Doanh nghiệp bất động sản lại "gặp khó" khi dừng Nghị định 08?

Từng là "phao cứu sinh" của doanh nghiệp bất động sản

Nghị định 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3/2023 sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế vừa có hiệu lực thi hành.

Thời điểm được ban hành, Nghị định 08 được đánh giá là phản ứng kịp thời và trách nhiệm của Chính phủ góp phần gỡ rối cho các doanh nghiệp bất động sản trong ngắn và trung hạn.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), Nghị định 08 được ban hành trong giai đoạn cả thị trường đang có nhiều lo lắng, căng thẳng, bởi việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng sắp đến thời điểm phải thực hiện các nghĩa vụ.

Tuy nhiên, thực tế có thể nhiều doanh nghiệp bất động sản không thực hiện được nghĩa vụ của mình. Lý do vì trong giai đoạn vừa qua, các doanh nghiệp đã gặp khó khăn do khủng hoảng kinh tế thế giới, cùng những nút thắt của chính sách vĩ mô như: thắt chặt tín dụng... và một số cơ chế khác khiến dự án chậm triển khai, hoặc chậm phê duyệt. Từ đó, tạo ra điểm nghẽn khiến doanh nghiệp bất động sản không bán được hàng, không có doanh thu, không có dòng tiền.

Nếu không có dòng tiền vào thì lấy đâu ra dòng tiền ra? Đây là lúc doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, nhưng rõ ràng không hoàn toàn do lỗi của họ, mà một phần đến từ yếu tố bên ngoài. Tuy nhiên, chính doanh nghiệp lại phải đối mặt với việc đến hạn mà không trả được nợ, thì phải nhảy nhóm nợ, rồi có thể bị khởi kiện, nghĩa là có nguy cơ không thể tiếp tục kinh doanh được nữa. Và khi doanh nghiệp sụp đổ có khả năng sẽ kéo cả nhà đầu tư, lẫn hệ thống ngân hàng cùng sụp đổ. Từ đây, niềm tin của thị trường, sự phát triển kinh tế của quốc gia cũng ảnh hưởng theo.

Do đó, Nghị định 08 ban hành có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, giúp doanh nghiệp, nhà đầu tư, cùng hệ thống ngân hàng giảm được khó khăn đang phải đối mặt.

Không thể phủ nhận doanh nghiệp bất động sản đã được "hưởng lợi" nhiều từ Nghị định 08. Theo đó, Nghị định 08 cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu được đàm phán với trái chủ để gia hạn thêm thời hạn lên tối đa 2 năm. Ngoài ra, với trường hợp doanh nghiệp phát hành trái phiếu, là doanh nghiệp bất động sản có thể mang hàng hóa của mình là bất động sản để thay thế cho nghĩa vụ về tiền. Bình thường sẽ không được như thế nhưng khi Nghị định 08 mở ra, việc chuyển giao bất động sản sang cho nhà đầu tư là hợp pháp, nhà đầu tư có thể nhận thay thế cho phương thức trả tiền.

Bên cạnh đó, Nghị định 08 còn giúp doanh nghiệp không phải thực thiện ngay Nghị định 65 về tính chuyên nghiệp. Nghị định 08 cho phép thêm thời gian từ giờ đến cuối năm để doanh nghiệp hoàn thiện và tự nâng cấp lên chuyên nghiệp lên. Vì vậy, có thể nói Nghị định 08 đã mở ra một cánh cửa giúp doanh nghiệp không rơi vào ngõ cụt.

Doanh nghiệp lại "ngồi trên đống lửa"

Thực tế hiện nay, để đầu tư kinh doanh, các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào 3 nguồn vốn chính: vốn ứng tiền khách hàng, vốn từ phát hành trái phiếu và vốn vay từ ngân hàng.

Và hầu như các nguồn vốn trên tính đến thời điểm hiện tại đều gặp "trục trặc". Riêng với nguồn vốn từ trái phiếu. Giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ liên tục giảm từ giữa năm ngoái, chỉ ghi nhận sự cải thiện trở lại kể từ khi Nghị định 08 và một số động thái từ NHNN cho thị trường.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, nhiều ý kiến bày tỏ lo ngại sự cải thiện này sẽ không kéo dài, và nhiều doanh nghiệp bất động sản lại đang như "ngồi trên lửa" khi một số điều khoản quy định về "tạm nới" đối với TPDN của Nghị định 08 sẽ hết hiệu lực vào cuối năm nay, và dự kiến không được gia hạn thêm thời gian.

Cụ thể, mới đây Bộ Tài chính cho biết Nghị định 08 sắp hết hiệu lực và sẽ quay lại áp dụng Nghị định 65 (dự kiến ngày 31/12/2023). Điều 3 Nghị định 08 quy định ngưng hiệu lực thi hành đối với một số quy định của Nghị định 65, gồm việc xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân, về thời gian phân phối trái phiếu của từng đợt phát hành, và về kết quả xếp hạng tín nhiệm đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu.

Việc Bộ Tài chính cho biết sẽ không gia hạn thêm một số quy định nói trên của Nghị định 08, đang làm dấy lên những ý kiến bày tỏ lo ngại nhiều vấn đề về số lượng TPDN được giãn, hoãn nợ hay quy định về nhà đầu tư chuyên nghiệp, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục "đóng băng".

Một số điều khoản quy định về "tạm nới" đối với TPDN của Nghị định 08 sẽ hết hiệu lực vào cuối năm nay và dự kiến không được gia hạn thêm thời gian (Ảnh minh họa)

Theo Bộ Tài chính, sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 08, thị trường đã có những dấu hiệu tích cực hơn, doanh nghiệp đã quay lại phát hành được trái phiếu. Nếu quý 1/2023 hầu như không có đợt phát hành nào, từ quý 2 tháng sau khối lượng TPDN phát hành đều cao hơn tháng trước.

Tính đến hết tháng 11 đã có 77 doanh nghiệp phát hành trái phiếu với khối lượng khoảng 220.000 tỷ đồng. Cùng với đó, sau khi có Nghị định 08, doanh nghiệp và nhà đầu tư trái chủ đã rất nỗ lực thực hiện đàm phán thanh toán trái phiếu đến hạn.

Số liệu thống kê của Bộ Tài chính cho thấy, có khoảng 40% khối lượng TPDN chậm trả của 68 doanh nghiệp đến nay đã có phương án đàm phán, với tỷ lệ đàm phán thành công tăng từ 16% (tháng 2) lên 63% (tháng 10). Những con số trên ít nhiều cho thấy sự hiệu quả và tích cực của Nghị định 08 - được cho là Nghị định sửa sai cho Nghị định 65 và Nghị định 13 vốn siết van quá chặt và quá đột ngột thị trường TPDN./.