Chính sách mới sẽ “cởi trói” cho nhóm doanh nghiệp bất động sản thế nào?

Ông Phạm Như Ánh, Tổng giám đốc MB, nhận định: “Khi các Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8 thì hàng loạt vấn đề sẽ được tháo gỡ. Hy vọng đến quý III, quý IV năm nay, các dự án bất động sản sẽ thông suốt về pháp lý, tạo một hiệu ứng tích cực cho thị trường”.

Ở góc nhìn của doanh nghiệp, bà Nguyễn Thái Hà, Tổng Giám đốc Thăng Long Real Group, đánh giá sau thời gian dài thăm dò, niềm tin của người mua nhà dần được cải thiện. Tuy nhiên, nguồn cung sơ cấp lại thấp nhất trong nhiều năm qua, chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, hạng sang trong khi phân khúc ở thực lại vô cùng hạn chế.

Để tiếp tục duy trì niềm tin của khách hàng vào thị trường, cần những trợ lực từ cơ chế chính sách. Trong đó doanh nghiệp mong muốn ổn định lãi suất, khơi thông dòng vốn cho vay bất động sản và giải quyết nhanh thủ tục pháp lý, gỡ vướng cho các dự án đang triển khai nhanh chóng hoàn thiện thủ tục nhằm gia tăng nguồn cung. Đặc biệt ở phân khúc tầm trung.

Theo ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, ba luật mới có vai trò trọng yếu với ngành bất động sản có hiệu lực sớm từ 1/8/2024 sẽ mở ra cơ hội tiếp cận thị trường đất đai và nhà ở công bằng, minh bạch cho doanh nghiệp và người dân.

Ông Hiếu cho rằng, mối quan tâm lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản là làm thế nào để có đất đưa vào sản xuất - kinh doanh. Thiếu quỹ đất là một trong những “điểm nghẽn” của nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay, nhất là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, khiến họ gặp khó khăn trong việc mở rộng, phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh và thu hút dự án lớn.

Luật Đất đai 2024 đã trả lời rõ, với nguyên tắc là sử dụng công cụ thị trường và thông tin minh bạch. Với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cơ hội không chỉ là đầu tư nhà ở thương mại, mà có thể quan tâm đến các chính sách nhà ở khác như nhà ở xã hội, chỉnh trang chung cư cũ...

Luật Đất đai 2024 được đánh giá là “đáp án” hợp lý cho bài toán này khi cho phép doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất thông qua ba cơ chế: quỹ đất Nhà nước thu hồi thông qua đấu giá hoặc đấu thầu, quỹ đất do thoả thuận với các bên liên quan thông qua chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất và quỹ đất do chuyển mục đích sử dụng đất nếu đang có quyền sử dụng với khu đất đó.

Ngoài ra, điểm thay đổi nổi bật nhất trong Luật Đất đai 2024 là “đất sử dụng kết hợp đa mục đích”, theo đó đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu (không cần trực tiếp hoạt động nông nghiệp cũng được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa). Đất sử dụng vào mục đích công cộng được kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ; đất xây dựng công trình sự nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ…, tuy nhiên phải đáp ứng một số yêu cầu cụ thể.

Cũng theo tinh thần Luật Đất đai 2024, trừ nhà ở thương mại thì ưu tiên thỏa thuận so với thu hồi đất, nếu như một dự án đề xuất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà nhà đầu tư có nhu cầu đề xuất tự thoả thuận đất chuyển nhượng thì cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, chứ không quy định cứng như hiện nay…

Về quy định thu hồi dự án chậm tiến độ quá 48 tháng khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Theo ông Hiếu, các doanh nghiệp không chỉ cần nắm rõ cơ hội đầu tư kinh doanh của mình mà cần phải nắm chắc các chính sách hỗ trợ, ưu đãi của Nhà nước dành cho các đối tượng thụ hưởng chính sách liên quan như đối tác, người dân…; bao gồm các quy định của Luật và tất cả văn bản hướng dẫn.

Thay vì chỉ tính toán các kịch bản tích cực, doanh nghiệp cần dự trù cả phương án quản trị rủi ro. Ví dụ, có doanh nghiệp không đồng tình với quy định thu hồi dự án không bồi hoàn, kể cả đất và công trình trên đất, nếu dự án chậm tiến độ quá 48 tháng. Nhưng nếu đặt lợi ích chung của xã hội cũng như lợi ích của các doanh nghiệp có năng lực, có nhu cầu nhưng không tiếp cận được đất thì góc nhìn sẽ khác.

Tóm lại, luật chơi đã được đặt lên bàn, doanh nghiệp biết rõ là chậm sẽ bị thu hồi, có thể không bồi hoàn, thì phải tính tới kịch bản này ngay trong phương án kinh doanh, có thể là rút lui sớm, chuyển nhượng dự án khi không đủ năng lực tiếp tục... để tránh bị thu hồi.