Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng rẻ chục lần giá thị trường: Cách duy nhất là đấu giá quỹ đất

"Đất vàng" giá rẻ

Thất thoát trong các dự án BT ở Khánh Hòa do chỉ định nhà đầu tư, đổi nhiều "đất vàng" lấy công trình hạ tầng nhưng không đấu thầu, đấu giá đất theo quy định, gây thất thoát tài sản và ngân sách. 

Chỉ riêng dự án BT ở khu đất Trường Chính trị Khánh Hòa (cũ), chính quyền địa phương đã giao gần 7.400m² "đất vàng" cho nhà đầu tư, giá chỉ định chưa tới 22,5 triệu đồng/m² đối với đất ở và hơn 7,8 triệu đồng/m² đối với đất sản xuất kinh doanh, trong khi giá đất thị trường khu vực này cao hơn hàng chục lần.

Đầu tháng 7-2019, Kiểm toán Nhà nước đã họp báo công bố kết quả kiểm toán năm 2018. Kết quả kiểm toán 7 dự án BT cho thấy việc giao đất chỉ định cho nhà đầu tư là trái với quy định của Luật đất đai. Đất đã được định giá quá thấp, không sát giá thị trường, gây thất thoát ngân sách.

Còn như câu chuyện làm 4 tuyến đường trong khu đô thị Thủ Thiêm tổng chiều dài gần 12km có mức đầu tư lên đến 12.000 tỉ đồng. Thanh tra Chính phủ đã có kết luận việc xác định giá trị các quỹ đất đối ứng để thanh toán hợp đồng dự án BT khoảng 12.000 tỉ đồng chênh lệch giảm tiền sử dụng đất 3.901 tỉ đồng so với giá trị được phê duyệt trước đó, nguy cơ thiệt hại ngân sách nhà nước.

Khoảng trống lớn!

Để bít các lỗ hổng trong dự án BT, Chính phủ đã ban hành nghị định 69/2019/NĐ-CP, trong đó bắt buộc phải đấu thầu rộng rãi với dự án BT, thời điểm hoán đổi quỹ đất, sử dụng tài sản công thanh toán cho nhà đầu tư; tuy nhiên, chưa quy định đấu giá quỹ đất. 

Tài sản công như quỹ đất tuy lý thuyết xác định theo giá thị trường nhưng không buộc phải tổ chức đấu giá thì rất dễ rơi vào cách làm cũ khi việc xác định giá trị quỹ đất vẫn giống cách làm trước đây.

Nghị định này có quy định thanh toán dự án BT bằng quỹ đất thực hiện theo nguyên tắc ngang giá, nghĩa là giá trị quỹ đất tương đương với giá trị của khối lượng xây dựng hoàn thành công trình BT. Trường hợp giá trị quỹ đất lớn hơn giá trị dự án BT, nhà đầu tư nộp phần chênh lệch vào ngân sách. 

Nếu giá trị quỹ đất nhỏ hơn giá trị công trình BT, Nhà nước thanh toán phần chênh lệch cho nhà đầu tư bằng tiền hoặc bằng quỹ đất tại thời điểm quyết toán dự án BT hoàn thành. Lý thuyết là vậy nhưng thực tế giá thị trường chuyển nhượng trong điều kiện bình thường luôn cao hơn định giá.

Giá thị trường quỹ đất không phải là đơn giá theo quy định nhà nước nhân với hệ số, tổ chức nào đó thẩm định giá mà còn là sự cạnh tranh để được quyền sử dụng. Với dự án BT càng phức tạp hơn nữa, khó xác định giá trị quỹ đất nếu chỉ định thầu. Định giá theo đất nông nghiệp hay đất ở? Giá đất đã có con đường hay chưa có con đường? Những nội dung này còn mù

mờ, chưa quy định cụ thể. Vậy nên, nếu không đấu giá, chỉ định giá thanh toán bằng cách hoán đổi đất là khoảng trống pháp lý rất lớn. Đây là kẽ hở đáng lo nhất dễ bị lợi dụng tham nhũng, lợi ích nhóm.