“Độ trễ” trong quá trình đưa luật vào thực tiễn
Có thể thấy, từ chuyên gia, doanh nghiệp, người dân và các cơ quan quản lý đều đặt rất nhiều kỳ vọng khi bộ 3 luật liên quan bất động sản có hiệu lực sớm. Tuy nhiên, xen lẫn kỳ vọng vẫn có những lo lắng.
Vấn đề của thị trường sẽ được giải quyết
Ngày 29-6-2024, trong ngày làm việc cuối cùng của Kỳ họp thứ 7, với 404/469 đại biểu tán thành, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15, theo TTXVN.
Theo dự án luật mới được thông qua, Quốc hội cho phép 3 luật liên quan tới thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1-8-2024, sớm hơn 5 tháng so với thời điểm đã được quyết định trước đó là 1-1-2025.
Đồng thời, hai khoản của Điều 200 và Điều 210 của Luật Các tổ chức tín dụng cũng được đề nghị có hiệu lực sớm từ 1-8-2024 để đảm bảo đồng bộ, chặt chẽ khi nhận tài sản đảm bảo của tổ chức tín dụng.
Quy định có hiệu lực sớm hơn của các luật này được kỳ vọng sẽ giúp hoạt động kinh doanh bất động sản bớt khó khăn, vượt qua thời kỳ trầm lắng hiện nay. Cả ba bộ luật Kinh doanh bất động sản, Nhà ở, Đất đai có liên quan mật thiết với nhau mà trọng tâm là Luật Đất đai. Khi ba luật này song hành và có hiệu lực thi hành cùng một thời điểm sẽ tác động hỗ trợ qua lại nhau.
Theo ông Bạch Dương, Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024 là tín hiệu tích cực, giúp pháp lý trở nên rõ ràng, đẩy nhanh quá trình phục hồi của thị trường bất động sản.
Các luật sẽ thúc đẩy việc thẩm định giá đất nhất quán và thực tế hơn, thắt chặt yêu cầu đối với các chủ đầu tư trong phát triển dự án nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua, tạo điều kiện thuận lợi về sở hữu bất động sản cho Việt kiều, thu hút thêm vốn đầu tư từ nước ngoài, đồng thời tăng cường sự chuyên nghiệp, minh bạch trong cộng đồng môi giới bất động sản.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho rằng, khi luật có hiệu lực sớm, nhiều vấn đề của thị trường sẽ được giải quyết và các tác động sẽ diễn ra nhanh hơn. Ví dụ như vấn đề nguồn cung hạn chế ở nhiều địa phương. Khi nguồn cung hạn chế, lựa chọn của người dân giảm, dẫn đến giá cả không ổn định và có xu hướng tăng. Việc giải quyết vấn đề nguồn cung hạn chế sẽ là một tác động tích cực khi luật có hiệu lực.
Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng dù luật có hiệu lực sớm, cũng cần có thời gian để giải quyết vấn đề hạn chế của nguồn cung do hiện nay các dự án còn đang chờ các văn bản hướng dẫn. Do đó, chưa thể có sự thay đổi lớn trong thời gian ngắn vì luật hướng đến giải quyết vấn đề dài hạn và phát triển bền vững cho thị trường.
Hiện nay, giá đang ở mức cao, ảnh hưởng lớn đến quyết định đầu tư và tính thanh khoản của thị trường. Khi các văn bản hướng dẫn được ban hành đầy đủ, giá cả được dự báo sẽ trở nên ổn định, lợi ích của người dân được đảm bảo hơn, ví dụ như các điều kiện, quy định đối với việc bán sản phẩm hình thành trong tương lai.
Các dự án trước đây chưa được phê duyệt sẽ có cơ sở để tháo gỡ, đồng thời có thể được giải quyết nhiều nội dung khác bao gồm vấn đề tính tiền sử dụng đất, thuê đất và phát triển nhà ở xã hội... Luật được thông qua sớm sẽ hỗ trợ sớm cho thị trường, tác động tích cực đến tâm lý người mua và chủ đầu tư, giúp họ tự tin hơn trong các quyết định và kế hoạch kinh doanh, phát triển trong thời gian sắp tới.
“Độ trễ” trong quá trình đưa luật vào thực tiễn
Ông Nguyễn Thanh Sơn, CEO của An Gia Group, nhìn nhận với luật mới, người mua sẽ được bảo vệ quyền lợi nhiều hơn, khung giá đất được cập nhật mỗi năm giúp thị trường minh bạch, rõ ràng. Các quy định về đất nông nghiệp sẽ giúp khu vực nông thôn giàu lên, đồng nghĩa với kinh tế tăng trưởng, nhiều ngành nghề cũng phát triển theo... Tuy nhiên, ông Sơn bày tỏ lo lắng trong quá trình áp dụng các quy định mới sẽ có nhiều vướng mắc, điều này là không thể tránh khỏi, đòi hỏi cơ quan quản lý phải liên tục lắng nghe và kịp thời tháo gỡ.
Bên cạnh tốc độ thẩm thấu của luật, cũng đang có những lo lắng về việc luật áp dụng sớm có thể khiến các văn bản hướng dẫn thiếu hoàn thiện, gây khó cho địa phương, thậm chí xảy ra tình trạng thông tư chờ nghị định, địa phương chờ Trung ương, khiến những vướng mắc chậm vẫn hoàn chậm.
Nhiều chuyên gia cũng đánh giá luật mới chỉ là phần “xương sống”, các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành luật mới là văn bản chỉ rõ, giải quyết các vấn đề. Vì vậy, cần đẩy nhanh hoàn thiện các nghị định, thông tư hướng dẫn, từ đó giúp giảm “độ trễ” trong quá trình đưa luật vào thực tiễn.
Trước thực tế diễn ra, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho rằng những lo lắng trên là hoàn toàn xác đáng. Tuy nhiên, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh khẳng định những vấn đề trên đã được cơ quan soạn thảo luật lường trước, đồng thời có giải pháp để tháo gỡ.
Trước hết, theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, bộ 3 Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã thể chế hóa nhiều chủ trương, chính sách mới nhằm khắc phục hạn chế, vướng mắc của các luật trước đây. Đặc biệt, nhiều quy định trong các luật có thể áp dụng được ngay mà không cần văn bản hướng dẫn chi tiết.
Với các quy định chưa thể áp dụng ngay, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã đề nghị Chính phủ chỉ đạo sát sao việc ban hành văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành của các bộ, ngành, địa phương. Không để xảy ra vướng mắc do thiếu hoặc chậm ban hành văn bản cụ thể hóa, không để xảy ra tình trạng thông tư “chờ” nghị định, văn bản của địa phương “chờ” văn bản hướng dẫn của trung ương...
Có thể thấy, như một lẽ tất yếu, mỗi khi có quy định mới được áp dụng, những lo lắng là điều không thể tránh khỏi. Nhưng tựu trung lại, việc bộ 3 luật liên quan trực tiếp đến bất động sản có hiệu lực sớm vẫn đem đến nhiều kỳ vọng hơn là những nỗi lo. Không dễ để thị trường có thể đột phá trở lại trong ngắn hạn, song chắc chắn, với những vướng mắc được tháo gỡ, thị trường sẽ có chuyển biến tích cực.
