Bất động sản Hà Nội đón loạt dự án mới, giá nhà có hạ nhiệt?

Dự án nghìn tỷ tái xuất

Một trong những dự án thu hút nhiều sự chú ý là khu phức hợp Giảng Võ (quận Ba Đình), do Công ty TNHH Pacific Thăng Long – liên doanh giữa Thăng Long GTC và Janakpur Limited, làm chủ đầu tư. Dự án được giao đất từ năm 2009 nhưng gần như "án binh bất động" trong suốt hơn một thập kỷ. Sau nhiều lần gia hạn tiến độ, thời gian gần đây, bên trong dự án đã ghi nhận sự xuất hiện của máy móc và công nhân thi công, báo hiệu bước chuyển mình đáng kể.

Ngay sát khu vực này, Vinhomes Gallery là tổ hợp bất động sản hạng sang do Vingroup phát triển tại số 148 Giảng Võ, cũng chính thức được triển khai. Với tổng mức đầu tư 17.440 tỷ đồng và quy mô hơn 68.000m2, dự án hứa hẹn tạo điểm nhấn lớn về hạ tầng, cảnh quan và không gian sống tại khu vực trung tâm Hà Nội.

Không chỉ có Vingroup, Sun Group cũng ghi dấu ấn khi tái khởi động lại dự án Constrexim Complex tại phường Yên Hòa (quận Cầu Giấy), vốn từng "đắp chiếu" nhiều năm, dưới tên thương mại mới Sun Feliza Suites. Với định hướng phát triển tổ hợp căn hộ và thương mại cao cấp, dự án này được kỳ vọng sẽ góp phần làm mới diện mạo khu vực phía tây trung tâm Hà Nội.

Trong khi đó, Tập đoàn Tân Á Đại Thành cũng cho thấy tham vọng lấn sân mạnh vào lĩnh vực bất động sản khi triển khai trở lại dự án Galia Hà Nội tại quận Nam Từ Liêm – một tổ hợp căn hộ, thương mại và tiện ích cao tầng. Dự án này từng được nhắc đến từ nhiều năm trước nhưng tiến độ bị chững lại do vướng thủ tục đầu tư.

Tân Hoàng Minh – sau thời gian dài "đóng băng" nhiều dự án cũng đánh dấu sự trở lại bằng việc tái khởi động Greenera Southmark tại khu vực phía Nam Hà Nội. Dự án nằm trong chuỗi dự án cao cấp mang dấu ấn thiết kế riêng biệt của doanh nghiệp này.

Tín hiệu tích cực từ nỗ lực tháo gỡ pháp lý

Sự xuất hiện của những dự án nêu trên được đánh giá là tín hiệu cho thấy thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn chuyển động mới, với nguồn cung dần được khơi thông, tạo kỳ vọng cải thiện thanh khoản, tăng nguồn hàng và kích thích đầu tư trong thời gian tới.

Trao đổi với VietnamFinance về vấn đề này, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho biết một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sự chuyển biến này là việc tháo gỡ khó khăn pháp lý cho các dự án tồn đọng kéo dài.

"Riêng tại Hà Nội, trong thời gian qua, chính quyền thành phố đã hai lần công bố danh sách các dự án được gỡ vướng – gồm 148 dự án trong đợt đầu và 155 dự án trong đợt hai, với tổng diện tích lên tới khoảng 1.500ha. Đây là kết quả từ việc triển khai Nghị quyết 171, một trong những văn bản quan trọng nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch", ông Toản nói.

Song song với việc tháo gỡ pháp lý, loạt chính sách lớn như Nghị quyết 201 về phát triển nhà ở xã hội, Nghị quyết 68 về thúc đẩy kinh tế tư nhân cũng đang tạo ra nền tảng vững chắc để thị trường bất động sản vận hành ổn định hơn trong trung và dài hạn.

Theo CEO EZ Property, những động thái này không chỉ mang lại kỳ vọng tại Hà Nội, mà còn mở đường cho việc hình thành các "siêu đô thị" tại các vùng động lực như TP.HCM, khu vực Đông Nam Bộ hay cụm đô thị ven biển phía bắc gồm Hải Phòng – Quảng Ninh.

Cảnh báo mặt bằng giá “ảo”, cần sớm điều chỉnh

Dù thị trường cho thấy dấu hiệu tích cực, song một vấn đề vẫn được CEO EZ Property nhấn mạnh là giá nhà hiện tại đang ở mức cao và mang tính "ảo".

"Tình trạng thiếu nguồn cung kéo dài từ năm 2018 đến nay khiến thị trường gần như bị chi phối bởi một số nhà đầu tư lớn. Khi chỉ một nhóm doanh nghiệp chiếm lĩnh nguồn hàng, mặt bằng giá dễ bị đẩy lên quá cao so với khả năng chi trả của phần đông người dân", ông Toản cho hay.

Tuy nhiên, ông Phạm Đức Toản cho rằng khi nguồn cung được cải thiện và thị trường có sự tham gia trở lại của nhiều chủ đầu tư, giá nhà sẽ có xu hướng ổn định và dần điều chỉnh về mức hợp lý hơn. Việc chấm dứt tình trạng "một mình một chợ" sẽ giúp kéo giảm khoảng cách cung – cầu, từ đó hạ nhiệt giá bán.

Dù vậy, khả năng điều chỉnh giá sẽ có sự phân hóa rõ rệt. Tại các quận trung tâm nằm trong vành đai 2, nơi quỹ đất gần như không còn, giá nhà được dự báo sẽ khó giảm. Ngược lại, các khu vực ngoài vành đai 3 và 3,5 như Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm, nơi còn dư địa phát triển lớn, có thể sẽ chứng kiến sự điều chỉnh nhẹ về giá khi lượng dự án tăng lên.

Cũng theo ông Toản, một yếu tố then chốt khác tác động tới mặt bằng giá là chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí liên quan đến định giá và tiền sử dụng đất. Hiện tại, mức thuế và chi phí tài chính liên quan đến đất đai có xu hướng tăng, tạo áp lực lớn lên chủ đầu tư. Khi chi phí đầu vào tăng, khả năng giảm giá bán là rất hạn chế, đặc biệt với các dự án mới triển khai.

"Điều này cho thấy, dù kỳ vọng điều chỉnh giá là hoàn toàn có cơ sở, nhưng mức độ giảm giá đến đâu còn phụ thuộc vào chính sách tài khóa và cách điều hành của cơ quan chức năng", ông Toản nhấn mạnh.

Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội và nhà ở tại vùng ven được ông Toản kỳ vọng sẽ là hai phân khúc đóng vai trò điều tiết thị trường. Với Nghị quyết 201 và các dự án nhà ở xã hội quy mô lớn đang được triển khai, nguồn cung nhà dành cho người thu nhập trung bình, thấp sẽ gia tăng đáng kể. Điều này không chỉ giúp đáp ứng nhu cầu ở thực mà còn góp phần tạo áp lực điều chỉnh giá tại phân khúc thương mại.

"Về phía nhà ở thương mại, khả năng giảm giá sẽ tập trung chủ yếu tại các khu vực ngoại thành, nơi quỹ đất còn nhiều và dự án mới đang dần hình thành. Trong khi đó, tại khu vực nội đô, áp lực giảm giá là rất thấp do hạn chế về nguồn cung và chi phí phát triển cao", ông Toản cho hay.