Tính giá đất theo thị trường: Người sở hữu đất hưởng lợi, doanh nghiệp bất lợi

Điểm nhấn của Luật Đất đai 2024 là đã bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất tại Điều 159.

Nêu quan điểm về quy định mới này, đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhìn nhận với phương pháp áp dụng khung giá đất và hệ số điều chỉnh K, quyền “can thiệp, áp đặt” của nhà nước đối với việc tính tiền sử dụng đất là khá lớn.

Theo đó, tùy từng dự án và mức độ, khả năng giải phóng đền bù của mình, nhà nước hoàn toàn có thể linh hoạt điều chỉnh hệ số K theo hướng thuận lợi. Khi nhà nước muốn tính giá cao, có thể điều chỉnh hệ số lên cao. Còn trong trường hợp thiếu ngân sách/ ít ngân sách cho việc giải phóng đền bù, nhà nước có thể điều chỉnh hệ số K xuống thấp.

Tuy nhiên, một khi đã bỏ khung giá đất, xác định theo cơ chế thị trường, đòi hỏi nhà nước phải chuẩn bị nguồn ngân sách đủ để đảm bảo công tác giải phóng, đền bù. Điều này vô hình chung sẽ tạo ra một áp lực rất lớn đối với ngân sách nhà nước.

“Trong Luật Đất đai sửa đổi, nhà nước vẫn quyết tâm thực hiện nhằm đảm bảo tối đa quyền và lợi ích hợp pháp cho người dân. Điều này chứng tỏ một sự “dũng cảm”, quyết tâm rất lớn từ phía Chính phủ, nhà nước nhằm triệt để tạo ra một môi trường thuận lợi để nắn chỉnh thị trường bất động sản theo hướng minh bạch và công bằng. Đây là một điểm hết sức đáng ghi nhận”, đại diện VARS đánh giá.

Dù vậy, vị đại diện cũng lưu ý, việc tính giá đất sát với giá thị trường có khiến chi phí sử dụng đất đai của doanh nghiệp bị tăng cao? Giá bán bất động sản liệu có nguy cơ tiếp tục leo thang?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) ủng hộ Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất tại Điều 159, theo đó bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026 và được điều chỉnh từ ngày 1/1 của năm tiếp theo sẽ giúp cho bảng giá đất tiệm cận giá đất thị trường, nhưng quy định này cũng sẽ làm gia tăng áp lực công việc cho các địa phương.

Đồng thời, khoản 5 Điều 158 và Điều 160 Luật Đất đai 2024 đã quy định 4 phương pháp định giá đất gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể và trong trường hợp cần thiết phải quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định thì Chính phủ đề xuất và được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, để đảm bảo vận hành thông suốt công tác định giá đất để phát triển kinh tế - xã hội.

Đại diện một lãnh đạo doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lại cho rằng việc xác định giá đất theo thị trường sẽ có lợi cho những người sở hữu đất nhưng sẽ bất lợi với doanh nghiệp, bởi chi phí giải phóng mặt bằng chắc chắn tăng lên do giá đất được xác định lại sẽ có xu hướng tăng mạnh.