chịu mức thuế tương ứng.

Tuy nhiên, liệu cải cách này có thực sự đạt được sự công bằng tuyệt đối và hạn chế được tình trạng "hai giá" hay không lại là một vấn đề phức tạp hơn.

- Điều này liệu có giúp hạn chế tình trạng “hai giá” hay lại phát sinh hình thức gian lận mới?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Về việc hạn chế tình trạng "hai giá", quy định trên có tiềm năng góp phần vào việc này, nhưng không phải là giải pháp triệt để. Tình trạng "hai giá" phát sinh do nhiều nguyên nhân, trong đó có việc người bán muốn kê khai giá thấp hơn giá thực tế để giảm thiểu nghĩa vụ thuế theo phương pháp tính hiện hành. Khi thuế được tính trên phần lãi, động lực để kê khai giá bán thấp hơn có thể giảm đi, vì cơ quan thuế sẽ tập trung vào việc xác định giá mua ban đầu và giá bán hiện tại để tính phần chênh lệch.

Tuy nhiên, điều này không loại trừ hoàn toàn khả năng tiếp tục tồn tại hoặc phát sinh các hình thức gian lận mới. Cụ thể, khó khăn trong việc xác định giá mua ban đầu. Việc thu thập chứng từ, hóa đơn liên quan đến việc mua bất động sản từ nhiều năm trước có thể gặp khó khăn. Người bán có thể cố tình không cung cấp đầy đủ hoặc cung cấp các chứng từ không hợp lệ để khai giảm chi phí, từ đó làm tăng phần lãi chịu thuế.

Tiếp đó, có thể phát sinh hình thức gian lận là thỏa thuận ngầm ngoài hợp đồng. Các bên mua bán vẫn có thể thỏa thuận một khoản tiền "ngoài luồng" không được ghi nhận trong hợp đồng mua bán để giảm thiểu số thuế phải nộp trên phần lãi đã kê khai. Việc kiểm soát các giao dịch ngầm này là rất khó khăn.

Cuối cùng là chuyển chi phí không hợp lệ vào giá vốn. Người bán có thể tìm cách đưa các chi phí không liên quan hoặc không hợp lệ vào giá vốn để làm giảm phần lãi chịu thuế.

- Theo ông, hệ thống hiện nay đã đủ điều kiện để áp dụng phương pháp tính thuế theo phần lãi chưa? Việc này có làm gia tăng gánh nặng thủ tục hành chính cho người dân?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Hệ thống hiện tại vẫn còn một số thách thức đáng kể để có thể áp dụng một cách trơn tru và hiệu quả phương pháp tính thuế theo phần lãi đối với chuyển nhượng bất động sản. Một trong những điều kiện tiên quyết để áp dụng phương pháp này là khả năng xác định chính xác và minh bạch giá mua ban đầu của bất động sản.

Hiện nay, việc lưu trữ hồ sơ, chứng từ mua bán, đặc biệt là đối với các giao dịch diễn ra từ nhiều năm trước, còn chưa được hệ thống hóa và đồng bộ. Người dân có thể gặp khó khăn trong việc tìm kiếm và cung cấp đầy đủ các giấy tờ chứng minh giá mua, các chi phí liên quan đến việc tạo lập tài sản (nếu có). Điều này có thể dẫn đến tranh chấp giữa người nộp thuế và cơ quan thuế, gây mất thời gian và công sức cho cả hai bên.

Bên cạnh đó, cơ sở dữ liệu về giá bất động sản qua các thời kỳ còn chưa đầy đủ và cập nhật. Việc thiếu thông tin này sẽ gây khó khăn cho cơ quan thuế trong việc đối chiếu, kiểm tra tính xác thực của giá mua được kê khai, đặc biệt là trong trường hợp người nộp thuế không cung cấp được chứng từ hoặc chứng từ không rõ ràng.

Về vấn đề gia tăng gánh nặng thủ tục hành chính cho người dân, việc chuyển đổi sang phương pháp tính thuế theo phần lãi chắc chắn sẽ làm tăng khối lượng công việc và độ phức tạp của thủ tục hành chính. Thay vì chỉ cần kê khai giá chuyển nhượng như hiện nay, người dân sẽ phải thu thập, cung cấp và giải trình thêm các giấy tờ liên quan đến giá mua, các chi phí cải tạo (nếu có). Điều này đòi hỏi người dân phải tốn nhiều thời gian, công sức hơn trong việc chuẩn bị hồ sơ khai thuế.

Ngoài ra, cơ quan thuế cũng sẽ phải thực hiện nhiều công đoạn hơn trong quá trình tiếp nhận, kiểm tra và xác minh thông tin do người dân cung cấp. Điều này có thể dẫn đến tình trạng hồ sơ bị xử lý chậm trễ, gây phiền hà cho người dân.

- Có quan điểm cho rằng phương pháp tính 2% hiện tại bị cho là tạo điều kiện cho tình trạng khai giá thấp. Theo ông, có giải pháp nào kiểm soát hiệu quả tình trạng này trong ngắn hạn?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Phương pháp tính thuế 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng hiện tại bị nhiều người phản đối vì nó tạo ra kẽ hở lớn cho tình trạng khai giá thấp. Người bán có động lực kê khai giá giao dịch thấp hơn giá thực tế để giảm thiểu số thuế phải nộp, bởi mức thuế phải nộp tỷ lệ thuận với giá trị giao dịch, bất kể lợi nhuận thực tế là bao nhiêu.

Trong ngắn hạn, để kiểm soát hiệu quả tình trạng khai giá thấp này, tôi cho rằng có thể áp dụng đồng thời một số giải pháp sau. Thứ nhất, cần tăng cường cơ sở dữ liệu và công khai thông tin về giá giao dịch. Điều này bao gồm việc xây dựng và cập nhật thường xuyên cơ sở dữ liệu về giá giao dịch bất động sản thực tế tại các khu vực khác nhau, thu thập thông tin từ nhiều nguồn và công khai một phần thông tin về giá giao dịch tham khảo để người dân và cơ quan thuế có cơ sở đối chiếu ban đầu.

Thứ hai, cần nâng cao vai trò của cơ quan công chứng bằng cách quy định rõ trách nhiệm của công chứng viên trong việc xác minh tính hợp pháp và tính hợp lý của giá giao dịch. Đồng thời tăng cường đào tạo và nâng cao nghiệp vụ cho đội ngũ này.

Thứ ba, việc sử dụng công nghệ và phân tích dữ liệu cũng rất quan trọng. Áp dụng các công nghệ phân tích dữ liệu lớn để phát hiện các giao dịch có dấu hiệu khai giá thấp và xây dựng các thuật toán, mô hình dự đoán giá bất động sản sẽ giúp cơ quan thuế có thêm công cụ kiểm soát.

Thứ tư, cần tăng cường kiểm tra và xử lý nghiêm các trường hợp khai giá thấp thông qua việc tăng tần suất và hiệu quả thanh tra, xử lý nghiêm minh các hành vi trốn thuế và thiết lập đường dây nóng để khuyến khích người dân tố giác.

Cuối cùng, trong ngắn hạn, có thể cân nhắc điều chỉnh mức thuế suất 2% theo khu vực và loại hình bất động sản có nguy cơ khai giá thấp cao hơn, tuy nhiên cần nghiên cứu kỹ lưỡng để tránh tác động tiêu cực.

Xin cảm ơn ông!