Điểm nghẽn pháp lý: “Mấu chốt” kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản?

Pháp lý là vướng mắc lớn nhất

Thị trường bất động sản đang có các dấu hiệu cải thiện nhưng vẫn còn nhiều khó khăn trong việc cải thiện nguồn cung vì vướng mắc trong triển khai dự án, nhất là về pháp lý.

Phân khúc bất động sản nhà ở thương mại có thêm nguồn cung mới nhưng mang tính cục bộ, chưa đáp ứng nhu cầu ở thực, đặc biệt tại các thành phố lớn; tình trạng “vừa thiếu, vừa ế” của phân khúc nhà ở xã hội chưa được khắc phục.

Chính vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản đang rất kỳ vọng Nhà nước đẩy nhanh áp dụng các luật mới, các văn bản hướng dẫn là cần thiết để thị trường bất động sản sớm hồi phục; đặc biệt, cần quy trách nhiệm trong thực thi.

Còn nhớ, thời điểm đầu năm 2023, các hiệp hội bất động sản và cơ quan quản lý công bố thống kê: 70% vướng mắc của thị trường bất động sản liên quan tới pháp lý. Sang năm 2024, đây vẫn là điểm nghẽn lớn nhất và là một trong những nguyên nhân khiến nhiều dự án đình trệ, ảnh hưởng đến nguồn cung của thị trường bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) nhìn nhận, “vướng mắc pháp lý” là vướng mắc lớn nhất, chiếm đến 70% khó khăn của các doanh nghiệp chủ đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở.

Việc Chính phủ thành lập Tổ Công tác tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp là “rất kịp thời, hoạt động hiệu quả và đã đạt được nhiều kết quả tích cực”. Từ đó, nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cũng đã thành lập “Tổ công tác của địa phương” phối hợp chặt chẽ với “Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ” và cấp có thẩm quyền để nỗ lực tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho doanh nghiệp.

Ông Châu cũng cho biết thời gian qua Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã quyết liệt tháo gỡ ngay các vướng mắc của các văn bản dưới Luật thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, như: Ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP bước đầu tạo điều kiện để cấp “sổ hồng” cho khoảng 100.000 căn hộ du lịch (condotel); hoặc Nghị định số 12/2023/NĐ-CP về cơ bản tháo gỡ được “vướng mắc” trong công tác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại. Qua đó, giúp cho hàng trăm ngàn người mua nhà sớm được cấp “sổ hồng”;

Thông tư 02/2023/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước cho phép ngân hàng thương mại được cơ cấu lại nợ, gia hạn thời gian trả nợ, giữ nguyên nhóm nợ; Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất thấp hơn 1,5-2% lãi suất cho vay thương mại thông thường để hỗ trợ chủ đầu tư, người mua nhà tại các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư…

Tuy nhiên theo Chủ tịch HoREA, một số “bất cập, vướng mắc” của các dự án bất động sản, nhà ở là do một số quy định của Luật. Đơn cử như vướng mắc tại khoản 1, khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và điểm b khoản 1, khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định doanh nghiệp chỉ được “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở”, hoặc “đang có quyền sử dụng đất ở” hoặc “đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác” để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Ở một hội thảo diễn ra mới đây, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết, giai đoạn vừa qua BĐS có sự trầm lắng. Thời gian tới, khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực sẽ giúp tháo gỡ nhiều nút thắt cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, ông Điệp cho rằng, thị trường BĐS vẫn tồn tại nhiều "điểm nghẽn", trong đó lớn nhất hiện nay là các cơ chế chính sách chưa đồng bộ dẫn đến thực trạng cung không đủ cầu. Các dự án không được phê duyệt, trong khi nhu cầu về nhà ở rất lớn. Hệ quả làm cho giá nhà tăng cao, nhà giá rẻ khan hiếm, khiến cho người có thu nhập thấp khó chạm tới giấc mơ an cư.

Ngoài ra, các thủ tục pháp lý phức tạp, kéo dài. Hiện nay, để làm một dự án BĐS các thủ tục chuẩn bị có thể kéo dài 3 năm, 5 năm, thậm chí có những dự án đến 15 năm. Ách tắc pháp lý là rào cản rất lớn kìm hãm đà tăng của BĐS.

Trong bối cảnh người dân đang "khát" nhà ở giá rẻ nhưng vẫn còn nhiều dự án căn hộ tái định cư bị bỏ hoang, không người đến ở gây lãng phí lớn. Nguyên nhân xuất phát từ cơ chế làm nhà tái định cư, nhiều khu tái định cư được xây dựng ở những khu vực xa trung tâm, thiếu tiện ích và dịch vụ công cộng, đặc biệt là công ăn việc làm làm cho người đến tái định cư.

Điều này làm giảm sức hấp dẫn và gây khó khăn cho người dân trong việc di chuyển và sinh hoạt. Một số dự án tái định cư gặp vấn đề về chất lượng xây dựng như vật liệu kém chất lượng, thiết kế không hợp lý và thi công không đạt chuẩn. Những vấn đề này không chỉ ảnh hưởng đến an toàn của cư dân mà còn làm giảm giá trị của các căn hộ, khiến người dân không muốn chuyển đến.

Làm sao để tháo gỡ “vướng mắc pháp lý”?

Theo các chuyên gia thị trường bất động sản thời gian qua đang nằm ở trạng thái chờ, đặc biệt là chờ tháo gỡ vướng mắc pháp lý chiếm tới 70% vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản.

Trong khi đó, đây lại là yếu tố quyết định sự hình thành và phát triển của dự án bất động sản và vấn đề then chốt cần phải giải quyết để tạo ra sức bật giúp thị trường bất động sản hồi phục, nhất là vướng mắc về chính sách đất đai.

Bên cạnh đó với việc thông Luật kinh doanh bất động sản được thông qua. Cùng việc điều hành, quản lý hoạt động môi giới bất động sản trở nên rõ ràng minh bạch hơn. Không để tình trạng môi giới hoạt động tràn lan như hiện nay.

Hiệp hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng khi các luật liên quan đến thị trường bất động sản có hiệu lực sớm, cần nhanh chóng ban hành các nghị định, thông tư và hướng dẫn thi hành các luật liên quan, khi đó, hệ thống pháp luật trên bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, sát với thực tiễn sẽ xử lý được hầu hết các vướng mắc pháp lý của các dự án.

Việc các luật, quy định mới ở trên sớm đi vào thực tiễn sẽ tác động tích cực, thúc đẩy tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường bất động sản. Các chuyên gia nhận định thị trường sẽ có những tín hiệu phục hồi rõ rệt từ khoảng cuối năm 2024, và trở lại bình thường vào khoảng giữa năm 2025 trở đi.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, BĐS của Việt Nam đang trong giai đoạn vàng phát triển. Tốc độ phát triển kinh tế cũng phụ thuộc vào tốc độ phát triển của thị trường BĐS. Nếu BĐS phát triển, có thể kéo theo sự phát triển của rất nhiều ngành nghề. Mặc dù nguồn vốn FDI rất lớn nhưng cũng chỉ ngang bằng với nguồn vốn của kiều hối. Nếu không tận dụng nguồn lực của BĐS sẽ gây lãng phí lớn…

Để thị trường BĐS phát triển, ông Nguyễn Thế Điệp cho rằng, cần các cơ chế chính sách đồng bộ và tạo nguồn lực, lợi ích cho doanh nghiệp, người dân, như nhà thương mại, mặc dù giá cao nhưng nếu như tạo được động lực, phân khúc này phát triển tốt. Vậy nên, việc tháo gỡ các cơ chế chính sách là quan trọng hàng đầu, bên cạnh đó phải tạo được nguồn lực cho thị trường BĐS phát triển.

Theo đó, cơ chế, chính sách phải làm thông thoáng ở tất cả các khâu, chẳng hạn thủ tục pháp lý phải nhanh, để bàn giao chủ cho đầu tư hoặc các thủ tục pháp lý để cấp sổ đỏ; công tác định giá, đấu giá cũng cần nhanh chóng để hạ thấp giá thành và nguồn cung hàng hóa dồi dào hơn tạo được sự cân đối cung cầu; tạo nguồn lực cho BĐS thương mại phát triển.

Đồng thời, Nhà nước cần đảm bảo các quyền lợi của những người làm công ăn lương, những người không tiếp cận được với nhà ở thương mại. Đảng, Nhà nước và các Bộ, các ngành, các địa phương cần có những chính sách thiết thực, giảm bớt những điều kiện, thủ tục pháp lý phức tạp, nới lỏng điều kiện tiếp tận nhà ở xã hội để người dân có nhà.

Ngoài ra, cần phải có quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất vào mục đích xây nhà ở xã hội một cách rõ ràng và mang tính pháp lệnh, không nên đưa ra quy định chung chung. Chỉ tiêu pháp lệnh buộc các chính quyền địa phương phải thi hành và phải dành 20% quỹ đất cho nhà xã hội, đây là một yếu tố quan trọng; phải dành những khu đất có đầy đủ những điều kiện hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật tốt để dành cho nhà xã hội, bảo đảm an sinh cho người dân.

Đối với các dự án tái định cư không có người đến ở thì có thể nghiên cứu chuyển sang nhà xã hội để tránh lãng phí, giúp tận dụng nguồn lực…