Đầu tư đất nông nghiệp: Khả năng sinh lời cao nhưng không “dễ ăn”?

Nhiều người “trúng đậm” nhờ ôm đất nông nghiệp…

Thực tế, đất nông nghiệp, đất vườn - nguồn hàng chính để phân lô, tách nền những năm qua - đang được cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư cá nhân săn lùng. Hiện tại, trong khi một bộ phận nhà đầu tư rục rịch “xả hàng”, thì một bộ phận nhà đầu tư khác đẩy mạnh thu gom những mảnh đất nông nghiệp, đất vườn diện tích lớn để phân lô với kỳ vọng sẽ thu được lợi nhuận cao hơn. Đây cũng là lý do khiến giá đất nông nghiệp tại các khu vực ven đô “nóng” lên từng ngày.

Ông Hàn, một nhà đầu tư “bất đắc dĩ” tại huyện Bình Chánh (TP HCM) chia sẻ, trước kia tình cờ một người bạn làm ăn chung của ông cần tiền bán gấp và rao bán lô đất nông nghiệp 400m2 thời điểm đầu năm 2015 với giá 1 tỷ đồng.

Theo đó, ông Hàn đồng ý mua vì vị trí lô đất đất nằm dọc bờ đê, khá vuông vức, pháp lý sổ đỏ hoàn chỉnh. Tuy chỉ là thửa trung bình (diện tích dưới 1.000 m2), lại có lối đi bằng đường đất nhưng về sau xã làm đường xi măng, kết nối vào đất thuận tiện hơn, nhờ đó mới được giá cao hơn.

"Cò đất chào giá tăng liên tục kể từ năm 2016 đến năm 2021. Đầu năm nay, tôi mới bán lúc giá đang đi ngang với giá 4,3 tỷ đồng (tức ông Hàn lãi 3,3 tỷ đồng). Nếu tiếp tục giữ đất đến khi Bình Chánh lên quận, giá có thể tăng cao hơn nữa", ông Hàn nói và nêu lý do bán lô đất nông nghiệp này vì cần tiền mở rộng đất đầu tư trang trại mô hình vườn ao chuồng tại Long An.

Hay như trường hợp của ông Đô hiện ngụ quận 10, TP HCM thậm chí còn ghi nhận mức lãi đột biến gấp chục lần khi đầu tư đất nông nghiệp tỉnh giáp ranh Sài Gòn. Năm 2007, ông Đô mua 2.000 m2 đất nông nghiệp tại Bàu Cạn, Long Thành, tỉnh Đồng Nai với giá gần 200 triệu đồng. Hiện nay giá đất khu này cùng diện tích có giá bán 2,2-2,5 tỷ đồng, tức tăng gấp 11-12,5 lần so với 15 năm trước, song ông Đô vẫn giữ đất chờ sân bay, chưa bán vội.

Theo chia sẻ của ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty tư vấn Nam Phát xác nhận hiện tượng lãi tiền tỷ từ đầu tư đất nông nghiệp khá phổ biến ở cả TP HCM lẫn các tỉnh giáp ranh.

Ông Nam giải thích, giá đất nông nghiệp (không phải là đất ở) luôn thấp hơn rất nhiều so với đất thổ cư trong khi biên lợi nhuận lại cao nên trở thành vùng trũng được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng rót vốn.

…Nhưng cũng nhiều người phải “ôm cục nợ” vì đất nông nghiệp

Lấy ví dụ như trường hợp của chị Liên, một nhà đầu tư tại Tây Ninh chia sẻ, vài năm trước chị cùng bạn gom 3,5 tỷ đồng mua chung một khu đất nông nghiệp tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, lúc mua không sao nhưng sau khi mua xong thì khu đất lại bị dính vào quy hoạch mới của địa phương. Sau đó khu đất bị thu hồi lại bán cho một chủ đầu tư làm dự án và chị Liên chỉ được đền bù theo khung giá nhà nước, thậm chí không được bằng giá chị bỏ ra lúc đầu. Đất nông nghiệp rất dễ dính quy hoạch nên giờ chị chỉ mua đất dự án được làm bài bản chứ không dám đầu tư đất nông nghiệp dù ai nói lời cao.

Giữa năm 2010, trong cơn sốt đất Ba Vì (Hà Nội), vì thấy bạn bè mua bán đất ai cũng có được nhà to, xe đẹp, nên anh Lê Bá Tùng (Ứng Hoà, Hà Nội) quyết định bàn bạc với vợ bán căn nhà ở trung tâm quận Hà Đông lấy tiền đầu tư đất Ba Vì. Sau khi bán được 4 tỷ đồng, anh đã đem hết số tiền đó đi mua đất nông nghiệp ở xã Yên Bài (Ba Vì) với hy vọng đổi đời.

Đây là thời điểm rất nhiều người đầu tư vào đất tại khu vực ngoại thành nên giá đất nông nghiệp khi ấy khá đắt, khoảng 560.000 đồng/m2. “Khi tôi mua là giá đã lên gấp đôi, gấp ba, nhưng vì thấy bạn bè mua lúc giá đang sốt mà vẫn thắng nên tôi quyết định mua. Tôi nghĩ, cứ mua đất là an toàn, không lãi nhiều thì lãi ít nên khi xuống tiền không có quá nhiều suy nghĩ”, anh Tùng chia sẻ.

Thế nhưng, chỉ sau một thời gian ngắn, anh Tùng đã phải “nếm trái đắng” khi giá đất lao dốc không phanh, rao bán cũng không có người mua. Số tiền 4 tỷ đồng của anh đã bị “chôn” ở đất Ba Vì. Cuộc sống hơn chục năm qua hai vợ chồng anh gặp không ít khó khăn, hai vợ chồng cùng 2 con nhỏ phải ở trọ, nay chuyển chỗ này mai chỗ khác nên vợ chồng anh liên tục xảy ra mâu thuẫn. “Khi tôi bán nhà đi để mua đất, vợ tôi có khuyên là mua một nửa số tiền, số còn lại mua lấy căn chung cư để cả nhà có chỗ chui ra chui vào. Nhưng vì máu làm ăn lớn nên tôi đã không nghe. Giờ cứ nhắc đến đất với cát là vợ chồng lại to tiếng với nhau. Hai vợ chồng lương công chức chỉ đủ tiền thuê nhà và sinh hoạt eo hẹp hàng ngày. Số tôi đen, vì mua phải khu đất mà không thể bán được, không chuyển đổi được. Bạn bè tôi tìm hiểu kỹ nên đã đầu tư đúng chỗ, chỉ một vài vụ họ đã có nhà to, xe sang đi rồi. Nhìn thấy thế nên tôi đã nhắm mắt làm theo, giờ thành ra thế này”.

Kết luận: Nên cẩn trọng và không nên quá “ảo tưởng” về lợi nhuận mà đất nông nghiệp mang lại

Thực tế hiện nay, việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở là rất khó khăn.

Các chuyên gia bất động sản cho hay, theo quy định của nhiều địa phương, việc chuyển đổi sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư phải nằm trong kế hoạch phát triển chung của tỉnh đó. Và sẽ rất khó cho những nhà đầu tư nhỏ lẻ chuyển đổi mục đích sử dụng đơn lẻ.

Như vậy, nếu đã đầu tư vào đất nông nghiệp như không thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư thì rủi ro về thanh khoản sẽ là rất lớn cho các nhà đầu tư. Điều này đặc biệt rủi ro với những nhà đầu tư vay nợ ngân hàng để mua đất mong làm giàu.

Bên cạnh đó, đất nông nghiệp thường có diện tích lớn nên giá khá cao, chỉ phù hợp với nhà đầu tư dày vốn hoặc doanh nghiệp mua rồi lên thổ cư, phân lô bán nền.

Nếu chỉ vì đi theo tâm lý đám đông mà vay nợ hay buôn đất phần lớn bằng tiền vay ngân hàng thì khi chưa chuyển đổi được mục đích sử dụng đất, hoặc gặp lúc thị trường chững lại vì dịch bệnh sẽ khó sang nhượng, nhà đầu tư dễ lâm vào cảnh vỡ nợ.

Ông Mạnh Đình, chuyên gia bất động sản cho rằng: “Đất nền, nhất là các loại đất vùng ven, ngoại thành, là sản phẩm đầu tư dài hạn, có thể phải xây dựng, quản lý trong tương lai. Các nhà đầu tư luôn có suy nghĩ đầu tư để kiếm lợi nhuận mà quên rằng đầu tư còn để bảo toàn vốn, bảo toàn tài sản, để tránh việc tiền có thể mất giá. Chính vì thế, người dân và những nhà đầu tư, trước khi xuống tiền cần phải tìm hiểu kỹ các quy hoạch vùng liên quan, xem các dự án, khu đô thị có đảm bảo tính pháp lý hay không”.

Việc ào ạt mua đất nông nghiệp, đất rừng trồng cây lâu năm tạo thành cơn sốt chưa từng có, nguyên nhân là do hiệu ứng tâm lý đám đông, đất được sang tay giữa các nhà đầu cơ, cò đất với nhau thông qua hình thức đặt cọc. Người nọ sang tay cho người kia với giá được “hét” tăng theo ngày, tạo sức nóng ở khu vực đó. Sau khi chính quyền các địa phương vào cuộc, các cơn sốt đất theo phong trào mới lắng xuống. Chỉ có những ai bán lướt mới có thể kiếm lời được từ những cơn sốt đất như vậy, còn đa số đầu tư theo đám đông, hứng chịu giá đất phải mua cao ngất ngưởng sẽ nếm “trái đắng” khi cơn sốt qua đi.