Doanh thu từ bất động sản ‘lao dốc’, vì sao Nhà Khang Điền vẫn báo lãi trăm tỷ?

Theo Báo cáo tài chính quý I/2022 vừa được Nhà Khang Điền công bố, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu thuần 143 tỷ đồng, giảm 83% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, , doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản giảm 85% còn 129 tỷ đồng.

Trong quý I, giá vốn hàng bán của KDH đạt 65 tỷ đồng (giảm 86% so với cùng kỳ năm trước) kéo theo lợi nhuận gộp của doanh nghiệp giảm 78,4% (còn 77,42 tỷ đồng).

Đồng thời, chi phí tài chính giảm 82,4% về mức 2,96 tỷ đồng; chi phí bán hàng giảm gần 33% về mức 13,7 tỷ đồng. Trong khi đó, chi phí quản lý doanh nghiệp tăng 15% lên thành 58,4 tỷ đồng.

Tuy nhiên, Nhà Khang Điền lại có khoản lợi nhuận khác lên tới 305 tỷ đồng trong quý vừa qua. Cụ thể, KDH ghi nhận khoản thu nhập khác lên tới gần 344 tỷ đồng (cùng kỳ chỉ hơn 12 tỷ đồng) nhờ giao dịch mua rẻ khi nhóm công ty nhận chuyển nhượng 60% lợi ích vốn chủ sở hữu tại CTCP Đầu tư Bất động sản Phước Nguyên. Nhờ đó, đã giúp KDH có khoản lợi nhuận trăm tỷ trong khi cùng kỳ doanh nghiệp lỗ 7 tỷ đồng.

Trước đó, Nhà Khang Điền cũng đã thông qua tờ trình về việc Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Gia Phước (công ty con do Khang Điền sở hữu 99,9% vốn điều lệ) nhận chuyển nhượng vốn từ cổ đông của CTCP Đầu tư Bất động sản Phước Nguyên. Qua đó, Gia Phước sẽ nhận chuyển nhượng 60% vốn điều lệ của Phước Nguyên (tương đương 366 tỷ đồng vốn tính theo mệnh giá), giá trị nhận chuyển nhượng tối đa là 620 tỷ đồng.

Về Phước Nguyên, doanh nghiệp này lại là chủ sở hữu 100% vốn điều lệ tại Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Nhà Đoàn Nguyên – chủ đầu tư dự án khu nhà ở có quy mô 60.732 m2 tại phường Bình Trưng Đông – Cát Lái, TP Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh với tên gọi là dự án Đoàn Nguyên, hay dự án Đoàn Nguyên Bình Trưng Đông. Qua đó, Khang Điền cũng gián tiếp sở hữu dự án hơn 6ha này.

Được biết, dự án 6ha này từng thuộc sở hữu của Nhà Khang Điền. Cụ thể, Nhà Đoàn Nguyên từng là công ty con do Khang Điền nắm 99,99% vốn điều lệ, song đã thoái vốn vào tháng 8/2013 do tình hình kinh doanh không thuận lợi.

Ngay sau khi Phước Nguyên về tay KDH, doanh nghiệp đã quyết định góp thêm vốn để tăng vốn điều lệ của Công ty TNHH đầu tư Kinh doanh địa ốc Gia Phước. Theo đó, Khang Điền dự kiến góp thêm 349,65 tỷ đồng để tăng vốn điều lệ của Gia Phước lên 599,4 tỷ đồng. Mục đích nhằm tăng quy mô vốn hoạt động cho Gia Phước.

Trở lại với kế hoạch kinh doanh của Nhà Khang Điền, Năm 2022, công ty đạt mục tiêu doanh thu thuần 4.000 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 1.400 tỷ đồng. Như vậy, sau ba tháng kinh doanh đầu năm, công ty đã thực hiện được lần lượt 3,6% và 21% chỉ tiêu năm.

Trong giai đoạn 2021 – 2023, lợi nhuận của Khang Điền được dự báo tăng 30%. Nguồn thu chính của doanh nghiệp giai đoạn này chủ yếu đến từ việc bàn giao các dự án tại khu vực Bình Chánh và Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh.

Cụ thể, Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) dự đoán, doanh thu năm 2022 của Khang Điền sẽ vào khoảng 3.913 tỷ đồng (tăng 12% so với cùng kỳ), lãi ròng cũng sẽ đạt 1.576 tỷ đồng (tăng 71% so với cùng kỳ). Doanh thu chủ yếu đến từ việc bàn giao các sản phẩm tại hai dự án thấp tầng ở TP Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh là Armena (quy mô 4,3 ha) và Clarita (quy mô 5,8 ha). Ngoài ra doanh thu từ dự án Armena trong năm 2022 được ước tính sẽ đạt 1.633 tỷ đồng và từ dự án Clarita sẽ đạt 1.853 tỷ đồng.

Ngoài ra, tại quận Bình Tân, công ty cũng sở hữu một dự án căn hộ khác với quy mô 1,8 ha ở đường An Dương Vương và hiện đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý, dự kiến mở bán vào năm 2022.

Giai đoạn năm 2023, doanh thu và lợi nhuận ròng của công ty ước tính sẽ đạt lần lượt 6.764 tỷ đồng (tăng 73% so với cùng kỳ) và 2.524 tỷ đồng (tăng 60% so với cùng kỳ). Hai dự án Armena và Clarita được dự báo vẫn sẽ là nguồn thu chính của Khang Điền.