Đâu là phân khúc ngôi sao của thị trường bất động sản?

Tăng trưởng bền vững

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, tính đến hết quý I/2024, cả nước có 418 Khu công nghiệp (KCN), trong đó có 4 khu chế xuất, đã thành lập tại 61/63 tỉnh, thành phố với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 129,9 nghìn ha. Tổng diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 89,2 nghìn ha. Bao gồm 371 KCN nằm ngoài các khu kinh tế (KKT), 39 KCN nằm trong các KKT ven biển, 8 KCN nằm trong các KKT cửa khẩu.

Các KCN, KKT đã thu hút trên 10.400 dự án đầu tư trong nước và trên 11.200 dự án FDI còn hiệu lực, với tổng vốn đầu tư đăng ký tương ứng trên 2,54 triệu tỉ đồng và 231 tỉ USD. Vốn FDI trong KCN, KKT chiếm khoảng 35 - 40% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước trong những năm gần đây.

Tính đến năm 2023, các khu công nghiệp, khu kinh tế trên địa bàn cả nước đã tạo việc làm cho khoảng 4,15 triệu lao động trực tiếp, trong đó tập trung chủ yếu tại các vùng Đông Nam Bộ và vùng đồng bằng sông Hồng, chiếm lần lượt 41,3% và 30,3% số lao động làm việc trong khu công nghiệp trên cả nước.

Tỉ lệ lấp đầy và giá thuê duy trì tốc độ tăng trưởng ổn định. Các KCN đang hoạt động có tỉ lệ lấp đầy ước tính trên 75%. Trong đó các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 82% và các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 92%.

Nhu cầu ở mức cao và đang trong xu hướng tăng đẩy giá thuê đất khu công nghiệp lên cao, với mức tăng ổn định từ 8-12% theo năm. Khu vực miền Bắc chứng kiến mức tăng giá mạnh nhất với giá thuê KCN trung bình 135 USD/m2/chu kỳ thuê. Tại miền Nam, giá thuê trung bình 188 USD/m2/chu kỳ thuê.

Nhu cầu kho bãi, nhà xưởng xây sẵn cho thuê cũng tiếp tục phát triển mạnh mẽ, chủ yếu đến từ ngành công nghiệp sản xuất; thương mại điện tử, máy móc, linh kiện điện tử. Giá thuê kho bãi, nhà xưởng xây sẵn dao động từ 4-5 USD/m2/tháng.

Theo đánh giá, một trong những yếu tố tác động quan trọng mang đến sự tăng trưởng ổn định cho phân khúc bất động sản KCN là sự tăng trưởng mạnh mẽ nguồn vốn FDI. Cụ thể, trong năm 2023 khi nền kinh tế toàn cầu vẫn đang phải loay hoay đối phó với lạm phát, DN phá sản thì tổng nguồn vốn FDI đầu tư vào Việt Nam vẫn đạt con số ấn tượng (ước tính 23,18 tỷ USD tăng 3,5% so với năm 2022). Đà tăng trưởng này tiếp tục được giữ vững, khi mới đây Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH&ĐT) cho biết, trong quý I/2024 tổng vốn FDI đạt gần 6,17 tỷ USD, tăng 13,4% so với cùng kỳ năm 2023.

Như vậy có thể dễ dàng nhận thấy rằng làn sóng chuyển dịch đầu tư của các doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam vẫn diễn ra mạnh mẽ. Cùng với đó, cộng đồng doanh nghiệp quốc tế đang hiện diện cũng tích cực mở rộng đầu tư. Điều đó đã khiến cho tỷ lệ lấp đầy, giá thuê nhà xưởng tại các KCN liên tục được duy trì và có xu hướng tăng.

Còn dư địa lớn để phát triển

Theo các chuyên gia của VARS, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn còn rất nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai. Theo đó, sự phát triển của ngành logistics sẽ kéo theo nhu cầu về kho bãi và trung tâm logistics gia tăng mạnh mẽ, đặc biệt khi thương mại điện tử bùng nổ.

Các doanh nghiệp logistics trong và ngoài nước cũng đã và đang tích cực mở rộng quy mô và phạm vi hoạt động tại Việt Nam... Đặc biệt, Việt Nam đang có lợi thế cơ cấu dân số vàng. Với lực lượng lao động trẻ, đông đảo và chi phí cạnh tranh so với nhiều nước trong khu vực.

Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính cho biết, với việc Việt Nam tích cực ký kết tham gia vào các hiệp định thương mại quốc tế, cùng với việc điều hành ổn định nền kinh tế của Chính phủ Việt Nam thời gian gần đây, là những yếu tố quan trọng để thu hút nhà đầu tư quốc tế.

Xu hướng đầu tư của doanh nghiệp quốc tế vào các KCN Việt Nam sẽ tiếp tục tập trung vào nhóm ngành công nghệ cao và điện tử, với sự chuyển dịch tích cực địa bàn đầu tư của những doanh nghiệp, tập đoàn lớn. Doanh nghiệp kinh doanh BĐS KCN của Việt Nam đang có lợi thế sân nhà khi Chính phủ tích cực đầu tư mới và nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng (cảng biển, sân bay, cao tốc...).

“Mặc dù vẫn còn một số thách thức về bảo vệ môi trường, đào tạo nhân lực chuyên sâu hay phúc lợi xã hội đối với người lao động, thủ tục hành chính còn phức tạp... nhưng với đà tăng trưởng mạnh mẽ từ làn sóng đầu tư nước ngoài, BĐS KCN của Việt Nam vẫn được đánh giá nhiều tiềm năng. Vì vậy, cần sớm khắc phục những hạn chế, tích cực chuẩn bị đầy đủ các yếu tố về hạ tầng, nhân lực để tận dụng tối đa lợi thế này” – TS Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng khuyến nghị Nhà nước cần đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện cho doanh nghiệp thuận lợi hơn.

Theo đó, các khu vực kinh tế trọng điểm như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai đang gặp khó khăn trong việc mở rộng quỹ đất công nghiệp do tình trạng đô thị hóa nhanh chóng và sự cạnh tranh cao về đất đai. Cơ sở hạ tầng mặc dù đã có cải thiện nhưng vẫn chưa đáp ứng kịp tốc độ phát triển của các KCN.

Chính sách và thủ tục hành chính còn nhiều phức tạp, mất thời gian, và chi phí, gây khó khăn cho các nhà đầu tư, các chính sách liên quan đến đầu tư và phát triển KCN đôi khi thiếu nhất quán và thay đổi đột ngột, gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong việc lập kế hoạch dài hạn​...

Do đó, Nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh đầu tư và nâng cấp hạ tầng giao thông, logistics, và các tiện ích công nghiệp. Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, tạo môi trường đầu tư thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp.

Đầu tư vào giáo dục và đào tạo nghề, đặc biệt trong các lĩnh vực công nghệ cao và tự động hóa, để nâng cao chất lượng nguồn nhân lực. Thực hiện các biện pháp quản lý môi trường chặt chẽ hơn, phát triển các khu công nghiệp sinh thái để giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường...