Doanh nghiệp bất động sản đã thích ứng ra sao khi thị trường “thoát đáy”?

Năm 2023 “giông bão” của doanh nghiệp địa ốc

Trong năm vừa qua, có thể thấy doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với những khó khăn, thách thức cực kỳ lớn. Trong đó có 3 thách thức lớn nhất có thể kể đến là:

Thứ nhất là vướng mắc về pháp lý dự án: Theo đó, việc thực hiện quy định về phương pháp định giá đất còn nhiều vướng mắc, quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch cấp trên...

Thứ hai là cơ chế phối hợp giữa các sở, ban, ngành, địa phương còn chưa kịp thời, đồng bộ cũng đã gây ra nhiều khó khăn, vướng mắc cho dự án bất động sản trong công tác giải phóng mặt bằng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, thỏa thuận thu hồi đất, áp giá bồi hoàn với người dân, công tác xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, thực hiện các hồ sơ, thủ tục của dự án.

Thứ ba là khó khăn trong tiếp cận vốn vay tín dụng, không huy động được vốn trái phiếu doanh nghiệp và huy động vốn khác, dẫn đến thiếu vốn để thực hiện dự án, phải giãn tiến độ, dừng triển khai.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản cho biết, hiện nay họ chưa tiếp cận được lãi suất thấp, nhất là với các khoản vay cũ. Ngân hàng thương mại đang hạn chế hạn mức tăng trưởng (room) tín dụng và có xu hướng ưu tiên lựa chọn khách hàng chấp nhận lãi suất cao.

Trong khi đó, bất động sản có đặc thù là ngành cần nguồn vốn lớn trong trung và dài hạn để hoạt động. Đầu tư trong lĩnh vực này cũng chứa không ít rủi ro, khi chi phí vốn quá lớn. Nhất là với bối cảnh “đóng băng” thanh khoản như hiện nay khiến nhiều dự án phải tạm dừng do vướng mắc liên quan đến pháp lý. Điều này càng khiến lượng hàng tồn kho bất động sản tăng cao.

Theo Bộ Xây dựng, năm 2023, có gần 5.000 doanh nghiệp đã phá sản, giải thể hoặc ngừng kinh doanh có thời hạn. Trong đó, có 1.286 doanh nghiệp phá sản, giải thể, tăng 7,7%, và 3.705 doanh nghiệp ngừng kinh doanh, tăng 47,4%, so với cùng kỳ năm trước.

Tình trạng cắt giảm nhân sự tại các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang diễn ra không chỉ đối với các doanh nghiệp nhỏ mà cả với những doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn trên thị trường.

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng ghi nhận bất động sản là ngành duy nhất có số doanh nghiệp thành lập mới đi lùi trong năm 2023. Số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới trong năm khoảng 4.725 doanh nghiệp, giảm khoảng 45% so với cùng kỳ.

Bên cạnh đó hội cho biết trong năm vừa qua, bình quân mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp địa ốc phá sản.

Hầu hết các doanh nghiệp đều phải đối mặt với kịch bản như: phá sản, tạm dừng hoạt động, sa thải nhân viên, thu hẹp quy mô, cắt giảm lương, tái cấu trúc...

“Các doanh nghiệp may mắn còn tồn tại trên thị trường hầu hết đều xác định tinh thần hoặc là lỗ hoặc lợi nhuận có thể giảm tới 80 - 90% so với cùng kỳ các năm trước”, báo cáo của VARS nhận định.

Số lượng môi giới bất động sản phải nghỉ việc hoặc làm song song nhiều việc cùng lúc để có thêm thu nhập ngày càng gia tăng. Tính đến thời điểm giữa năm 2023, có đến 30 - 40% môi giới phải nghỉ việc, cuối năm 2023 tình trạng này cơ bản đã ổn định hơn, nhưng vẫn có 15 - 25% môi giới tiếp tục phải bỏ nghề.

Doanh nghiệp địa ốc đã thích ứng ra sao?

Nhiều chuyên gia đánh giá, thị trường bất động sản đã “thoát đáy”, khi những vấn đề khó khăn nhất đã lộ diện. Trong bối cảnh đó, nhiều doanh nghiệp báo cáo kết quả kinh doanh gây bất ngờ.

Trong thời điểm khó khăn, dòng tiền eo hẹp, lượng hàng bán được không thể đáp ứng được các khoản phải chi trả khiến doanh nghiệp địa ốc phải xoay sở dòng tiền thật khéo léo.

Theo đó, nhiều doanh nghiệp đã ưu tiên cơ cấu nợ, duy trì dòng tiền hoạt động trong năm khó khăn. Bước sang năm mới với kỳ vọng phục hồi, doanh nghiệp khởi động nhiều kế hoạch để không bị bỏ lại phía sau.

Một số doanh nghiệp lãi lớn nhờ việc chuyển nhượng công ty con chứ không đơn thuần đến từ việc bàn giao bất động sản, như Novaland, Phát Đạt. Novaland lãi đột biến quý IV hơn 1.642 tỷ đồng, gấp 13 lần cùng kỳ nhờ khoản chuyển nhượng công ty con - Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành Nhơn (ghi lãi gần 1.180 tỷ đồng). Nhờ vậy cả năm, công ty lãi gần 685 tỷ đồng trong khi 9 tháng đầu năm lỗ lớn.

Hay Phát Đạt nhờ chuyển nhượng cổ phần Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Khu công nghiệp Phát Đạt (PDI) mà lãi quý IV/2023 đạt hơn 282 tỷ đồng (trong khi cùng kỳ lỗ hơn 229 tỷ đồng). Cả năm, công ty lãi 682 tỷ đồng, hoàn thành kế hoạch đề ra.

Việc bán tài sản hay bàn giao dự án đều là giải pháp cần thiết trong bối cảnh doanh nghiệp cần ưu tiên dòng tiền hoạt động và cơ cấu nợ, nhất là nợ trái phiếu khi áp lực đáo hạn đang trở lại rất gần.

Đơn cử như Phát Đạt đã đưa dư nợ trái phiếu “về 0” trong năm 2023, Novaland đã trả 5.900 tỷ đồng nợ vay trái phiếu, còn dư nợ hơn 38.200 tỷ đồng. An Gia cũng còn hơn 314 tỷ đồng dư nợ trái phiếu và dự kiến thanh toán trong nửa đầu năm nay để đưa dư nợ “về 0”.

Các chuyên gia cho rằng, doanh nghiệp bất động sản vẫn đang cần trợ giúp nhiều hơn thế vì từ đầu năm 2023 đến nay vẫn có nhiều doanh nghiệp bất động sản phá sản, rời khỏi thị trường; doanh nghiệp ở lại thì cũng lao đao.

Cho dù áp lực nợ gốc, lãi vay được đẩy lùi từ năm nay sang năm sau nhưng trong tình trạng doanh nghiệp không có nhiều nguồn thu, thậm chí không có nguồn thu để bù đắp thì vẫn tiềm ẩn những rủi ro rất lớn. Vì vậy, doanh nghiệp kỳ vọng Chính phủ tiếp tục có những chính sách mạnh mẽ, đột phá hơn nữa trong thời gian tới để thị trường bất động sản “ấm” trở lại vào năm 2024.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group cho rằng năm nay, doanh nghiệp sẽ có sự phân hóa mạnh mẽ sau giai đoạn sàng lọc khốc liệt của thị trường. Những doanh nghiệp đuối sức sẽ bị bỏ lại phía sau, doanh nghiệp có khả năng về tài chính sẽ vươn lên làm chủ cuộc chơi.