Doanh nghiệp đứng trước áp lực trái phiếu đáo hạn, lãi suất tăng, nhu cầu mua nhà suy yếu

Ảnh minh họa.

Lãi vay mua nhà tăng mạnh

Theo số liệu phân tích, tính đến đầu tháng 12, lãi vay mua nhà của các ngân hàng vốn Nhà nước và ngân hàng tư nhân đã tăng mạnh, lần lượt 1,9 điểm %, lên 11,1%/năm và 2,5 điểm % lên 12%/năm so với cuối năm 2021, sau khi lãi suất huy động tăng trở lại.

VNDirect dự báo lãi suất huy động có thể tăng thêm 0,5 điểm % trong 2023, từ đó dẫn đến lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân có thể tăng lên mức 12,5-13%/năm.

Đơn vị này nhận thấy rủi ro vượt khả năng trả nợ vay ngày càng tăng do giá nhà leo thang và lãi suất vay mua nhà tăng nhanh trong năm 2022-2023. Người mua nhà sẽ càng khó tiếp cận với cả căn hộ trung cấp, dưới 2.000 USD/m2 tại TP.HCM và Hà Nội, ngay cả với những người có thu nhập trung bình hàng năm 5.500-7.500 USD, với tỷ lệ chi trả trên thu nhập hàng tháng ước tính đã đạt 80-100% vào năm 2022.

Ngoài ra, tình hình có thể càng khó khăn hơn vào năm 2023 khi nhiều người mua nhà hết thời gian hưởng ưu đãi lãi vay và phải đối mặt với mức lãi suất đang tăng cao hiện tại.

Về nguồn cung căn hộ mới, VNDirect cũng dự báo chỉ tiêu này có thể sụt giảm trong bối cảnh quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật Đất đai sửa đổi. Điều này khiến nhiều dự án mới của các chủ đầu tư có thể bị trì hoãn mở bán trong năm 2023.

Trong bối cảnh kể trên, điểm tích cực của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở là sức khỏe tài chính của nhóm doanh nghiệp này hiện tốt hơn nhiều so với giai đoạn 2011-2013 (thời kỳ suy thoái ngành bất động sản) với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn và khả năng thanh toán nhanh khỏe hơn.

Dù hàng tồn kho đang tăng, tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản của các nhà phát triển bất động sản thấp hơn cho thấy áp lực giải phóng hàng tồn kho thấp hơn so với giai đoạn 2011-2013.

Luật Đất đai sửa đổi 2023 sẽ được ban hành như kế hoạch vào nửa cuối 2024, giúp tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở phục hồi từ 2024-2025.

110.330 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sắp đáo hạn

Cụ thể, trong năm 2023, khoảng 46.145 tỷ đồng đáo hạn nửa đầu năm và 64.185 tỷ đáo hạn trong nửa cuối năm. Từ đó tạo áp lực thanh khoản trả nợ vay cho các chủ đầu tư.

Trong khi đó, các nhà phát triển bất động sản nhà ở vẫn đang gặp khó trong việc tái cơ cấu nợ do chính sách thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản và giám sát chặt chẽ trong việc phát hành trái phiếu. Bên cạnh đó, lãi suất tăng làm giảm nhu cầu mua nhà và nguồn cung mới có thể sụt giảm khi quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật Đất đai sửa đổi cũng ảnh hưởng tới ngành bất động sản nhà ở nói chung.

Trước đó, trong giai đoạn 2020-2021, thị trường đã chứng kiến sự bùng nổ của trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu bất động sản, trong bối cảnh các ngân hàng phải giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn.

Giá trị trái phiếu phát hành của doanh nghiệp bất động sản đến cuối quý III năm nay ước đạt 507.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 34% tỷ trọng dư nợ trái phiếu trong nước và khoảng 6% GDP.

Tuy vậy, từ giữa năm nay, để giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường, Bộ Tài chính đã rà soát và ban hành khung pháp lý mới với các yêu cầu khắt khe hơn đối với tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành trái phiếu riêng lẻ.

Các doanh nghiệp bất động sản đang gặp áp lực trả nợ ngắn hạn khi lượng lớn trái phiếu sẽ đáo hạn trong năm 2023.

Điều này đã khiến tổng giá trị phát hành trái phiếu giảm 43,5% so với cùng kỳ, còn 248.603 tỷ đồng, trong khi giá trị mua lại trước hạn đạt hơn 142.200 tỷ đồng sau 9 tháng đầu năm nay.

Trong số kể trên, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản 9 tháng đã giảm mạnh 67% so với cùng kỳ.

Với các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam, vay ngân hàng và phát hành trái phiếu hiện vẫn là kênh huy động vốn quan trọng. Trong bối cảnh các khoản vay ngân hàng, thị trường trái phiếu bị thắt chặt và bán hàng trầm lắng, dòng tiền của nhiều nhà phát triển bất động sản đang dần cạn kiệt.

Ngoài ra, VNDirect ước tính có khoảng 20.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong quý IV năm nay và khoảng 220.000 tỷ đồng trong hai năm 2023-2024 sẽ khiến khả năng thanh toán ngắn hạn của các doanh nghiệp địa ốc gặp nhiều thách thức.

Riêng tháng 11, các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản đã mua lại trước hạn gần 4.000 tỷ đồng trái phiếu

Trong giai đoạn thị trường vốn căng thẳng, doanh nghiệp khát vốn, các doanh nghiệp bất động sản tích cực mua lại trước hạn hàng nghìn tỷ đồng trái phiếu đã phát hành. Chỉ tính riêng tháng 11, tổng giá trị trái phiếu được 19 doanh nghiệp mua lại trước hạn lên đến hơn 3.960 tỷ đồng.

Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), tính đến ngày 25/11, có 3 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với tổng khối lượng phát hành 1.850 tỷ đồng được ghi nhận trong tháng 11/2022.

Từ đầu năm đến ngày 25/11, giá trị phát hành trái phiếu ra công chúng xấp xỉ 10.600 tỷ đồng, giảm 60% so với cùng kỳ. Giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ đạt gần 242.700 tỷ đồng, giảm 54% so với cùng kỳ. Điều kiện phát hành riêng lẻ trở nên khắt khe hơn sau khi Nghị định 65 (về phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ) có hiệu lực được cho là nguyên nhân chính khiến giá trị trái phiếu phát hành riêng lẻ giảm sút trong thời gian vừa qua. Tuy vậy, giá trị trái phiếu riêng lẻ vẫn chiếm đến 96% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành trên thị trường.

Tổng giá trị trái phiếu đã được các doanh nghiệp mua lại trong 11 tháng qua là 160.653 tỷ đồng, tăng 41% so với cùng kỳ 2021. Mặc dù giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong năm nay giảm đáng kể so với năm trước, nhưng các doanh nghiệp lại đẩy mạnh hoạt động mua lại trái phiếu trước hạn do tác động từ những diễn biến bất lợi trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư.

Để giúp doanh nghiệp giải tỏa áp lực trái phiếu đáo hạn, Ông Mã Thanh Danh, Chủ tịch HĐQT CTCP Tư vấn Quốc tế (CIB) đề xuất 3 nhóm giảm pháp. Một là, doanh nghiệp nên liệt kê xem tài sản còn lại những gì. Đối với doanh nghiệp đang kinh doanh tốt nhưng trái chủ yêu cầu mua lại thì có thể dùng nguồn tiền mặt để mua lại, giúp giải tỏa bớt áp lực.

Nếu không đủ tiền, doanh nghiệp có thể đi vay thêm hoặc thế chấp một phần trái phiếu với lãi suất cao hơn để vay tiền mua lại phần còn lại. Bên cạnh đó, với tình hình kinh doanh ổn định, doanh nghiệp có thể thương lượng trực tiếp với trái chủ để họ chờ đến hạn. Trong trường hợp trái chủ nhất quyết yêu cầu mua lại, doanh nghiệp có thể thương lượng để trái chủ chuyển đổi trái phiếu thành cổ phiếu.

Hai là, doanh nghiệp có tài chính không đủ mạnh hoặc kinh doanh kém quả quan, yêu cầu mua lại trái phiếu thực sự là áp lực không nhỏ. Vì vậy, doanh nghiệp cần chuẩn bị một kế hoạch tái cấu trúc doanh nghiệp rõ ràng để thương lượng với trái chủ. Nếu không được, doanh nghiệp buộc phải bán các tài sản mình đang có để thanh toán với các trái chủ. Đó có thể là đất đai, thương hiệu, hệ thống phân phối…

Ba là, doanh nghiệp cần tính đến phương án tham gia thị trường mua bán nợ. Tuy nhiên, các công cụ mua bán nợ tại thị trường Việt Nam hiện vẫn chưa phổ biến. Đồng thời, nếu có một thị trường trái phiếu thứ cấp hoạt động bài bản, thì các trái chủ khi cần bán lại sẽ giao dịch trực tiếp trên thị trường này, giảm bớt áp lực cho doanh nghiệp.