Doanh nghiệp nào sắp làm 1.811 nền biệt thự, nhà liền kề gần sân bay Téc Ních?

Được biết, Công ty TNHH MTV Sản xuất Thương mại An Phú Hưng vừa lập báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) của dự án Khu dân cư An Khương.

Dự án có vị tổng diện tích quy hoạch gần 57,5 ha, thuộc địa phận ấp 1, xã An Khương, huyện Hớn Quản. Phía bắc dự án giáp suối Lạnh; phía nam giáp ĐT757; phía đông giáp khu dân cư An Thịnh; phía tây giáp đường đất. Đơn vị tư vấn lập báo cáo là Công ty TNHH Xây dựng và Môi trường Blue Galaxy.

Bán kính 500 m quanh dự án có các hộ dân sinh sống xung quanh khu dân cư An Khương. UBND xã Thanh Lương cách dự án khoảng 4 km về phía tây; về phía đông bắc cách Chùa Tiên Thành khoảng 897 m và Trại heo Thanh Thúy khoảng 1,1 km về phía đông; cách Trại Nấm Thu Thủy 200 m về đông nam.

Khu dân cư An Khương được chấp thuận chủ trương đầu tư đối với An Phú Hưng vào tháng 8/2020. Đến năm 2021, UBND tỉnh Bình Phước đã duyệt quy hoạch chi tiết dự án và đưa vào kế hoạch sử dụng đất năm 2021 của huyện Hớn Quản.

Về hiện trạng, trên khu đất bao gồm cây cỏ tạp và cây cao su non, không có dân cư sống, không có công trình kiến trúc. Đây là khu dân cư thương mại với các chức năng chính như khu nhà ở liền kề, biệt thự, khu các công trình dịch vụ công cộng và công viên cây xanh.

Trong cơ cấu sử dụng đất của dự án, đất ở chiếm 34,5 ha; đất công cộng dịch vụ chiếm 4,3 ha; đất cây xanh chiếm 2,5 ha; đất giao thông 15,5 ha và đất hạ tầng kỹ thuật khoảng 6.886 m2.

Dự án được chia thành 3 khu chức năng. Khu vực 1 (25 ha) nằm ở phía nam dự án, tiếp giáp ĐT757, tập trung nhà phố liền kề (cao 1 - 5 tầng) với các tiện ích công trình công cộng đi kèm như Công trình dịch vụ thương mại, bãi đậu xe, công viên. Đây là giai đoạn 1 của dự án.

Khu vực thứ 2 là khu vực trung tâm, rộng khoảng 25 ha, với nhà liền kề, biệt thự (tầng cao xây dựng 1-5 tầng) và các tiện ích công cộng đi kèm như trường mẫu giáo, công trình dịch vụ thương mại, bãi đậu xe, công viên. Đây là giai đoạn 2 của dự án. 

Khu vực 3 là khu nhà ở xã hội rộng 8,7 ha, cũng thuộc giai đoạn 2. Tại đây sẽ xây dựng công trình nhà ở xã hội cao 1 - 5 tầng thuộc quỹ đất 20% của dự án. Mật độ xây dựng 40 - 100%.

Tổng cộng, toàn dự án có 1.811 nền biệt thự, nhà liền kề. Trong đó, 39 lô nhà liền kề loại 1 với 1.248 nền và 11 lô nhà liền kề loại 2 với 307 nền, tầng cao 1 - 5 tầng, mật độ xây dựng 40 - 90%, hệ số sử dụng đất 4,5 lần. Đất ở biệt thự loại 1 gồm 11 lô với 146 nền, đất ở biệt thự loại 2 gồm 7 lô với 110 nền, tầng cao 1 - 5 tầng, mật độ 40 - 70%, hệ số sử dụng đất 3,5 lần.

Ngoài ra, sẽ có công trình công cộng, dịch vụ cao 1 - 3 tầng, rộng 4,3 ha, mật độ xây dựng 40 - 60%, hệ số sử dụng đất 1,8 lần.

Hiện nay, khu vực xây dựng dự án chưa có hệ thống thoát nước, nước mưa đang thoát theo địa hình tự nhiên xuống các suối phía bắc khu đất và rạch giữa khu quy hoạch.

Khi đi vào vận hành, dự án sẽ có hệ thống thoát nước mặt được thiết kế riêng biệt đối với thoát nước thải, có nhiệm vụ thu nước mưa và nước tưới cây rửa đường. Các đường ống thoát nước được đặt dọc theo các tuyến đường thoát nước theo hướng chính về hướng đông nam khu đất. Các đường cống phụ thu gom nước mặt từ các đường khu nội bộ và dẫn đến các hố ga của đường cống chính dẫn đến các cửa xả theo quy hoạch đã được duyệt trên đường liên xã và đường ĐT757. 

Về tiến độ, dự án được chia làm 2 giai đoạn.

Giai đoạn 1 từ tháng 6/2020 - tháng 1/2026. Cụ thể, tháng 6/2020 - tháng 8/2020 thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư; tháng 9/2020 - tháng 12/2021 đền bù, giải phóng mặt bằng; tháng 1/2022 - tháng 1/2024 hoàn thành các thủ tục về xây dựng, đất đai, môi trường; tháng 2/2024 - tháng 12/2025 tiến hành xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư theo quy hoạch được duyệt trên diện tích 30 ha; từ tháng 1/2026 hoàn thành và kinh doanh giai đoạn 1.

Giai đoạn 2 từ tháng 2/2026 đến tháng 1/2028 tiến hành xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư theo quy hoạch được duyệt trên phần diện tích còn lại.

Tổng mức đầu tư của Khu dân cư An Khương là 150 tỷ đồng. Trong đó, vốn tự có của công ty là 30 tỷ đồng và vốn vay là 120 tỷ đồng. 

Nói qua về chủ đầu tư, An Phú Hưng được thành lập từ năm 2014, hiện có trụ sở ngay tại xã An Khương, huyện Hớn Quán. Đại diện pháp luật của doanh nghiệp hiện nay là ông Phan Hải Lâm - chồng của bà Võ Thị Tuyết Thu, là một trong ba hộ gia đình từng đứng tên quyền sử dụng đất tại khu đất dự án như đã đề cập ở trên.

Dự án sân bây Téc Ních – một thời sốt nóng

Câu chuyện mua bán đất gần khu vực quy hoạch các dự án hạ tầng nói chung và sân bay nói riêng không chỉ bây giờ mới xảy ra, mà trước đó đã từng diễn ra tại Ba Vì, Mê Linh (Hà Nội), Vân Đồn (Quảng Ninh), Phú Quốc (Kiên Giang), Đà Nẵng…

Chắc hẳn, giới đầu tư sẽ chưa quên bài học từ ‘cơn sốt đất’ ăn theo hạ tầng sân bay ở Bình Phước. Hồi tháng 2/2021, ngay sau thông tin lãnh đạo tỉnh Bình Phước có buổi khảo sát vị trí làm “sân bay Téc-ních” 500 ha tại huyện Hớn Quản (Bình Phước), từ khắp nơi giới đầu cơ đất kéo về khu vực này để thổi giá, chèo kéo người dân, nhộn nhịp như một chợ bất động sản.

Cụ thể, thời điểm đó giá đất mặt tiền ở các tuyến đường liên xã tại An Khương trước Tết từ 60-70 triệu đồng một mét ngang, đầu tháng ba tăng lên 350 đến 500 triệu đồng mét ngang, có nhiều nơi lên đến 600 triệu đồng. Giá đất rẫy điều, vườn cao su ở sâu bên trong rẻ hơn, trung bình một sào đất nông nghiệp bán 2-3 tỷ đồng. Tuy nhiên, từ lúc có thông tin khảo sát vị trí sân bay thì giới đầu cơ làm giá trong 1 tuần tăng lên gấp đôi, gấp ba.

Trước diễn biến của cơn sốt đất tại Sân bay Téc – Ních, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam khuyến cáo: “Sân bay Téc – Ních tại Bình Phước không phải là cây đũa thần làm cho nền kinh tế của tỉnh và thị trường bất động sản địa phương khởi sắc chỉ trong vài tuần như thế”. Ông cho rằng, việc xây dựng một sân bay ở địa phương còn chưa phát triển không thể sớm tạo một bước ngoặt cho kinh tế toàn tỉnh trong thời gian ngắn.

Trên thực tế, không phải cứ xây sân bay thì địa phương nào cũng phát triển mạnh mẽ như Đà Nẵng và Nha Trang. Đơn cử sân bay Phù Cát tại Quy Nhơn, Bình Định đã phải mất thời gian rất dài mới phát triển như hiện nay nhưng sức ảnh hưởng của sân bay Phù Cát đến kinh tế và xã hội địa phương vẫn chưa thể so sánh được với Đà Nẵng và Nha Trang.

Việc có sân bay tại địa phương không phải là yếu tố chính để thu hút đầu tư. Những yếu tố quan trọng hơn trong việc gia tăng giá trị bất động sản và tạo sức hút trên thị trường bao gồm cung cấp đầy đủ các tiện ích xã hội như trường học bệnh viện, giao thông thuận lợi, và cơ hội nghề nghiệp.

Ông Khương cũng quan ngại tác động tiêu cực của cơn sốt đất đã khiến người dân địa phương ở Hớn Quản chạy theo đợt sóng ảo và bán đi những mẩu đất là nguồn thu nhập chính của gia đình họ từ trước đến nay.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh, giá cả thị trường được quyết định bởi 3 quy luật, quy luật giá trị, quy luật cung – cầu và quy luật cạnh tranh. Đối với giá cả thực tế còn chịu sự tác động của tiện ích, dịch vụ, trong đó có hạ tầng giao thông.

Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư khi biết được thông tin về đầu tư hạ tầng, họ đã nắm bắt cơ hội để đón sóng đầu tư là điều tất yếu. Nhưng có một điều, chỉ những người có nhu cầu thực và có nguồn tiền nhàn rỗi, không áp dụng đòn bẩy tài chính mới có thể đầu tư cho các dự án theo hạ tầng. Đầu tư dạng này phải đầu tư dài hạn; khi không nắm được thông tin, người dân, nhà đầu tư không nên chạy theo “cơn sốt” mà đổ xô đi đầu cơ, trữ đất, dễ chịu rủi ro lớn.