Doanh nghiệp địa ốc tiếp tục bước vào cuộc thanh lọc mới?

Áp lực nợ trái phiếu của các doanh nghiệp địa ốc

Chuyên gia bất động sản Phạm Anh Khôi cho rằng, có 2 vấn đề chính khiến khó khăn chung của thị trường bất động sản còn tồn tại: Một là sự bất hợp lý trong cung cầu, khi nhu cầu của người mua nhà còn rất cao nhưng sản phẩm phù hợp lại rất ít; hai là tình hình tài chính của các doanh nghiệp và lãi suất có thể tăng trong thời gian tới. Thị trường chưa hồi phục, doanh nghiệp còn nặng nợ trái phiếu, nếu lãi suất ngân hàng chưa ổn định thì sẽ khó chồng khó.

Theo thống kê của Fiin Group, tính tới tháng 5/2024, tỷ lệ chậm trả trái phiếu (kể cả trái phiếu doanh nghiệp cơ cấu lại và giãn hoãn kỳ hạn) là gần 18%; riêng khối doanh nghiệp phi ngân hàng, tỷ lệ này là gần 26%. Tổng giá trị trái phiếu có vấn đề vào khoảng 215.000 tỷ đồng, trong đó khối lượng trái phiếu bất động sản chậm trả chiếm tỷ lệ lớn nhất 42,5%. Dù vậy, điểm tích cực là trong 5 tháng qua, tỷ lệ trái phiếu doanh nghiệp có vấn đề có xu hướng chậm lại và các thỏa thuận gia hạn nợ cũng ghi nhận kết quả tích cực.

Dữ liệu Fiinratings cho biết, từ đầu năm đến nay thị trường ghi nhận thêm khoảng 20.000 tỷ đồng trái phiếu chậm trả, bao gồm 72% giá trị trái phiếu được giãn, hoãn thời gian đáo hạn từ 1-2 năm. Phương án này giúp các doanh nghiệp có thêm thời gian tập trung xử lý khó khăn về sản xuất, kinh doanh và cân đối dòng tiền trả nợ.

Trong nửa cuối năm 2024, theo dữ liệu cập nhật từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), sẽ có khoảng 139.765 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Trong đó, phần lớn là trái phiếu bất động sản với 58.782 tỷ đồng, tương ứng tỷ lệ 42%, cho thấy áp lực nợ trái phiếu vào cuối năm nay không hề nhỏ với nhiều doanh nghiệp.

Ngoài ra, số lượng dự án treo phản ánh vào cơ cấu hàng tồn kho và đây đang là gánh nặng rất lớn đối với các doanh nghiệp địa ốc. Chỉ riêng báo cáo tài chính của 10 doanh nghiệp bất động sản nhà ở lớn nhất trên sàn HOSE đã cho thấy, tổng giá trị tồn kho tính đến cuối tháng 3/2024 đạt hơn 286.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 11,4 tỷ USD), tăng gần 4% so với cuối năm 2023 (hơn 276.000 tỷ đồng), nếu tính toàn bộ thị trường chứng khoán với khoảng 90 doanh nghiệp đang có cổ phiếu giao dịch thì con số này lên tới hơn 15 tỷ USD.

Thời điểm dòng tiền quay lại bất động sản

Môi trường lãi suất thấp là một trong những yếu tố thuận lợi. Trong điều kiện lý tưởng, lãi vay thấp giúp tăng khả năng chi trả của người mua nhà và kích cầu đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế, với mặt bằng lãi vay hiện tại, người dân và doanh nghiệp vẫn chưa mặn mà và còn khó tiếp cận tín dụng ngân hàng.

Các điểm nghẽn về pháp lý cũng là yếu tố khiến nhiều dự án chưa thể đưa thị trường để thu dòng tiền về, dẫn tới doanh nghiệp cạn kiệt dòng tiền.

Theo Công ty Chứng khoán MB (MBS), quý III/2024 sẽ là thời điểm đánh giá dòng tiền có quay trở lại mạnh mẽ để đẩy giá cổ phiếu bất động sản vừa tạo đáy hay không. Nếu kỳ vọng thành hiện thực, nhóm bất động sản sẽ trở thành trụ cột, là điểm tựa nâng đỡ chỉ số chung.

“Số liệu cho thấy, dòng tiền dịch chuyển vào nhóm ngành bất động sản đang tăng trở lại và khối lượng giao dịch cao hơn các ngành khác, nhưng chưa phải mức ấn tượng để dự đoán về một con sóng tăng mạnh mẽ có tính thuyết phục cao”, MBS đánh giá.

Ông Lê Hồng Khang, Giám đốc phân tích và xếp hạng tín nhiệm FiinRatings cho hay, đến nửa đầu năm nay, tình hình kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản về cơ bản vẫn thấp so với trung bình 5 năm trở lại đây. Tình hình có cải thiện, song chưa đáng kể. Triển vọng thị trường trong thời gian 1 - 2 năm tới vẫn sẽ phục hồi chậm rãi. Những điểm tích cực từ yếu tố pháp lý hay chính sách sẽ cần thời gian để thẩm thấu.

Theo ông Khang, đa phần doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt và xử lý 2 bài toán rất lớn. Đầu tiên là khả năng tiếp cận nguồn vốn khó khăn hơn nhiều so với giai đoạn trước. Trước đây, doanh nghiệp có thể tiếp cận nguồn vốn đa dạng và linh hoạt, từ các hợp đồng hợp tác đầu tư, từ người mua nhà, trái phiếu, vay ngân hàng… Tuy nhiên, các kênh này hiện đều gặp nhiều khó khăn, kể cả với kênh vay vốn ngân hàng.

"Các ngân hàng cũng chịu áp lực rất lớn để hỗ trợ doanh nghiệp theo tinh thần của Thông tư 02 và Nghị định 08. Vì vậy, các ngân hàng thương mại khi rót vốn vào dự án bất động sản cũng phải nâng cao tiêu chuẩn đầu tư, sàng lọc rất kỹ các dự án", ông Khang nói.

Thứ hai là vấn đề đội vốn. Sau quá trình tập trung thu thập quỹ đất, khi pháp lý ách tắc thì phương án tài chính thay đổi rất nhiều, thậm chí có dự án đội vốn 20 - 30% so với ban đầu. Điều này có thể khiến năng lực chủ đầu tư không còn đảm bảo để phát triển nốt phần còn lại của dự án, buộc họ phải đưa ra giải pháp để xử lý như chuyển nhượng hoặc hợp tác đầu tư.

"Tiến độ phục hồi của thị trường vẫn còn nhiều khó khăn. Bên cạnh thông thoáng về pháp lý, thì còn cần tới nội tại doanh nghiệp để xử lý các vấn đề tài chính", ông Khang nhấn mạnh thêm.

Thị trường tiếp tục sàng lọc

Ông Nguyễn Thanh Sang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings nhận định và cho rằng, không chỉ với các nhà đầu tư cá nhân mà ngay cả với các doanh nghiệp, chủ đầu tư lẫn môi giới cũng phải thay đổi để có thể thích ứng và tồn tại trên thị trường. Sẽ không còn chuyện đất ở đâu cũng sẽ sốt, phân khúc nào cũng lên ngôi. Cũng không còn chuyện đầu tư theo kiểu đón gió quy hoạch hay mua gom đất nông nghiệp để chuyển đổi quy hoạch đón đầu…, mà thị trường sẽ bước vào giai đoạn đầu tư bền vững và chú trọng yếu tố pháp lý.

Thời điểm 1/8 này sẽ là cột mốc đánh dấu sự phát triển của thị trường bất động sản trong một chu kỳ mới. Dẫu vậy, trước khi thực sự đón “ánh bình minh”, thị trường bất động sản sẽ còn đối mặt với không ít thách thức cùng với sự thanh lọc gay gắt. Theo đó, sẽ có không ít doanh nghiệp, nhà đầu tư không đủ sức chống chọi sẽ phải rời bỏ thị trường, nhưng cũng mở ra cơ hội cho người trụ vững.

Ở góc độ các doanh nghiệp, chủ đầu tư, mặc dù thị trường gần đây đã tốt hơn, nhưng mới dừng ở việc khách hàng chỉ tập trung tìm kiếm giao dịch với các dự án căn hộ đáp ứng nhu cầu thực, nhà phố nhỏ lẻ trong các khu dân cư. Còn với các dự án “đánh bắt xa bờ” không đáp ứng nhu cầu thực, pháp lý chưa đầy đủ dường như khách hàng vẫn “quay lưng”. Thực tế này đang khiến không ít doanh nghiệp đối mặt với đầy rẫy khó khăn, tài sản chất đống, nhưng không thể xoay xở được dòng tiền do không bán được hàng.

Tương tự, với các doanh nghiệp môi giới, người môi giới, thời gian tới cũng sẽ bước vào một cuộc cạnh tranh khốc liệt. Đó là sự cạnh tranh trong việc tìm nguồn hàng để bán, cạnh tranh về tính chuyên nghiệp. Một nhân viên môi giới muốn bán được sản phẩm sẽ phải thay đổi từ thái độ tiếp cận khách hàng, tới sự am hiểu về pháp lý, quy hoạch... để đủ sức thuyết phục khách hàng, bởi khách hàng giai đoạn hiện nay là những người rất thông minh và cẩn trọng.

Theo ông Phan Công Chánh - Tổng giám đốc Phú Vinh Group, hiện nay, thách thức với thị trường bất động sản là không thể phủ nhận, nhưng cơ hội cũng đang mở ra.

Ngoài phần đông doanh nghiệp còn gặp khó khăn, vẫn có những doanh nghiệp đang nắm giữ quỹ tiền mặt rất lớn để chờ cơ hội thâu tóm hoặc mua rẻ tài sản, bao gồm cả bất động sản. Dòng tiền thông minh cũng đang ráo riết tìm kiếm các bất động sản hấp dẫn để thu gom, đón chu kỳ mới đang le lói xuất hiện.