Nhóm doanh nghiệp bất động sản vẫn đang đối mặt với không ít thách thức

MBS Research cho rằng, sức khỏe tài chính của không ít doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn còn yếu và chưa tiếp cận được nguồn vốn, trong khi chi phí phát triển dự án sẽ ngày càng gia tăng theo quy định mới. Do đó, việc bán/chuyển nhượng dự án cho các chủ đầu tư khác có tiềm lực tài chính, năng lực phát triển dự án tốt hơn là cần thiết để có thể duy trì hoạt động cũng như ổn định thị trường.

Bên cạnh đó, những doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn nghiêm trọng về thanh khoản có thể phải chấp nhận rời khỏi thị trường hoặc chuyển nhượng dần danh mục dự án/mảng kinh doanh để xử lý các nghĩa vụ nợ.

Những doanh nghiệp quy mô lớn có dự án bị tắc nghẽn về pháp lý, nguồn vốn vẫn được hỗ trợ để tránh rủi ro nợ xấu và tình trạng dự án treo nhiều năm, nhưng một số doanh nghiệp sẽ khó khôi phục vị thế và quy mô phát triển dự án như trước đó.

Theo các chuyên gia, việc củng cố niềm tin người mua nhà sẽ giúp nhu cầu nhà ở tăng trở lại và thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn. Các doanh nghiệp bất động sản có quỹ đất lớn, có tiềm lực tài chính và năng lực triển khai dự án sẽ được hưởng lợi.

Dẫu vậy, cũng cần lưu ý rằng, nhóm doanh nghiệp bất động sản vẫn đang đối mặt với không ít thách thức. Trong đó, nhu cầu tiêu dùng tăng chậm hơn kỳ vọng khi dư nợ tín dụng cho hoạt động tiêu dùng bất động sản có xu hướng giảm cả về quy mô lẫn tỷ trọng trước định hướng điều hành của cơ quan quản lý.

Ngoài ra, nợ xấu tại nhiều ngân hàng đang gia tăng khiến khả năng tiếp cận vốn tín dụng của các chủ đầu tư dự án khó khăn hơn, trong khi nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp tục gánh chịu áp lực lớn từ lượng trái phiếu đáo hạn trong thời gian tới.

Những thách thức trên có thể tác động tiêu cực lên dòng tiền và khả năng triển khai dự án mới của các doanh nghiệp. Ngoài ra, chi phí đền bù mặt bằng ngày càng tăng cũng sẽ ảnh hưởng lên nguồn cung đất ở, trong khi quy định về việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu có thể tác động đến lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp.

Ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes, thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường VARS đánh giá, sau thời gian tăng “nóng” những tháng đầu năm, giá bán sản phẩm nhà ở trong quý II/2024 đã có phần bình ổn hơn, bao gồm cả phân khúc căn hộ. Sự bình ổn này được duy trì trên mặt bằng giá mới cao hơn giá cũ.

Báo cáo 6 tháng đầu năm 2024 của Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết, cả nước có 2.210 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới, bằng 101,4% so với cùng kỳ năm 2023. Số doanh nghiệp quay trở lại hoạt động là 1.577 doanh nghiệp, bằng 111,4% cùng kỳ.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam đánh giá, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, nhưng khác với chu kỳ trước là “sóng” phục hồi bắt nguồn từ thị trường Hà Nội, thay vì TP.HCM.

Trong đó, tín hiệu tích cực bắt đầu từ phân khúc căn hộ chung cư. Thực tế, tại Hà Nội, trong quý II/2024, thị trường ghi nhận một số dự án có số lượng lớn quỹ căn (từ 1.000-2.000 căn) và đã bán thành công 80-90%.

Hiện nay, mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội đang tiệm cận TP.HCM. Tại thị trường sơ cấp, mỗi mét vuông căn hộ ở Thủ đô có giá bán gần 60 triệu đồng (chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì), thấp hơn 3 triệu đồng/m2 so với TP.HCM. Mức này tăng gần 25% so với cùng kỳ năm trước. Trên thị trường thứ cấp, giá cũng tăng hơn 22% so với cùng kỳ năm trước, lên gần 38 triệu đồng/m2.

“Thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đã chứng kiến đợt tăng giá rất mạnh những tháng đầu năm 2024, song vẫn có thể tăng tiếp trong thời gian tới, nên đây sẽ là cơ hội cho người ‘vào sóng’ muộn. Trong khi đó, mức tích lũy giá của phân khúc này ở TP.HCM chỉ loanh quanh 5-6%”, bà Dung chia sẻ thêm.

Chánh Văn phòng Bộ Xây dựng Đậu Minh Thanh cho hay, mặc dù còn đối mặt với nhiều khó khăn, nhưng điểm tích cực là nguồn cung bất động sản đang tăng dần khi nhiều chủ đầu tư nỗ lực ra hàng.

Thị trường ghi nhận sự quay trở lại của một loạt dự án cũ được tái khởi động cũng như dự án mới mở bán. Bên cạnh đó, việc lãi suất cho vay tiếp tục duy trì ở mức thấp, các chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách có lợi cho người mua nhà… cũng giúp gia tăng niềm tin cho khách hàng, tăng thanh khoản trên thị trường.

Theo nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản đang chuyển biến theo hướng ngày một tích cực hơn, tiến trình phục hồi có sự phân hóa rõ nét giữa các khu vực, phân khúc sản phẩm, chứ không đồng nhất. 2 thị trường lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM đang có lợi thế nhờ thanh khoản bắt đầu rục rịch đi lên, do đó cơ hội hồi phục sẽ lớn hơn và đến sớm hơn so với các khu vực khác.

Về phân khúc sản phẩm, căn hộ chung cư tại các đô thị lớn sẽ “cầm cờ” bởi nhu cầu nhà ở tại những nơi này rất lớn và không ngừng gia tăng. Tiếp đến là đất nền bởi đây luôn được coi là “gà đẻ trứng vàng” cho giới đầu tư bất động sản. Chỉ cần niềm tin của giới đầu tư khôi phục thì đất nền sẽ được săn đón trở lại.