Đất nền tỉnh: Diễn biến trái chiều tùy theo từng khu vực

Giao dịch có xu hướng tăng

Báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết nhiều khu vực ghi nhận lượng giao dịch đất nền tăng “đột biến”, nhất là những lô đất đã tách thửa.

“Xuất hiện nhiều hơn nhà đầu tư đi săn đất ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao”, đơn vị này đánh giá. Mức giá giao dịch thành công giảm từ 20-30% so với đỉnh sốt, nhưng đã đi vào ổn định và không còn dấu hiệu giảm giá. So với quý 4/2023 giá đã tăng khoảng 5%.

Đánh giá chung về thị trường này, VARS cho rằng, đất nền và bất động sản thổ cư là hai phân khúc ghi nhận sự “vận động” một cách tích cực nhất trong quý 1/2024. Giới chuyên gia nhận định, nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu quá trình đi "săn" đất tại vùng ven các thành phố lớn, những địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao. Những khu vực này có lượng giao dịch đất nền tăng nhanh, nhất là những lô đã tách thửa.

Tuy nhiên, diễn biến này không diễn ra đồng đều tại các khu vực. Thị trường miền Bắc như Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Giang, Hải Dương, cho thấy tín hiệu khả quan hơn so với miền Trung và miền Nam.

Phân tích rõ hơn về thị trường từng khu vực, VARS cho biết, tại khu vực Trung du Miền núi phía Bắc, hàng loạt dự án mới mở bán vào cuối quý, áp dụng các chính sách ưu đãi, chiết khấu,… hấp dẫn để kích cầu thị trường. Các dự án mở bán đều được quan tâm, giao dịch với tỷ lệ hấp thụ trên 40%. Giá sơ cấp không có nhiều biến động. Các sản phẩm đất đấu giá, đất nền, nhà riêng lẻ dưới 3 tỷ đồng tiếp tục ghi nhận thanh khoản và mức giá cải thiện.

Trong khi đó, ở Hải Phòng thuộc vùng Duyên hải Bắc Bộ tiếp tục có tín hiệu khởi sắc. Các dự án căn hộ vẫn duy trì được lượng giao dịch ổn định. Giá đất nền, nhà phố giá trị trung bình dưới 5 tỷ đồng tiếp tục được cải thiện, từ 3 – 5% so với cuối năm trước. Các thông tin về hạ tầng, dự án khu đô thị mới, đặc biệt là dự án Vin Vũ Yên tạo động lực, kéo theo làn sóng đầu tư với các triển vọng phát triển tích cực cho thị trường BĐS Hải Phòng. Trong khi đó, thị trường Quảng Ninh cũng thuộc vùng Duyên hải Bắc Bộ chưa ghi nhận thêm dấu hiệu tích cực.

Còn ở khu vực Trung Trung Bộ, theo VARS, mặc dù hưởng lợi từ thông tin quy hoạch, hạ tầng, tuy nhiên nguồn cung bất động sản chủ yếu vẫn là phân khúc căn hộ. Phân khúc đất nền phục hồi chậm. Phân khúc thấp tầng ghi nhận nguồn cung tăng 5% so với quý 1/2023. Lượng cầu tăng nhẹ tập trung hầu hết vào những dự án có pháp lý hoàn thiện.

Tại Tây Nguyên, đất nền vùng ven bắt đầu được nhà đầu tư quan tâm, giao dịch nhiều hơn với mức giá giảm khoảng 30 - 50% so với đỉnh sốt, nhất là các sản phẩm đất nền đã được tách thửa, hoàn thiện pháp lý.

Đối với khu vực TP.HCM và vùng phụ cận, phân khúc đất nền không có nhiều biến động trên thị trường sơ cấp. Thanh khoản đất nền thứ cấp cải thiện, tập trung ở các sản phẩm đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý với mức giá tăng khoảng 3% so với quý 4/2023.

Giá vẫn còn hợp lý

Ngược với phân khúc căn hộ chung cư, khi giá liên tục tăng từng ngày thì giá đất nền vẫn còn hợp lý so với giai đoạn trước.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, qua các số liệu nghiên cứu cho thấy phân khúc đất nền kênh đầu tư vua đã quay trở lại, nhất là phân khúc tầm 2 tỉ đồng/nền. Sự phục hồi này sẽ được thúc đẩy bởi nhiều động lực.

Thứ nhất, tính chu kỳ của thị trường đất nền, vào tháng 3 (sau Tết âm lịch) nhu cầu tìm kiếm đất nền thường tăng lên. Thứ hai, giá đất nền đã có sự điều chỉnh ở một số khu vực khiến nhà đầu tư cân nhắc đến việc tham gia thị trường. Nhiều tỉnh phía Nam như: Bà Rịa Vũng Tàu, Long An, Lâm Đồng, Đồng Nai chứng kiến mặt bằng giá rao bán đất nền hiện tại giảm từ 12% - 19% so với đầu năm 2023. Thứ ba, làn sóng đón đầu thay đổi của 3 bộ Luật mới có hiệu lực từ năm 2025.

Ngoài ra, quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng, dự báo nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm rất mạnh sau 2025. Tuy nhiên, nhu cầu về đất nền khó giảm trong dài hạn vì tâm lý người Việt vẫn rất chuộng loại hình này. “Khi cung ít cầu nhiều, giá đất nền sẽ đi lên. Nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này và bắt đầu tìm kiếm đất nền trước khi luật mới áp dụng.

Cũng theo ông Tuấn, trong 3 tháng đầu năm, thị trường xuất hiện càng nhiều nhóm đầu tư “cá mập” đi săn đất nền số lượng lớn. Động thái này có thể đẩy chu kỳ tăng giá đất nền đến sớm hơn những dự báo trước đó, có thể là từ quý 2 năm nay.

Theo ông Tuấn, hiện nay giá đất nền vẫn đang ổn định, nhưng càng về cuối quý 1, số lượng các nhà đầu tư có sẵn tiền đi gom hàng và đi tìm mua đất nên càng nhiều lên. Khi nhu cầu tăng rõ ràng hơn thì giá sẽ tăng. Nhiều đơn vị môi giới đất nền cũng đã xác nhận là giá đất nền có sự điều chỉnh ngay trong tháng 3 này.

"Hiện tại là thời điểm thích hợp để săn tìm quỹ đất đầu tư. Tuy nhiên, nhà đầu tư nên lựa chọn những lô đất nền có giá vừa phải, dưới 2 tỷ đồng, pháp lý đầy đủ và có sổ chủ quyền. Dự báo nhóm này sẽ ghi nhận giao dịch tăng lên trong thời gian tới.

Khi các luật sửa đổi cùng được áp dụng từ ngày 1/1/2025, nguồn cung đất nền sẽ ít hơn bởi các chủ đầu tư bị hạn chế phân lô bán nền. Lúc này, giá đất nền có thể sẽ sang một chu kỳ tăng giá mới. Trong các lần điều chỉnh luật trước đây, đất chỉ tăng chứ không giảm. Năm 2024 - 2025 có thể là cơ hội cuối cùng để mua đất nền đối với những người có nhu cầu thực, còn với chủ đầu tư thì đây vẫn là giai đoạn khó khăn. Do vậy, nhà đầu tư nên suy xét cẩn trọng trước khi xuống tiền", ông Tuấn nhận định.