‘Đất đai như tấm chăn hẹp, người này được đắp thì người khác sẽ lạnh’

Bốn thay đổi “đặt lại nền móng” chính sách giá đất

Trong nhiều năm qua, giá đất gần như chỉ “chạy” theo chiều đi lên. Điều này không chỉ khiến chi phí đầu vào của doanh nghiệp bị đội lên cao mà còn đẩy giá nhà vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Đặc biệt, khi giá đất sơ cấp bị “neo” theo kết quả đấu giá cao hoặc bị “thổi” bởi những cơn sốt ở thị trường thứ cấp, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất lập tức “phình ra”, tác động trực tiếp tới giá thành sản phẩm và bào mòn sức cạnh tranh của nền kinh tế.

Bối cảnh đó giải thích vì sao dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 được xem như  một cuộc “đại phẫu” với trọng tâm là thay đổi cách xác định về giá đất và tài chính đất đai. Mục tiêu là đưa yếu tố quản lý nhà nước trở thành “trục chính” thay cho nguyên tắc thị trường, qua đó giúp nhà nước chủ động “bình ổn” giá đất ở thị trường sơ cấp thay vì “thả nổi” theo biến động thị trường.

Trao đổi với VietnamFinance, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng dự thảo sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 đã đề xuất sửa đổi nhiều nội dung, làm thay đổi hoàn toàn chính sách về giá đất và tài chính đất đai. Theo ông, có thể nhận diện bốn điểm mới quan trọng.

Thứ nhất là bỏ nguyên tắc thị trường trong các phương pháp định giá đất (quy định tại Điều 158 luật hiện hành), thay bằng nguyên tắc “Bảo đảm phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thực tế của địa phương”.

Thứ hai là dự thảo luật sửa đổi đề xuất sửa Điều 158 luật hiện hành để không quy định các phương pháp định giá đất mà giao Chính phủ quy định chi tiết, đây là kỹ thuật đã được áp dụng tại Luật Đất đai 2013.

Đồng thời, dự thảo luật sửa đổi cũng khẳng định vai trò của các phương pháp định giá đất: Việc xác định giá đất theo các phương pháp chỉ là để nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất. Quy định này nhằm bổ trợ cho nguyên tắc nêu trên: giá đất phải được xác định phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thực tế, có tính chất “bình ổn”.

Thứ ba là dự thảo luật sửa đổi đề xuất sửa Điều 160 luật hiện hành để loại bỏ “giá đất cụ thể”, khái niệm đã tồn tại trong Luật Đất đai 2024 cũng như Luật Đất đai 2013 trước đó. Thay thế cho khái niệm “giá đất cụ thể”, dự thảo sử dụng khái niệm “hệ số điều chỉnh giá đất”.

Thứ tư là quy định bảng giá đất ban hành hàng năm theo Điều 159 Luật Đất đai năm 2024 đã được đề xuất bãi bỏ và khôi phục lại quy định tại Luật Đất đai năm 2013 - UBND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần.

Một loạt các thay đổi trên được đưa ra nhằm giúp nhà nước thực hiện quyền kiểm soát về giá đất. Đây là giải pháp mới nhằm “khoan thư sức dân” trong bối cảnh “bội thu” ngân sách nhà nước từ đất (chi phí sử dụng đất của doanh nghiệp, người dân quá cao, tác động xấu đến hoạt động sản xuất).

Hai câu hỏi lớn chưa có lời giải

Dù những điều chỉnh mới được kỳ vọng sẽ giúp nhà nước chủ động hơn trong việc kiểm soát giá đất, tạo nền tảng cho một thị trường minh bạch và bền vững, thì câu chuyện về chính sách đất đai vốn luôn phức tạp và đa chiều chưa bao giờ chỉ là câu chuyện của những công cụ quản lý.

Bởi lẽ, khi thay đổi các nguyên tắc định giá và cơ chế tài chính liên quan đến đất đai, điều đó đồng nghĩa với việc sẽ “đặt lại” toàn bộ cách vận hành thị trường bất động sản, từ đấu giá quyền sử dụng đất, bồi thường cho người dân khi nhà nước thu hồi đất đến việc hình thành giá nhà ở.

Trong bối cảnh đó, ông Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng việc sửa đổi Luật Đất đai với đề xuất bỏ hoàn toàn khái niệm “giá đất cụ thể” thay bằng hệ số điều chỉnh và mở rộng tối đa phạm vi áp dụng bảng giá đất là một thay đổi mang tính nền tảng. Giải pháp này có ưu điểm rõ rệt: kiềm chế giá đất, giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp, qua đó hạ giá thành sản xuất và giúp giá nhà ở không bị đẩy lên quá cao. Tuy nhiên, bất kỳ chính sách nào cũng có tính hai mặt và khó tránh khỏi những vấn đề mới nảy sinh.

Đặt trong tình hình thực tiễn còn nhiều bất cập, theo vị chuyên gia, phương án sửa đổi này đang đứng trước hai câu hỏi lớn cần được giải đáp.

Thứ nhất là làm thế nào để giải quyết mâu thuẫn giữa một bên là nhu cầu kiểm soát giá đất, kiểm soát số thu từ đất không bị tăng quá cao, với một bên là nhu cầu phân bổ nguồn lực đất đai thông qua cơ chế cạnh tranh, minh bạch?

Nếu nhà nước quyết định giá đất sơ cấp dựa trên bảng giá đất, giá sẽ mang tính “phi thị trường” và được ấn định qua cơ chế hành chính, làm suy yếu các công cụ thị trường như đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Khi cơ chế đấu giá, đấu thầu bị hạn chế, nguy cơ giao đất chỉ định, phát sinh lợi ích nhóm hay nhũng nhiễu sẽ xuất hiện. Vấn đề đặt ra là phải thiết kế cơ chế để vừa kiểm soát giá đất, vừa giao được đất cho đúng đối tượng, đúng nhu cầu mà không làm mất tính minh bạch.

Thứ hai, nếu giá đất ở thị trường sơ cấp giảm, liệu giá nhà và giá bất động sản trên thị trường có thực sự giảm?

Trong nền kinh tế thị trường, giá cả phụ thuộc chủ yếu vào cung - cầu. Khi nguồn cung không đáp ứng đủ cầu, người nắm giữ tài sản vẫn có thể đẩy giá bán để tối đa hóa lợi nhuận, bất chấp chi phí đầu vào giảm. Do đó, muốn kiểm soát giá nhà, phải cải thiện khâu thực thi, tháo gỡ vướng mắc để dự án được triển khai thông suốt, cân bằng cung - cầu. Nếu không, biện pháp “bình ổn” giá đất chỉ mang tính hình thức và thậm chí còn tạo điều kiện để một nhóm nhà đầu tư có ưu thế đẩy giá bán, thao túng thị trường.

Ngoài ra, ông Đỉnh lưu ý, dự thảo sửa đổi còn đưa bảng giá đất và hệ số điều chỉnh vào làm căn cứ tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất thay cho giá đất cụ thể như hiện nay. Điều này có thể giúp đơn giản hóa quản lý nhưng cũng tiềm ẩn nguy cơ người dân không được bồi thường thỏa đáng, là nguyên nhân từng dẫn đến nhiều vụ khiếu kiện kéo dài.

“Có thể ví đất đai như là tấm chăn hẹp mà ai cũng cần đắp, người này được đắp thì người khác sẽ bị lạnh. Do đó, để luật sửa đổi khi ban hành có thể đi vào thực tiễn cuộc sống, tránh phát sinh các vướng mắc, ‘điểm nghẽn’ mới thì cần tính đến các giải pháp kiểm soát quyền lực, tránh nguy cơ lạm quyền hay nhũng nhiễu trong thực thi công vụ, đặc biệt là phải giải quyết tốt quyền lợi cho người có đất thị thu hồi để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội” - ông Nguyễn Văn Đỉnh nói với VietnamFinance.