Đề xuất giảm 70% tiền sử dụng đất trong hạn mức

Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ lần 3 dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 103/2024.

Liên quan đến tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, Bộ Tài chính cho hay, thời gian qua, cơ quan này nhận được ý kiến phản ánh do giá đất trên bảng giá đất tại một số địa phương xác định theo Luật Đất đai 2024 cao đột biến so với bảng giá đất cũ.

Trong đó, giá đất ở tăng cao nhiều lần so với giá đất nông nghiệp nên khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, hộ gia đình, cá nhân phải đóng tiền sử dụng đất cao nhiều lần so với trước đây.

Có ý kiến đề xuất nên điều chỉnh mức thu tiền sử dụng đất trong trường hợp này để giảm nghĩa vụ tài chính cho người dân.

Bộ Tài chính đã có công văn đề nghị các địa phương báo cáo nhanh về tình hình thực hiện việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

Để xử lý vấn đề thực tiễn đặt ra, Bộ Tài chính trình Chính phủ theo 2 phương án xử lý.

Phương án 1: Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 157 Luật Đất đai 2024, Chính phủ báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép quy định về việc giảm tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.

Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Mức giảm tiền sử dụng đất đối với trường hợp này giao địa phương quyết định cho phù hợp với tình hình thực tế từng địa phương.

Theo đánh giá của Bộ Tài chính, ưu điểm của phương án này phù hợp với quy định của luật đất đai, qua đó giao địa phương có thể chủ động điều chỉnh mức thu phù hợp với thực tế để xử lý được vướng mắc thực tế phát sinh tại số địa phương.

Còn nhược điểm, theo quy định hiện nay tại khoản 2 điều 157 Luật Đất đai 2024, Chính phủ ban hành quy định giảm tiền sử dụng đất đối với trường hợp nêu trên sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hôi, việc này sẽ mất nhiều thời gian và sẽ chưa giải quyết được ngay vướng mắc của một số địa phương.

Ngoài ra, nếu giao địa phương quyết định mức giảm tiền sử dụng đất riêng trên địa bàn tỉnh thì sẽ có thể dẫn đến sự so bì giữa người sử dụng đất tại các địa phương khác nhau.

Phương án 2: Cho phép kế thừa quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 (Nghị định số 45/2014).

Theo đó, sửa đổi, bổ sung điều 8 Nghị định số 103/2024 theo hướng bổ sung quy định về trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.

Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tiền sử dụng đất được tính bằng mức 30% đối với đất trong hạn mức và 50% đối với đất vượt hạn mức.

Theo Bộ Tài chính, ưu điểm của phương án này là giảm được nghĩa vụ về tiền sử dụng đất của người dân khi giá đất tính tiền tăng cao so với luật cũ đối với đất vườn ao liền kề thửa đất có nhà ở, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở.

Về bản chất đây là loại đất nông nghiệp dự trữ cho đất ở khi tách hộ, khác với loại đất nông nghiệp thuần túy khác.

Hỗ trợ người dân có đất ở để nhà ở trong hạn mức giao đất ở thì thu tiền sử dụng đất thấp hơn.

Quy định này cũng công bằng với trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất, tại Nghị định số 103/2024 đã quy định mức thu cơ bản giảm 50% so với mức thu theo pháp luật trước đây (vì giá đất trên bảng giá đất theo luật Đất đai 2024 cao hơn so với giá đất trên bảng giá đất theo luật Đất đai 2013).

Còn nhược điểm của phương án này là vướng mắc nêu trên chỉ xảy ra ở 1 số địa phương có điều chỉnh bảng giá đất (nhất là giá đất ở) tăng cao so với trước đây nhưng phương án 1 là áp dụng cho cả nước.

Phương án này chưa xử lý được vướng mắc đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất thuần túy là đất nông nghiệp sang đất ở khi giá đất tính thu tiền tăng cao.

Đồng thời, chưa thực sự phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2024 nếu hiểu nội dung quy định tại điểm a khoản 1 Điều 156 Luật Đất đai 2024 là phải thu bằng số tuyệt đối chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất.