Diễn biến thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh trong 5 năm qua

Theo đánh giá thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất 30 năm qua, trọng tâm là giai đoạn 2011-2020 của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) mới được công bố chỉ ra rằng, Trong hơn 10 năm qua, “thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất” thành phố Hồ Chí Minh đan xen “thăng – trầm” và trải qua các giai đoạn:

Giai đoạn 2006-2007: Tăng trưởng nóng dẫn đến “bong bóng” bất động sản năm 2007.

Giai đoạn 2008-2009: Khủng hoảng đóng băng.

Giai đoạn 2010: Phục hồi và tăng trưởng nóng, lại dẫn đến “bong bóng” bất động sản.

Giai đoạn 2011-2013: Khủng hoảng đóng băng.

Giai đoạn 2014-2017: Phục hồi trở lại và tăng trưởng mạnh.

Giai đoạn 2018-2020: Gặp khó khăn do quy mô thị trường bất động sản bị sụt giảm, thiếu dự án và rất thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là nhà có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Và kể từ tháng 03/2020 trở lại đây mức ức độ khó khăn của thị trường bất động sản càng trầm trọng thêm do tác động của đại dịch CoViD-19.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp Hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, năm 2021 là năm đầu của Kế hoạch 2021 – 2025, chắc chắn sẽ có “xung lực” rất mạnh mẽ để thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, trong đó có thị trường BĐS. Một số cơ chế, chính sách mới có tính đồng bộ, liên thông có hiệu lực đã tác động tích cực tới ngành địa ốc. Điển hình như: Luật Đầu tư năm 2020, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư năm 2020, kết hợp sửa đổi một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ tháng 1/2021.

“Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định số 148/2020/NĐ-CP về “Sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai”, có hiệu lực từ tháng 2/2021. Trong đó, có quy định nhiều cơ chế nhằm tháo gỡ các vướng mắc cần xử lý về thửa đất công nằm xen kẽ trong dự án đầu tư, dự án nhà ở hoặc cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng tài sản tư nhân trên đất thuê của Nhà nước thì được tiếp tục thuê đất theo thời hạn của dự án đầu tư” – ông Lê Hoàng Châu phân tích thêm.

Theo số liệu của HoREA, nguồn cung dự án, sản phẩm nhà ở và diễn biến thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh trong 05 năm qua (2016 -2020) cho thấy: số lượng dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn bị sụt giảm mạnh trong 03 năm gần đây (2018-2020). Cụ thể, số lượng dự án năm 2018 giảm 6,2%; năm 2019 giảm 85,1% so với năm 2017 (92 dự án) là năm phát triển đỉnh cao của thị trường bất động sản trong giai đoạn 2011-2020. Riêng năm 2020, số lượng dự án tăng gấp đôi so với năm 2019, nhưng giảm 59,3% so với năm 2017.

Các dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn bị giảm mạnh trong 03 năm gần đây: Số lượng dự án năm 2018 giảm 16,4%; năm 2019 giảm 54,4%; năm 2020, giảm đến 64,3% so với năm 2017. Tương ứng, số lượng nhà ở huy động vốn cũng giảm mạnh trong 03 năm gần đây: Năm 2018 giảm 34,2%; năm 2019 giảm 46,4%;năm 2020, giảm đến 60,7% so với năm 2017.

Bên cạnh đó, theo số liệu của Bộ Xây dựng thì căn hộ cao cấp (giá trên 40 triệu đồng/m2) có 47.837 căn, chỉ chiếm tỷ lệ 33,6% cao nhất trong tổng số nhà ở dự án; căn hộ trung cấp (giá từ 25-40 triệu đồng/m2) có 65.920 căn, chiếm tỷ lệ 46,4% trong tổng số nhà ở dự án; căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) chỉ có 28.295 căn, chiếm tỷ lệ 19,9% rất thấp trong tổng số nhà ở dự án trong giai đoạn 2016-2020. Đáng lưu ý là năm 2020, căn hộ bình dân đã tụt dốc mạnh chỉ chiếm 1% tổng số sản phẩm nhà ở.

Riêng quý 1/2021, tỷ lệ nhà ở cao cấp, hạng sang, siêu sang chiếm đến 59%  (trong đó, tỷ lệ nhà ở hạng sang, siêu sang chiếm khoảng 39%; tỷ lệ nhà ở cao cấp chiếm khoảng 20%);  tỷ lệ nhà ở trung cấp chiếm khoảng 41% và không còn căn hộ giá bình dân trên thị trường thành phố Hồ Chí Minh.

Theo khảo sát của Hiệp hội, trên thị trường, giá nhà từ 35 triệu đồng/m2 trở lên đã được xếp vào loại nhà cao cấp, chứ không phải từ 40 triệu đồng/m2 trở lên mới được tính là căn hộ cao cấp. Hơn nữa, số liệu thống kê cũng chưa hợp lý, như năm 2019, tổng số nhà ở đưa ra thị trường là 23.046 căn, thì trong đó, chỉ riêng 01 dự án đại đô thị tại quận 9 đã chào bán 10.007 căn hộ cao cấp, chiếm 43,4% thị phần của thị trường, nhưng lại được thống kê vào loại căn hộ trung cấp, nên chưa chính xác. Hiệp hội giả định phân nửa số lượng căn hộ trung cấp (nêu trên) được tính vào thống kê căn hộ cao cấp, thì số lượng căn hộ cao cấp sẽ vào khoảng 80.797 căn, chiếm đến tỷ lệ 56,8%, áp đảo trên thị trường trong 5 năm gần đây. Riêng quý I/2021, tỷ lệ nhà ở cao cấp, hạng sang chiếm đến 59%, nhà ở trung cấp chiếm 41% và không còn căn hộ giá bình dân (0%).

Đáng lưu ý là tình trạng rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội, như Bộ Xây dựng đã báo cáo trong giai đoạn 2015-2020, cả nước đã thực hiện 248 dự án nhà ở xã hội, với khoảng 100.000 căn hộ, chỉ đạt 41,4% kế hoạch. Cơ cấu sản phẩm nhà ở là biểu hiện rõ nét của tình trạng “lệch pha cung-cầu”, thị trường bất động sản phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững, do rất thiếu loại nhà ở vừa túi tiền và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp như Bộ Xây dựng và Hiệp hội đã nhiều lần cảnh báo.