Đất thương mại, dịch vụ như “con gà đẻ trứng kim cương” đem lại nhiều lợi ích

Đây là loại đất phổ biến nhưng không phải ai cũng hiểu rõ về loại bất động sản này cũng như những quy định pháp lý liên quan.

Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT quy định khái niệm đất thương mại, dịch vụ như sau: “Đất thương mại, dịch vụ là đất sử dụng xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại (kể cả trụ sở; văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế; đất làm kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất; bãi tắm).”.

Tóm lại, đất thương mại, dịch vụ là loại đất thuộc nhóm đất sản xuất, kinh doanh có mục đích sử dụng để xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại. Khác với nhiều loại đất khác, thời hạn sử dụng đất thương mại, dịch vụ có thể là sử dụng ổn định lâu dài hoặc sử dụng có thời hạn.

Trên thực tế, đất thương mại, dịch vụ chưa được quy định cụ thể, phù hợp trong khi đất ở được chú trọng và có hệ thống chính sách, pháp luật tương đối hoàn thiện nên một số địa phương vận dụng theo chiều hướng áp dụng cơ chế đất ở đối với đất thương mại, dịch vụ để thu hút đầu tư.

Hiện nay, đất ở thường được dùng đa công năng, ngoài làm nhà ở còn kết hợp cửa hàng, siêu thị, văn phòng, nhà hàng, karaoke, hiệu cắt tóc, gội đầu, khách sạn, nhà nghỉ… tức là đất ở đang đóng thêm cả vai công năng của đất thương mại, dịch vụ.

Điều này tạo ra những hiểu lầm, vướng mắc, bất cập trong thực tiễn áp dụng, ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của cả chủ đầu tư dự án, nhà đầu tư, thậm chí gây khiếu nại, tranh chấp và có nguy cơ gây bất ổn xã hội nếu không được giải quyết kịp thời.

Trong giới bất động sản, nhiều người ví von, đất ở là “con đẻ” vì con đẻ thường được chiều chuộng. Còn đất thương mại, dịch vụ là “con nuôi” vì không được quan tâm đúng tầm.

Trong dự thảo đang lấy ý kiến nhân dân, các quy định về đất sản xuất kinh doanh, trong đó có đất thương mại, dịch vụ, được đề cập rất mờ nhạt, chưa xứng tầm với vai trò như nó vốn có hiện nay cũng như trong tương lai. Vì vậy, nhiều ý kiến cho rằng, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần có quy định rõ ràng, phù hợp để phát huy vai trò của đất thương mại, dịch vụ. Đây là một trong những vấn đề lớn cần được xem xét khi sửa đổi Luật Đất đai.

Lợi ích đất thương mại, dịch vụ đem lại

Từ góc độ kinh tế cũng như xã hội, có thể coi đất thương mại, dịch vụ là “con gà đẻ trứng kim cương” đem lại lợi ích cho nhà nước và xã hội từ nhiều khía cạnh.

Trong đó, về sở hữu, đất thương mại, dịch vụ là đất thuê nên mãi mãi là đất công. Hết vòng đời dự án, nhà nước thu hồi để giao dự án mới hoặc xem xét gia hạn.

Về tiền thuê đất, hiện nay các địa phương thường thu tiền thuê đất trả tiền một lần trong suốt vòng đời dự án bằng khoảng 70% tiền sử dụng đất ở. Trong khi đất ở chỉ thu tiền sử dụng đất được một lần thì đất thương mại, dịch vụ có thể thu tiền thuê đất vô hạn lần theo vòng đời dự án. Như vậy, nhà nước sẽ có nguồn thu ổn định, lâu dài và có xu hướng tăng thêm từ việc thu tiền thuê đất thương mại, dịch vụ do giá đất tăng nhờ hạ tầng ngày càng được hoàn thiện.

Về thuế, thuế VAT, bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ được đưa vào vận hành kinh doanh nên tạo ra nhiều doanh thu thường xuyên. Nhờ thế, nhà nước thu được nhiều thuế giá trị gia tăng từ việc khai thác, sử dụng đất.

Bên cạnh đó, thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân từ bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ mang lại các loại thuế này nhiều hơn.

Ngoài ra, trong kết quả nghiên cứu trong Đề tài khoa học “Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam – Vai trò và kiến nghị chính sách” của Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho thấy bất động sản, mà chủ yếu bất động sản trên 2 loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp là đất ở và đất thương mại, dịch vụ lan tỏa đến 40 ngành nghề trong nền kinh tế. Riêng bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ sử dụng đến khoảng 2.500 sản phẩm và dịch vụ của hầu hết các ngành kinh tế, nhỏ thì từ cái kim, sợi chỉ, lớn là thang máy, hệ thống điều hòa.

Bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ đã tạo ra rất nhiều việc làm. Ví dụ: Mỗi phòng khách sạn tiêu chuẩn 4-5 sao quốc tế tạo ra từ 1 đến 3 việc làm. Như vậy, một khách sạn 500 phòng tạo ra từ 500 đến 1.500 việc làm.

Theo thống kê, tại Việt Nam, khoảng 25% lực lượng lao động làm việc trong ngành ăn uống và các ngành liên quan đến lưu trú. Đó là chưa kể thị trường việc làm phi chính thức có liên quan đến du lịch còn lớn hơn. Như vậy, bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ tạo ra nhiều việc làm, giải quyết an sinh, xã hội, xóa đói giảm nghèo, điều tiết giàu nghèo hiệu quả.

Trong hiệu quả sử dụng đất, minh chứng cho thấy vai trò vượt trội của đất thương mại, dịch vụ như tại Dự án sử dụng 1.500 m2 đất tại đường Phạm Hùng, Nam Từ Liêm, Hà Nội làm văn phòng cho thuê và làm nhà ở chung cư với cùng các chỉ số cơ bản về quy hoạch như 27 tầng nổi, 2 tầng hầm, 20.000m2 sàn xây dựng để so sánh tính hiệu quả sử dụng đất. Có thể thấy, làm văn phòng tạo ra 50 tỷ đồng tiền thuê mỗi năm, nộp 5 tỷ đồng tiền thuế VAT, sử dụng 60 lao động thường xuyên, hiệu quả vòng đời dự án văn phòng gấp 3 lần so với làm chung cư.

Hay như Dự án sử dụng 11.603m2 tại khu đô thị phía Tây Hồ Tây, Tây Hồ, Hà Nội: Đây là dự án Trung tâm R&D của Samsung tại Việt Nam xây dựng trên đất TMD với quy mô đầu tư khoảng 220 triệu USD, được khởi công từ tháng 3/2020, tổng diện tích sàn 79.511 m2, gồm 3 tầng hầm và 16 tầng nổi. Đây là trung tâm R&D lớn nhất của Samsung trong khu vực Đông Nam Á cho đến thời điểm hiện tại. Trung tâm sẽ tuyển dụng tới 3.000 lao động.

Từ những minh chứng nêu trên, có thể nói, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần có quy định rõ ràng, phù hợp để phát huy vai trò của đất thương mại, dịch vụ. Bên cạnh đó, cần hoàn thiện việc quản lý, sử dụng đất thương mại, dịch vụ trong Luật Đất đai sửa đổi để khơi thông nguồn lực vô tận này phục vụ phát triển đất nước nhằm góp phần hiện thực hóa mục tiêu đưa Việt Nam trở thành nước phát triển, có thu nhập cao vào năm 2045.