Doanh nghiệp bất động sản trước giờ “G”: Vừa mừng vừa lo?

Vừa mừng lại vừa lo

Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và khoản 2, điều 209 của Luật các tổ chức tín dụng có hiệu lực từ ngày 1/8 tới đây được kỳ vọng sẽ mang đến những tác động tích cực cho thị trường bất động sản, đặc biệt là sự chờ đợi của các doanh nghiệp đầu tư dự án.

Tại Báo cáo thị trường Bất động sản Việt Nam quý II và 6 tháng đầu năm 2024 do Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARs IRE) thực hiện và công bố mới đây, thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá vẫn đang ở trạng thái duy trì, chờ đợi những “nút thắt” được tháo gỡ để thực sự “khỏe” trở lại.

Theo VARs IRE, tâm lý chờ đợi sẽ được tháo bỏ, các chủ thể trên thị trường sẽ bắt đầu "rục rịch" chuyển động khi Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và khoản 2, điều 209 của Luật các tổ chức tín dụng có hiệu lực từ ngày 1/8 tới đây.

"Doanh nghiệp phát triển bắt đầu cuộc đua gỡ nút thắt cùng cơ quan quản lý Nhà nước; chủ đầu tư tự tin hơn với việc ra hàng; nhà đầu tư có niềm tin trở lại; môi giới, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới thay đổi, đáp ứng các quy định mới...", VARs IRE dự báo.

Tuy nhiên, có nguy cơ phát sinh mâu thuẫn nếu các quy định mới không đủ chặt chẽ và liên kết được đầy đủ với các điều luật và/hoặc chưa đủ chi tiết, cụ thể. Khi vấn đề này xảy ra, chắc chắn sẽ trở thành rào cản, làm giảm tác động tích cực của các nghị định này tới tiến trình phục hồi của thị trường.

"Các bộ luật mới chắc chắn sẽ mang đến những tác động tích cực cho thị trường nhưng cũng sẽ là bộ lọc loại bỏ các chủ thể không đủ năng lực ra khỏi cuộc chơi", theo VARs IRE.

Đánh giá về các bộ Luật đối với doanh nghiệp bất động sản khi đi vào thực tiễn, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá doanh nghiệp bất động sản đang trải qua cảm giác "vừa mừng vừa lo".

Mừng là vì những sửa đổi của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà có hiệu lực sớm từ 1/8/2024 thể hiện quyết tâm của các cơ quan nhà nước trong việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp vẫn lo ngại về quá trình thực thi các quy định mới. Mặc dù ba luật mới liên quan đến thị trường đã được thông qua, giúp tháo gỡ nhiều vướng mắc pháp lý, nhưng trong quá trình thực hiện, còn nhiều điểm chưa thực sự thông suốt.

"Mặc dù, ba luật mới giúp tháo gỡ nhiều vướng mắc pháp lý, song các doanh nghiệp vẫn vừa mừng vừa lo,bởi đâu đó trong các nội dung nội hàm vẫn còn vướng", ông Đính chia sẻ.

Đơn cử như vấn đề giao đất, đấu thầu đấu giá, và tính giá đất vẫn chưa được khơi thông hoàn toàn. Các dự án vướng mắc về cơ chế cũng đặt ra câu hỏi liệu các quy định mới có giải quyết được các dự án đang tồn tại hay chỉ áp dụng cho các dự án mới.

Doanh nghiệp cũng lo lắng việc phải trả tiền đất hằng năm, như các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng không tính được chuỗi chu kỳ kinh doanh, mà chờ tính hằng năm, gây khó khăn cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư.

Theo ông Đính, Những vướng mắc pháp lý vẫn là rào cản lớn, khiến sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản yếu đi.

Hiện cả nước có trên 1.000 dự án bất động sản đang “nằm im", không thể triển khai. Trong sáu tháng đầu năm 2024 có hơn 27.300 sản phẩm bất động sản mới mở bán, tương đương với khoảng 15% so với năm 2018 - 2019 và chủ yếu là các dự án đã phê duyệt từ khá lâu.

Lượng giao dịch đạt 22.400 sản phẩm, tương đương 80% nguồn cung ra thị trường, nhưng chỉ tương đương khoảng 20% so với năm 2018 - 2019.

"Lực cầu sụt giảm, các doanh nghiệp làm sao sống được", ông Đính nhấn mạnh và cho rằng, đây cũng là yếu tố khiến giá bất động sản tăng mạnh thời gian vừa qua.

So với năm 2018, giá nhà đã tăng gấp hai lần. Đây là điều bất hợp lý trong bối cảnh Việt Nam vừa trải qua khủng hoảng dịch bệnh và khó khăn kinh tế.

Thể chế vẫn là rào cản rất lớn đối với thị trường và các doanh nghiệp. Pháp lý đang chiếm tới 80% vướng mắc của các dự án bất động sản hiện nay.

Chính vì vậy, ông Đính cả thị trường và các doanh nghiệp, nhà đầu tư vẫn đang chờ các vướng mắc pháp lý được khơi thông. Đây được kỳ vọng sẽ là thời điểm quan trọng đánh dấu mốc cho sự phát triển mới của thị trường.

“Thông cung, thông cầu” để phục hồi

Theo PGS. TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, các bộ luật mới khi chính thức có hiệu lực chắc chắn sẽ tác động tích cực, góp phần thúc đấy sự phục hồi và phát triển của thị trường địa ốc.

Bởi lẽ các bộ luật được soạn thảo trong bối cảnh thị trường đang gặp khó khăn, vướng mắc có mục tiêu hướng đến là nhằm giải quyết triệt đế các khó khăn, vướng mắc này. Trên thực tế, nỗ lực giải quyết các vướng mắc, điểm nghẽn được thể hiện trong các đạo Luật vừa được thông qua, dù chưa đạt tới kỳ vọng, nhưng chắc chắn sẽ phát huy hiệu lực tích cực.

Chuyên gia cho rằng để thị trường bất động sản thực sự ổn định và phát triển trở lại, rất cần một chữ “thông” để cung và cầu bất động sản bị tắc nghẽn hiện nay có thể gặp nhau.

Theo đó, các vướng mắc thể chế phải được giải quyết nhanh và dứt điểm, để không kìm hãm nhịp phục hồi của thị trường.​ "Thông" các nguồn lực và có biện pháp thúc đẩy, tạo cơ hội để cả doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và khách hàng/nhà đầu tư có cơ hội tiếp cận nguồn vốn thuận lợi với mức lãi suất thật sự hỗ trợ, tạo động cơ tăng trưởng và phát triển mới.​

Đồng thời, tiếp tục thực hiện các giải pháp thu hút dòng đầu tư để duy trì và thúc đẩy phân khúc bất động sản công nghiệp, thương mại và du lịch, nghỉ dưỡng. Quan trọng nhất, cần lưu ý các giải pháp cần được thực hiện một cách đồng bộ, nút thắt nào có cơ hội được giải tỏa thì giải tỏa ngay để tránh mất đà phục hồi của thị trường, ông Thiên lưu ý.

Nhìn nhận về vấn đề này, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV TS. Cấn Văn Lực cũng cho rằng, cần sớm ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết luật để đảm bảo các quy định mới sớm đi vào thực tế. Có như vậy, việc đẩy sớm thời gian có hiệu lực của các bộ luật mới thực sự có ý nghĩa.

Ngoài ra, cần sớm có giải pháp phục hồi thị trường trái phiếu doanh nghiệp nhằm giảm áp lực về tài chính cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; sớm có giải pháp phát triển nhà ở xã hội như chỉ đạo của Ban Bí thư; sớm bắt tay xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin để đảm bảo có đủ căn cứ định giá đất và các hoạt động liên quan khác..