Đất nền, chung cư, bất động sản thổ cư diễn biến thế nào trong quý đầu năm 2024?

Đất thổ cư là “ngôi sao”

Theo báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2024 và dự báo thị trường quý II/2024 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), mức giá đất nền dù đã tăng nhưng vẫn thấp hơn khoảng 20 - 30% so với đỉnh “sốt”. Hiện giá bán đã đi vào ổn định và không còn dấu hiệu giảm giá. So với quý IV/2023, giá đất hiện đã tăng khoảng 5%. Riêng thị trường ven Hà Nội và gắn liền với khu công nghiệp, mức tăng còn chạm ngưỡng 10 - 20%.

Ông Lê Đình Chung, CEO SGO Homes nhìn nhận, nếu so sánh với phân khúc thấp tầng và chung cư, đất nền đang có đà tăng giá tương đối ấn tượng. Đặc biệt, với các thửa đất có giá dưới 2 tỷ đồng tại vùng ven, mức tăng có thể lên tới 40%. Ngược lại, phân khúc thấp tầng chỉ ghi nhận mức tăng giá khoảng 3%. Với căn hộ chung cư, mức tăng cũng chỉ dao động khoảng 5 - 10%.

“Nhiều khu vực chứng kiến lượng giao dịch đất nền tăng đột biến, nhất là những lô đất đã tách thửa. Dẫu vậy, nhà đầu tư vẫn cần giữ thái độ thận trọng, tránh cuốn theo các ‘cơn sốt ảo’ trong bối cảnh thị trường vẫn chỉ đang trong giai đoạn hồi phục. Thậm chí, một số nơi đang có giá tăng một cách vô căn cứ”, ông Chung đánh giá.

Còn với phân khúc đất thổ cư tại trung tâm thành phố, nhà đầu tư đang tập trung “rót” tiền vào những thửa có giá khoảng 3 - 5 tỷ đồng. Đối với đất thổ cư vùng ven, “khẩu vị” của người mua lại hướng đến những thửa có giá trên dưới 2 tỷ đồng.

Theo các chuyên gia của VARS, giá đất thổ cư hiện tăng giá 5 - 10% so với quý IV/2023. Tại vùng ven Hà Nội và những nơi gắn liền với các khu công nghiệp, mức tăng sẽ cao hơn, rơi vào khoảng 10 - 20%.

Đà tăng giá nêu trên là minh chứng cho thấy, đất thổ cư đang là “ngôi sao” trên thị trường địa ốc. Tại sự kiện, một số doanh nghiệp cho biết lượng giao dịch phân khúc này đang tăng vọt và chạm mức cao chưa từng có trong vòng 3 - 5 trở lại đây.

Riêng BĐS du lịch nghỉ dưỡng chưa thoát khỏi vòng nguy hiểm, vẫn duy trì trạng thái ảm đạm và còn phải đối mặt với nhiều khó khăn trong ngắn hạn. Khi nhiều dự án mới liên tục rời thời gian triển khai bán hàng, nhiều dự án vướng mắc pháp lý, nhiều dự án phải điều chỉnh lại giá bán và chính sách bán hàng.

Bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn, xúc tiến đầu tư của VARS phân tích, đất nền, bất động sản thổ cư là phân khúc có sự vận động tích cực nhất. Tuy nhiên, xu hướng trên diễn ra không đồng đều tại các địa phương. Nhìn chung, thị trường miền Bắc đang cho thấy tín hiệu khả quan hơn so với miền Trung và miền Nam. Trong đó, Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Giang, Hải Dương… là những điểm sáng.

Đại diện VARS cũng cho biết, cho biết đối với phân khúc nhà ở, nguồn cung quý 1/2024 đạt 20.541 sản phẩm. Trong đó, có 4.300 sản phẩm mới hoàn toàn, còn lại là hàng tồn của giai đoạn mở bán trước. Ngoài ra, nhiều dự án bất động sản quy mô hàng chục nghìn ha, vốn hàng tỷ USD cũng đồng loạt khởi công; các doanh nghiệp bất động sản bắt đầu rục rịch kế hoạch “bung hàng”, hoạt động khởi công sự kiện kích hoạt, làm mới hàng cũ diễn ra rầm rộ với quy mô ngày càng lớn, làn sóng ngày càng lan rộng.

Mặt khác, quý này cũng ghi nhận 6.200 giao dịch, tăng 8% so quý 4/2023 và gấp đôi cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ tiếp tục cải thiện, đạt gần 31%, tăng 5% so quý 4/2023 và 19% so với cùng kỳ năm 2023. Những dự án căn hộ chung cư giá dưới 50 triệu đồng/m2 gần như “ra là hết”. Đặc biệt, tại Hà Nội, phân khúc căn hộ chung cư giao dịch rất nhộn nhịp.

Thị trường đã sẵn sàng “tái nhập cuộc”?

Theo VARS, hiện nay một số chủ đầu tư đã bung hàng, số khác đang rục rịch nghiên cứu kế hoạch ra hàng trong thời gian sắp tới, các sàn giao dịch bắt đầu tuyển quân, sẵn sàng nguồn hàng phân phối, nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm, nghiên cứu “xuống tiền”, ngân hàng rục rịch kích cầu vay mua nhà…

Đây đều là các tín hiệu cho thấy niềm tin của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản đang ngày càng được củng cố. Đây cũng là viễn cảnh được nhiều chuyên gia dự báo, khi tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản đã có nhiều chuyển biến tích cực sau hàng loạt các nỗ lực hỗ trợ của Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương.

Đáng chú ý, sau giai đoạn siết tín dụng đối với bất động sản, đã có nhiều tín hiệu cho thấy dòng tiền đã được nới lỏng với kênh đầu tư này. Việc các ngân hàng sẵn sàng đổ vốn vào thị trường bất động sản với mức lãi suất hấp dẫn tác động tích cực “kép" tới thị trường bất động sản, giúp thị trường phục hồi mạnh hơn khi vừa hỗ trợ nguồn vốn cho các chủ đầu tư phát triển dự án, vừa hỗ trợ nhu cầu vay mua nhà.

Có thể thấy, sau 4 lần điều chỉnh giảm lãi suất của Ngân hàng Nhà nước, từ cuối năm ngoái, các ngân hàng đã bắt đầu đẩy mạnh giải ngân vốn cho các dự án bất động sản trong điều kiện mặt bằng lãi suất giảm và kênh huy động trái phiếu doanh nghiệp không thuận lợi.

VARS đánh giá, việc lãi suất cho vay xuống mức thấp nhất trong 20 năm qua trong bối cảnh kinh tế đang bước vào giai đoạn phục hồi không chỉ là cơ hội cho doanh nghiệp phát triển dự án mà còn giúp cánh cửa vay mua nhà của người dân mở rộng hơn.

Bên cạnh đó, đến thời điểm hiện tại các tổ chức tín dụng hầu hết khuyến khích các khoản vay mua nhà để ở - là các khoản vay ít rủi ro và điều khoản tài sản đảm bảo rõ ràng. Lãi suất cho vay đang duy trì ổn định, trong đó có cả lãi suất cho vay mua nhà, thời hạn vay kéo dài 25-30 năm, giảm áp lực trả nợ từng tháng cho người vay vốn.

“Tác động có độ trễ của chính sách do dư nợ tín dụng chủ yếu nằm ở cho vay trung, dài hạn và các biện pháp điều hành của Ngân hàng Nhà nước, dự kiến mặt bằng lãi suất cho vay sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới”, VARS nhận định.