Định giá đất: Doanh nghiệp 'chết đứng' vì tình trạng 'tính rồi lại tính lại'

Định giá đất: Từ sự mơ hồ đến tình trạng "tính rồi lại tính lại"

Phát biểu tại hội thảo "Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số" do Viettimes tổ chức sáng 20/8, ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), nhận định rằng hiện nay khâu thu hồi và định giá đất chính là “biến số lớn nhất” quyết định sự sống còn của dự án. Đây cũng là nơi khiến doanh nghiệp rơi vào cảnh khó khăn triền miên.

Theo ông Toản, trước đây, việc nộp tiền sử dụng đất được tính theo thông lệ tương đối ổn định. Ví dụ tại các tỉnh đồng bằng Bắc Bộ, chi phí nộp cho 1ha đất chỉ khoảng 10 tỷ đồng. Tuy nhiên, nay con số này thay đổi theo từng ngày, dẫn tới tình trạng doanh nghiệp không thể dự báo được chi phí thực tế.

"Có những doanh nghiệp huy động vốn sớm, bán sản phẩm ở mức giá 9 – 10 triệu đồng/m2, nhưng đến khi tính tiền sử dụng đất thì cũng phải nộp 9 – 10 triệu đồng/m2. Hệ quả là toàn bộ lợi nhuận bị “nuốt chửng” bởi chi phí đất, cộng thêm gánh nặng giải phóng mặt bằng, chi phí lobby, hạ tầng… khiến nhiều đơn vị rơi vào cảnh thua lỗ nặng. Nguy hiểm hơn, nhiều doanh nghiệp không đủ tiền nộp thuế", ông Toản nêu.

Bên cạnh đó, ông Toản cho rằng, việc tính giá đất theo "giá thị trường" vốn rất mơ hồ. Thị trường biến động hàng ngày, trong khi cơ quan quản lý lại thường chỉ xác định giá đất sau vài năm giao đất. Điều này khiến doanh nghiệp luôn ở thế bị động, chịu rủi ro lớn mà không có cơ chế bảo vệ.

Một trong những bất cập nổi bật mà ông Toản chỉ ra là sự thiếu nhất quán trong định giá đất. Thực tế, có địa phương đã phê duyệt giá đất, thu tiền sử dụng đất đầy đủ, thậm chí doanh nghiệp đã bàn giao sản phẩm cho khách hàng, người dân đã về xây dựng và sinh sống. Thế nhưng, sau khi thanh tra – kiểm tra, chính quyền lại yêu cầu điều chỉnh tăng giá đất, truy thu hàng trăm tỷ đồng.

Ví dụ, tại Hưng Yên, một doanh nghiệp phải nộp bổ sung tới 200 tỷ đồng; ở Hải Dương, con số này lên tới hơn 100 tỷ đồng. Điều khiến doanh nghiệp bức xúc là chính các sở, ban ngành trước đó đã tham gia thẩm định và phê duyệt giá đất, nhưng sau đó lại quay ngược yêu cầu điều chỉnh tăng giá.

Do đó, CEO EZ Property cho rằng việc định giá đất phải minh bạch, có cơ sở pháp lý rõ ràng. Một khi đã phê duyệt và thu tiền thì không thể thay đổi, truy thu. Nếu tiếp tục duy trì cách làm hiện nay, doanh nghiệp sẽ rơi vào tình trạng "chết đứng" vì chính sách thay đổi sau khi đã triển khai dự án.

Bảng giá đất thống nhất mang lại sự công bằng

Cũng tại hội thảo, ông Toản cho rằng dự thảo sửa đổi luật quy định xây dựng bảng giá đất thống nhất và công khai là hướng đi đúng. "Cách làm này mang lại sự công bằng cho cả doanh nghiệp và người dân. Người dân được đền bù cao hơn, còn doanh nghiệp được khấu trừ chi phí trong tiền sử dụng đất. Doanh nghiệp tuy phải chi nhiều tiền hơn ở giai đoạn đầu nhưng thuận lợi hơn, tránh tình trạng phải thỏa thuận ngầm, “dấm dúi” với người dân, vốn tốn kém và đầy rủi ro", ông nhấn mạnh.

Thêm một vấn đề khác, ông Toản cũng chia sẻ doanh nghiệp muốn tham gia đấu giá đất minh bạch thay vì cơ chế lựa chọn chủ đầu tư. Bởi chỉ có đấu giá công khai mới giúp doanh nghiệp xác định rõ lãi – lỗ ngay từ đầu.

Ngoài ra, tránh để luật sửa sau thực tiễn, ông Toản lấy ví dụ về quy định tại Điều 127 Luật Đất đai, yêu cầu chỉ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Quy định này này gây vướng mắc, buộc sau đó phải dùng đến Nghị quyết 171 để xử lý. Ông cho rằng, lẽ ra các vấn đề này phải được nhìn nhận và giải quyết ngay từ khâu làm luật, thay vì chờ đến khi thực tế "tắc nghẽn" rồi mới điều chỉnh.

Sau cùng, từ góc nhìn thực tế, ông Phạm Đức Toản cho rằng để Nghị quyết 68 thực sự đi vào cuộc sống, hỗ trợ doanh nghiệp, cơ quan quản lý cần đứng về phía doanh nghiệp, lắng nghe và tháo gỡ vướng mắc ngay từ đầu. "Nếu chỉ sửa luật theo hướng dân tuý, hình thức, sẽ không giải quyết được gốc rễ vấn đề", ông cho hay.