Dấu ấn người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam

Quyết định mở đường

Chính sách cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam được ban hành vào năm 2008 theo Nghị quyết số 19 của Quốc hội. Tuy nhiên, đến năm 2014, khi nghiên cứu xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng thống kê số người nước ngoài mua nhà ở mới chỉ có 126 trường hợp.

Với con số ít ỏi này, Bộ Xây dựng đã đề xuất cần mở rộng đối tượng, điều kiện cho người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Đề xuất này sau đó đã được Chính phủ, Quốc hội nhất trí thông qua trong Luật Nhà ở 2014.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho hay, kể từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực đến nay, đã có khoảng 3.035 người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam, chủ yếu là các căn hộ chung cư tại dự án nhà ở thương mại. Đáng chú ý, cá nhân nước ngoài đã mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam tập trung chủ yếu tại các tỉnh, thành phố lớn như: Hà Nội (1.765 căn), TP. HCM (850), Bắc Ninh (110), Bình Dương (210), Bà Rịa – Vũng Tàu (50). Phần lớn các đối tượng này đến từ Hàn Quốc, Trung Quốc, Singapore, Mỹ, Australia, Nhật Bản, Malaysia.

Nhìn số liệu trên, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá tổng số người nước ngoài đã mua nhà tại Việt Nam vẫn còn rất ít so với nhu cầu. Theo tính toán của VARS, số lượng nhà ở được người nước ngoài mua tại Việt Nam kể từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực chỉ chiếm khoảng 0,53% tổng lượng nhà ở trong cả nước giai đoạn 2018 - 2022.

Trong khi đó, nhu cầu mua nhà của người nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam, bao gồm nhu cầu sở hữu nhà để ở và nhu cầu kinh doanh, là rất lớn. Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, có khoảng 4 triệu người muốn mua nhà ở Việt Nam trong tương lai, bao gồm người nước ngoài và Việt kiều.

Lý giải về xu hướng người nước ngoài muốn mua nhà tại Việt Nam ngày càng nhiều, VARS cho rằng: với việc ngày càng nhiều người xác định làm ăn lâu dài ở Việt Nam, cũng như nhu cầu đầu tư trước sức hút từ tiềm năng của bất động sản Việt Nam thì mong muốn sở hữu nhà ở, căn hộ tăng là tất yếu.

VARS viện dẫn những năm gần đây, hàng loạt nhà đầu tư “đại bàng” với dòng vốn quy mô lớn đã đổ bộ, tìm kiếm cơ hội phát triển tại Việt Nam, đi cùng với đó là lượng người nước ngoài đến sinh sống và làm việc ở Việt Nam ngày càng tăng lên.

Theo dữ liệu của Tổng cục Thống kê, năm 2005, số lượng lao động nước ngoài ở Việt Nam là 12.000 người, năm 2010 là 55.000, năm 2015 là 83.600 và năm 2019 là 117.800 người. Chỉ sau 15 năm, số lao động nước ngoài đã tăng gấp gần 10 lần. VARS nhìn nhận việc giá nhà ở một số quốc gia đã quá cao hay việc siết các quy định nhập cư ở một số nước cũng sẽ khiến nhu cầu sở hữu nhà tại Việt Nam ngày càng tăng lên. Dù vậy, thực tế vẫn còn nhiều rào cản, đặc biệt là về pháp lý và thủ tục hành chính, gây khó khăn cho việc tiếp cận nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam.

Bán nhà nhưng không bán đất: Những băn khoăn

Nói với Đầu tư Tài chính, GS Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng để phát triển, Việt Nam rất cần một lực lượng nhân sự trình độ cao. Một phần nguồn nhân lực chất lượng cao đó chính là người nước ngoài đến Việt Nam làm việc.

Muốn vậy thì Việt Nam phải tạo điều kiện cho người nước ngoài được mua nhà. Dự thảo Luật Nhà ở hiện đã đưa ra khung rộng rãi hơn trước nhưng dự thảo gần nhất của Luật Đất đai lại không cho phép người nước ngoài có quyền sử dụng đất. “Như vậy, chúng ta chỉ bán cái xác nhà cho người nước ngoài chứ không bán đất”, ông Võ nhấn mạnh.

Theo ông Võ, tình trạng người nước ngoài được mua nhà nhưng không được mua đất sẽ khiến họ không tin vào chính sách bán nhà cho người nước ngoài của Việt Nam. Cái gốc vấn đề là Luật Đất đai quy định cả về quản lý và sử dụng đất đai. Đáng lẽ, Luật Đất đai chỉ nên quy định việc quản lý đất đai, còn việc sử dụng đất đai thì nên quy định trong các luật chuyên ngành khác. “Các nước họ cũng làm vậy, còn ở Việt Nam sáng tác một hồi thì lẫn lộn giữa quản lý và sử dụng”, GS Võ nói.

Đồng quan điểm, GS Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài (VAFIE) cũng bày tỏ: “Tôi thấy lạ khi chúng ta cấp phép dự án đầu tư cả khách sạn, resort cho nhà đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng, bán lại cho người Việt, nhưng lại lăn tăn việc cho họ sở hữu mấy nghìn mét vuông đất xây chung cư bán cho người nước ngoài. Trong khi đó, nhu cầu mua nhà của người nước ngoài rất lớn, chỉ tính riêng Hàn Quốc đang có khoảng 400.000 người đang sống và làm việc tại Việt Nam”.

Số lượng nhà ở được người nước ngoài mua tại Việt Nam kể từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực chỉ chiếm khoảng 0,53% tổng lượng nhà ở trong cả nước giai đoạn 2018 - 2022. Trong khi đó, theo Bộ Xây dựng, có khoảng 4 triệu người muốn mua nhà ở Việt Nam trong tương lai, bao gồm người nước ngoài và Việt kiều.

Cần xóa bỏ rào cản pháp lý

Để tạo điều kiện thuận lợi thu hút và thúc đẩy phát triển đầu tư, “giữ chân” một lượng lớn nhân sự trình độ cao đến Việt Nam làm việc, GS Đặng Hùng Võ đề xuất xóa bỏ rào cản pháp lý, quy định đồng bộ giữa các luật theo hướng cởi mở hơn, bán nhà gắn với quyền sử dụng đất để tạo điều kiện cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam.

Nêu ra các hướng đi cụ thể, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, đề xuất 4 nhóm giải pháp. Một là, cần tiếp tục tăng nguồn cung nhà ở, xây dựng các loại sản phẩm phù hợp với nhu cầu nhà ở và đầu tư của người nước ngoài ở Việt Nam tại những khu vực được cho phép. Tiếp đó là cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam làm việc được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam (bao gồm cả nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư); quy định rõ yêu cầu về khoảng thời gian lao động tối thiểu còn lại tại thời điểm mua nhà.

Ngoài ra, để tránh đầu cơ, ông Đính kiến nghị cần quy định cụ thể số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân người nước ngoài được phép mua; áp dụng thuế bất động sản, lũy tiến tăng theo với số lượng bất động sản đã mua. Mức thuế có thể nâng cao dần nếu chủ sở hữu bất động sản không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh. Cuối cùng, nên cho phép cá nhân nước ngoài được mua các bất động sản du lịch. Bởi đây là các sản phẩm cao cấp, khó thanh khoản, phù hợp với khả năng chi trả của người nước ngoài, từ đó có thể giải quyết lượng lớn hàng tồn kho, giúp thị trường trở nên sôi động.

Tuy nhiên, các chính sách cũng cần giữ nguyên, bổ sung thêm các quy định để đảm bảo yêu cầu về an ninh, quốc phòng và không gây ảnh hưởng đến việc thực hiện chính sách nhà ở xã hội, tái định cư, nhà cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị như tỷ lệ mua cũng như các khu vực được phép mua...

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, nhìn nhận trong giai đoạn hiện nay, khi Việt Nam đã hòa nhập với các nước, việc mở rộng cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam là bình thường.

“Nên nới lỏng để kích thích đầu tư nước ngoài. Người nước ngoài chủ yếu mua căn hộ cao cấp, nếu có đầu tư cũng chủ yếu là vào khách sạn nhà hàng và văn phòng. Chúng ta vẫn kiểm soát chặt nên không có gì đáng ngại. Điều đó cũng như người Việt Nam ở nước ngoài mua nhà đất tại Mỹ và châu Âu vậy. Khuyến khích người nước ngoài mua và đầu tư vào căn hộ cao cấp ở các thành phố lớn và khu du lịch, đó là một cách xuất khẩu tại chỗ”, ông Điệp nói.