Thị trường bất động sản sụt giảm nguồn cung trầm trọng trong nhiều năm qua

Liên tiếp sụt giảm nguồn cung

Thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, dấu hiệu giảm tốc của thị trường bất động sản thực tế đã xuất hiện dấu hiệu giảm tốc từ năm 2018. Minh chứng là trong năm 2019, cả nước chỉ ghi nhận hơn 100.000 sản phẩm mới, giảm gần 50% so với năm 2018. Dịch Covid-19 tiếp tục khiến nguồn cung “đóng băng” trong 2 năm 2020-2021.

Trong 9 tháng đầu năm 2022, dù đại dịch đã được kiểm soát cũng chỉ có khoảng 30.000 sản phẩm mới tung vào thị trường, giảm 40% so với cùng kỳ năm 2021. Tình trạng tồn kho do mất cân đối cung cầu (thừa phân khúc hạng sang) ngày càng trở nên nghiêm trọng.

Trong khi nguồn cung rơi vào bế tắc, theo khảo sát của VARS, giá bất động sản lại không ngừng tăng lên. Giá bất động sản ở mọi phân khúc hiện đã tăng 30% so với cùng kỳ năm 2021, 50% so với năm 2019, có phân khúc ghi nhận mức tăng 100-300%.

Tuy nhiên, theo khảo sát của VARS, giá bất động sản đã tăng mạnh trở lại, thời điểm này đã tăng 30% so với năm 2021 và 50% so với 2019, có phân khúc tăng đến 100%.

Riêng ở phân khúc nhà ở, theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, 8 tháng đầu năm, giá rao bán căn hộ tại Hà Nội có mức tăng 15-15,5% so với cùng kỳ năm 2021. Trong khi đó, giá rao bán chung cư bình dân, trung cấp và cao cấp ở TP.HCM tăng lần lượt là 3%, 5,5% và 8%.

Giá bán quá cao so với mặt bằng thu nhập khiến sức mua sụt giảm dù nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, cho hay tỷ lệ thanh khoản căn hộ tại Hà Nội trong 2 quý đầu năm 2022 chưa bằng 1/4 so với năm 2018 – 2019, thấp hơn hơn một nửa so với cùng kỳ năm 2021.

"Thực tế cho thấy tình trạng lệch nguồn cung tiếp tục diễn ra khi thị trường có quá nhiều căn hộ hạng B, ít căn hộ hạng C. Ở Hà Nội vẫn có nguồn cung dự án mới nhưng giá bán các dự án không phù hợp với đa phần nguồn cầu. Điều đó thể hiện qua các con số giao dịch thấp kỷ lục", bà Hằng phân tích.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS - cho biết, thực trạng nói chung là số lượng dự án vẫn đang còn hạn chế và chưa có dấu hiệu cải thiện, từ đó, gây mất cân đối cung cầu khiến giá sản phẩm bán và cho thuê đều tăng.

Tỷ lệ hấp thụ giảm, ít sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực và giá cao. Cùng với đó, các địa phương khó phê duyệt các dự án có đất, kể cả khu công nghiệp, khu kinh tế mặc dù nhu cầu đang rất cao. "Chúng ta đang ở trong giai đoạn phát triển. Tuy nhiên, lượng cung thiếu, lại còn không cân đối. Những dòng sản phẩm phù hợp nhu cầu thì không có, nhưng sản phẩm đầu tư, đầu cơ lại nhiều. Ngay cả bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch cũng mất cân đối trong thị trường bất động sản", ông Đính nói thêm.

Ngoài ra, ông cho rằng, dòng tiền dễ phục vụ các hoạt động đầu tư thứ cấp và đầu cơ đất nền là nguyên nhân có thể gây bong bóng bất động sản. Việc kiểm soát tín dụng dẫn đến nguồn vốn khó khăn sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến nhà phát triển, chủ đầu tư - các nhóm ngành nghề liên quan - khách hàng - ngân hàng.

Thị trường khó ấm lên

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước có động thái điều chỉnh hạn mức (room) tăng trưởng tín dụng đã nhận được sự quan tâm đặc biệt từ phía các doanh nghiệp, nhà đầu tư và khách hàng của thị trường bất động sản. Theo đó, có khoảng 15 ngân hàng được nới hạn mức 1- 4% so với mức cũ. Mức tăng thêm cho từng ngân hàng được lựa chọn trên những tiêu chí cụ thể.

Dù nhìn nhận việc nới room tín dụng là một tín hiệu vui với thị trường bất động sản, song ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ - cho rằng "chưa được như kỳ vọng". Theo ông, room tín dụng được nới nhưng với tỷ trọng không nhiều, phân bổ giữa các ngân hàng cũng khác nhau, những ngân hàng cho vay bất động sản mạnh từ đầu năm thì không được nới nhiều và cũng sẽ hạn chế cho vay tiếp đối với mảng bất động sản.

Hơn nữa, tỷ lệ nới room thấp hơn kỳ vọng, số tiền giải ngân thêm chỉ phục vụ cho các hồ sơ đang chờ sẵn từ trước, có thông báo cho vay nhưng ngân hàng hết hạn mức. Ngoài ra, việc giải ngân vào bất động sản vẫn bị siết, chỉ thực hiện đối với những dự án tốt được thẩm định kỹ, không dễ để vay với mục đích đầu tư bất động sản.

Một số chuyên gia cũng nhìn nhận lần nới room tín dụng này khó tạo ra sự ấm lên cho thị trường bất động sản. Với số vốn khoảng 450.000 tỷ đồng được bơm ra nền kinh tế, chỉ một lượng hạn chế được giải ngân cho bất động sản, vì ngân hàng ưu tiên cấp tín dụng cho lĩnh vực sản xuất - kinh doanh. Số vốn được cấp thêm trong đợt này sẽ giúp tính thanh khoản của thị trường cải thiện hơn nhưng không nhiều.

Nhận định trong thời gian tới thị trường bất động sản vẫn gặp nhiều khó khăn, để có thể phục hồi và phát triển, chuyên gia mong rằng, sẽ có mức tăng trưởng tín dụng với số vốn lớn hơn dành cho bất động sản vào những tháng cuối năm nay và đầu năm 2023.

Bên cạnh đó, tín dụng cho bất động sản năm 2023 còn phụ thuộc vào tình hình chung của thị trường bất động sản. Do đó, hiện nay, nói về khả năng phát triển của thị trường vẫn còn là một dấu hỏi chưa thể đoán định được tốt hay xấu, bởi năm 2023 cũng là năm giao thời của việc thay đổi các luật.

Để khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản, gia tăng nguồn cung mới, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS kiến nghị, trong thời gian ngắn hạn các chính sách cần cấp bách phê duyệt dự án cấp thiết cho xã hội, tăng nguồn cung mới, giảm giá nhà ở. Đồng thời, đối với gói hỗ trợ lãi suất 2% cần phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh. Ngoài ra, ông Đính cho rằng, cần khơi thông dòng vốn, thúc đẩy dòng vốn tín dụng có kiểm soát vào các dự án bất động sản trọng yếu, phù hợp nhu cầu xã hội, thị trường, người lao động.