Bức tranh thị trường bất động sản 2022: "Vàng thử lửa"

Ngân hàng chật vật xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ

Theo các chuyên gia tài chính, khối tài sản thế chấp, cầm cố là BĐS đang phình to ở nhiều ngân hàng trong bối cảnh thị trường BĐS trầm lắng dẫn đến nợ xấu và việc thu hồi nợ càng khó khăn.

Thống kê số liệu báo cáo tài chính quý III/2022 của 27 ngân hàng cho thấy, tính đến ngày 30/9/2022, tổng nợ xấu nội bảng của 27 ngân hàng ở mức gần 129.800 tỷ đồng, tăng 28,4% so với đầu năm. Trong đó, đáng chú ý, tổng nợ nhóm 5, tức nợ có khả năng mất vốn tính đến cuối tháng 9 tăng mạnh tới 62,5% so với đầu năm, lên gần 72.400 tỷ đồng, chiếm 55,8% tổng nợ xấu, so với tỷ trọng 44% hồi đầu năm.

Trong báo cáo về ngành ngân hàng mới công bố, đơn vị nghiên cứu cho rằng chất lượng tín dụng trong năm 2023 có thể chịu áp lực lớn hơn so với năm 2022, do rủi ro liên quan đến lĩnh vực BĐS và thị trường trái phiếu DN có thể dần hiện hữu.

Cụ thể, hàng loạt bất động sản, nhà xưởng, xe sang... là tài sản bảo đảm cho các khoản nợ được ngân hàng thanh lý rầm rộ. Dù đã rao bán nhiều lần, hạ giá liên tục nhưng vẫn khó bán. Các ngân hàng đang phải đối mặt với áp lực nợ xấu và trích lập dự phòng.

Lý giải nguyên nhân các ngân hàng rao bán tài sản thế chấp dù giảm giá liên tục mà vẫn ế, giới chuyên gia cho rằng, nguyên nhân chính là do nền kinh tế khó khăn hậu Covid-19 kéo dài, thị trường giao dịch tài sản thanh khoản thấp. Đến nay, dù kinh tế đang phục hồi nhưng cũng không dễ tìm được nhà đầu tư đủ tiềm lực tài chính để mua lại các khoản nợ có quy mô lớn.

Ngoài nguyên nhân về kinh tế, nhiều ý kiến cho rằng, nhiều tài sản đem ra phát mại nhưng sau một quá trình dài xử lý nợ xấu, tài sản trở nên hết giá trị hoặc là giá trị còn thấp. Ví dụ về một chiếc xe ô tô, nếu là chiếc xe đời những năm 2006 - 2010 thì nay đem ra phát mại cũng không còn ai mặn mà muốn mua nữa.

Ngoài ra, BĐS phát mại, thanh lý khá hấp dẫn do mức giá "mềm". Tuy nhiên, với những người mua nhà để ở thì họ lại không mặn mà, khi quan niệm của đa số người dân Việt Nam khi mua nhà là tránh những ngôi nhà mà chủ cũ làm ăn “bết bát”. Trong khi không ít tài sản bảo đảm đã được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay. Do đó, khi thanh lý, các ngân hàng thường có xu hướng định giá theo giá trị khoản nợ mà không sát với giá thị trường.

Bên cạnh đó, còn nhiều thủ tục pháp lý liên quan đến việc giải chấp, định giá tài sản và các thủ tục khi mua được tài sản thanh lý… Đây cũng là điều khiến người mua còn ngập ngừng trước những tài sản phát mại của ngân hàng.

Hàng nghìn doanh nghiệp BĐS tạm dừng kinh doanh, giải thể, môi giới chật vật với nghề

Theo thống kê, thị trường kém thanh khoản khiến cho hoạt động của doanh nghiệp môi giới bất động sản bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Trong 10 tháng đầu năm 2022, số lượng doanh nghiệp tạm dừng kinh doanh có thời hạn là gần 2.300 doanh nghiệp, tăng gần 53% so với cùng kỳ năm ngoái. Số lượng doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể gần 1.000 doanh nghiệp, tăng 42% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhiều doanh nghiệp phải tái cơ cấu lại mô hình, giảm quy mô, tinh giảm hệ thống nhân sự.

Theo các chuyên gia trong ngành, giai đoạn trầm lắng cũng là thời điểm tốt để doanh nghiệp hoàn thiện hệ sinh thái ngành, ứng dụng công nghệ trong công tác bán hàng và quản trị.

Hiện thanh khoản giảm sâu, ngân hàng tăng lãi suất, nhà đầu tư thiếu niềm tin đã khiến môi giới “liêu xiêu”, chật vật trước sóng gió của thị trường. Giao dịch không có dẫn tới tình trạng doanh thu của các doanh nghiệp môi giới sụt giảm. Hệ quả, thu nhập của môi giới cũng gặp nhiều khó khăn, chưa kể phải chịu âm do tiền chạy quảng cáo, chi phí phát sinh.

Chuyên gia cho rằng, nhiều doanh nghiệp môi giới bất động sản đang gặp khó khăn. Trong đó, doanh nghiệp tinh gọn bộ máy vận hành, giảm đến 60-70% nhân sự, số còn lại chuyển sang CTV hoặc giảm lương, chính sách ... để cố gắng vượt qua thử thách. Doanh thu các công ty môi giới đang giảm mạnh, trung bình mức giao dịch rơi vào khoảng 20% so với mức trung bình hàng tháng /theo dự án.

Đặc biệt khó khăn là việc chậm phí môi giới của chủ đầu tư, chính việc chậm phí môi giới này đã làm cho các bạn môi giới đã vất vả thì càng khó khăn hơn gấp nhiều lần. Ngoài ra, trong bối cảnh hiện nay, nhiều dự án chậm tiến độ, không thực hiện đúng cam kết thì khách hàng cũng phản ánh với môi giới. Theo đó, có nhiều trường hợp môi giới áp lực không chịu nỗi phải xin nghỉ, hoặc chuyển nghề khác.

Chuyên gia cũng cho rằng, môi giới bất động sản vô cùng khó khăn với nghề. Chỉ những người đang làm nghề mới có thể thấu hiểu được những khó khăn đó tới mức nào. Thực tế, rất nhiều bạn vì mục tiêu lớn hơn, sẵn sàng đầu tư chi phí vào các kênh marketing để tăng thêm khách hàng, để tiến đến giao dịch thành công cũng là hành trình dài đầy thử thách mới bán được. Tuy nhiên, việc nhận phí môi giới cũng không hề thuận lợi.

Tuy vậy, đây lại là giai đoạn “thanh lọc” đội ngũ môi giới. Trong bối cảnh cực kì khó khăn của thị trường, vẫn thấy rất nhiều các bạn môi giới bám trụ nghề. Hằng ngày các bạn vẫn gắng sức trên hành trình nghề nghiệp của mình. Một nhà môi giới cơ bản phải trang bị cho mình những kiến thức nền tảng: Kiến thức nghành tổng thể; Kỹ năng tư vấn; Tiêu chuẩn hành nghề. Dù rằng là môi giới cá nhân hay thuộc tổ chức thì các nhà môi giới cũng sẽ tuân thủ chặc chẽ các tiêu chuẩn và yêu cầu. Lúc này đây, những người tạm bợ sẽ rời nghề môi giới bất động sản, chỉ còn lại những bạn thật sự chọn nghề.

Để tồn tại trong bối cảnh hiện nay, các doanh nghiệp môi giới bất động sản nên tập trung vào chuẩn hóa hoạt động đào tạo. Đây cũng là khoảng thời gian để doanh nghiệp xây dựng một đội ngũ môi giới bất động sản tinh thông chuyên môn, dày dạn kinh nghiệm, chuẩn hóa hành vi, ứng xử, phù hợp với các quy định pháp luật...

Số lượng hàng "tồn kho" bất động sản tăng

Không giống như các ngành khác, trong lĩnh vực bất động sản, giá trị tồn kho lớn có thể tạo nên “quả đấm thép” cho doanh nghiệp, nhưng cũng có thể là chỉ dấu của thách thức.

Số liệu báo cáo cho thấy số ngày hàng tồn kho bất động sản (BĐS) đã cán mốc 1.500, tương đương phải mất gần 4 năm mới “xả kho” hết. Đáng chú ý, lượng hàng tồn kho tập trung chủ yếu tại những phân khúc căn hộ hạng A và B.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, tính riêng tại thị trường TP.HCM, số lượng hàng tồn kho đã đạt 4.400 căn, chiếm 60% tổng hàng tồn kho sơ cấp trên toàn thị trường, mức cao nhất kể từ năm 2019. Trong đó, phân khúc căn hộ hạng A và hạng B là dòng sản phẩm chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu hàng tồn kho, chiếm 89% tổng lượng hàng tồn kho tại thị trường TP.HCM.

Lượng giao dịch căn hộ trong quý 3/2022 chỉ đạt 900 căn, giảm 89% so với quý 2/2022. Tỷ lệ hấp thụ đạt ở mức 15%, thấp nhất kể từ năm 2019. Trong đó, các dự án mới cũng chỉ đạt tỷ lệ hấp thụ 35%.

Thị trường Hà Nội cũng cùng chung tình cảnh với thị trường TP.HCM. Theo thống kê sơ bộ của Sở Xây dựng Hà Nội, trong quý 3/2022, nguồn cung nhà ở trên địa bàn thành phố chỉ đạt 3.600 sản phẩm nhưng chủ yếu là hàng tồn kho từ các quý trước được mở bán giai đoạn tiếp theo, phân bố chủ yếu ở các quận Hà Đông, Long Biên và Hoàng Mai. Trong khi đó, nguồn cung mới khan hiếm, chủ yếu đến từ một số dự án vừa mở bán.

Theo các chuyên gia, việc tăng lượng hàng tồn kho nếu nằm trong kế hoạch, chiến lược kinh doanh sẽ là lợi thế của các doanh nghiệp bất động sản, được coi là “quả đấm thép” để doanh nghiệp tăng trưởng mạnh trong dài hạn. Tuy nhiên, bên cạnh hàng tồn kho thành phẩm là các sản phẩm đã hoàn thiện như căn hộ, nhà ở đưa ra thị trường chưa được giao dịch, thì cũng cần phải xem xét những yếu tố rủi ro từ hàng tồn kho là bất động sản dở dang, bởi trên thực tế, rất nhiều dự án thực hiện nhiều năm mà chưa hoàn thành vì nhiều lý do.

Lượng hàng tồn kho từ các doanh nghiệp bất động sản thời gian gần đây tăng lên cũng một phần do còn vướng mắc các thủ tục pháp lý khiến một số dự án chưa thể triển khai để bán. Bên cạnh đó, hiện nay thị trường bất động sản đang có dấu hiệu giảm tốc do thiếu nguồn tiền dẫn tới thanh khoản cũng sụt giảm nhanh chóng.

Những dự án đang đền bù dở dang, xây dựng dở dang không được tháo gỡ sớm sẽ khiến chủ đầu tư bị chôn vốn quá lâu. Điều này sẽ làm nguồn cung tiếp tục khan hiếm, thị trường lệch pha cung cầu ngày càng cao và áp lực tăng về giá cả trên thị trường.

Mặt khác, với các dự án hoàn thiện nhưng chưa tiêu thụ được hết, các chủ đầu tư cần điều chỉnh giá sao cho phù hợp với khả năng mua của khách hàng, bởi dự án đã ra thành phẩm nhưng chưa bán hoặc không bán được sẽ làm mất tính thanh khoản của thị trường.

Thời gian tới giao dịch sẽ gia tăng, giá có lợi cho người mua

Năm 2022, trước những biến động của nền kinh tế, chủ trương thắt chặt tín dụng của ngành ngân hàng thị trường bất động sản đã đảo chiều, chứng kiến cảnh kẻ vui, người buồn. Vui vì giá bất động sản về gần với thực tế hơn, người buồn vì bán lỗ cũng chẳng có người mua và cuối cùng thị trường bất động sản dần khẳng định: bất động sản dành cho những nhà đầu tư và chủ đầu tư đủ tiềm lực tài chính, thanh lọc những chủ đầu tư và nhà đầu tư yếu, không đủ sức tham gia thị trường.

Sau một thời gian dài thị trường bất động sản rơi vào trạng thái “thăm dò” của nhà đầu tư thì hiện nay nhà đầu tư, người sử dụng đã thích nghi với thị trường khi lựa chọn các cơ hội đầu tư trên cơ sở minh bạch thông tin, đầu tư vào phân khúc thị trường có giá trung bình, đánh giá đúng năng lực của chủ đầu tư và quan trọng hơn tâm lý “lướt sóng” và “siêu lợi nhuận” cũng dần được thay thế bởi tâm lý đầu tư “an toàn” với mức lợi nhuận vừa phải hơn. Từ đó giao dịch trên thị trường cũng sẽ gia tăng và thị trường bất động sản sẽ bền vững và ổn định hơn.

Hiện nay, việc vay tiền để mua nhà cũng như vay vốn để đầu tư xây dựng sẽ đếu gặp khó khăn. Đối với những dự án chưa khởi công sẽ phải cân nhắc lại bài toán đầu tư xây dựng và đầu ra cho sản phẩm. Chính vì thế, sẽ ngưng các dự án mới và vì vậy, nguồn cung ra thị trường cũng sẽ giảm. Chủ đầu tư sẽ chờ lãi suất giảm để xây dựng. Do vậy, nên nguồn cung năm 2023 chắc chắn sẽ ít hơn.

Đối với những dự án đã và đang xây dựng, cũng phải xem lại cơ cấu giá, những phân khúc cao cấp và trung cấp sẽ tiếp tục khó khăn trong việc bán hàng, tuy nhiên phân khúc thấp cấp và giá rẻ thì lại có thể thu hút được quan tâm của khách hàng nếu sản phẩm tốt và mức giá hợp lý.

Theo các chuyên gia trong ngành nhận định, các DN, nhà đầu tư BĐS đang trải qua một thời kỳ hết sức khó khăn. Để tồn tại được đến ngày hôm nay, đó là sự nỗ lực to lớn của DN, nhà đầu tư. Tuy nhiên, bên cạnh những thách thức, thì đây cũng là một cơ hội để DN, nhà đầu tư cơ cấu lại các hoạt động kinh doanh, kiện toàn bộ máy để phát triển bền vững hơn.

Theo đó, ta nên xem đây như một cơ hội để thanh lọc lại thị trường BĐS, loại bỏ những nhà đầu tư yếu kém, là liều thuốc thử để tạo bản lĩnh cho các DN, nhà đầu tư BĐS cũng như tạo bước đột phá để thị trường chuyên nghiệp hơn, đưa BĐS về gần nhất với giá trị thực, từ đó tạo nguồn cầu bền vững cho thị trường.

Theo chuyên gia, dự án BĐS hầu hết vốn đầu tư là vốn vay ngân hàng. Trong bối cảnh tình hình lãi suất tín dụng duy trì ở mức cao như hiện nay, các DN đang phải chịu áp lực lớn về chi phí vốn. Do vậy, xu hướng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đang được nhiều DN hướng tới.

Đặc biệt những DN mới tham gia vào kinh doanh BĐS trong khoảng thời gian từ 3 -5 năm trở lại đây thời điểm thị trường đang nóng, nên khi thị trường đóng băng, thời gian thu hồi vốn chậm khiến DN không chịu được áp lực chi phí vốn vay. Ngoài ra, các dự án đang trong giai đoạn triển khai nhưng DN thiếu vốn hoặc đã hoàn thiện nhưng không bán được hàng, chủ đầu tư chọn phương án bán “lúa non” một phần hay toàn bộ dự án để thu tiền về.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng lạc quan cho rằng, thị trường BĐS có những diễn biến theo chiều hướng khả quan: Cụ thể, chu kỳ thị trường địa ốc trong lịch sử cho thấy sau 3 - 4 năm điều chỉnh, thị trường có thể bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới. Tình hình kinh tế vĩ mô trong nước đang được điều chỉnh theo hướng linh hoạt, được dự báo dần đi vào ổn định sẽ giúp BĐS có cơ hội phát triển.