Dòng vốn ngoại đang “chờ” để rót vào thị trường bất động sản Việt Nam

Dòng vốn ngoại dẫn dắt M&A bất động sản

Theo bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng bộ phận Tư vấn đầu tư của Savills Việt Nam, trong bối cảnh thế giới ngày càng phân cực, Việt Nam được nhiều tập đoàn đa quốc gia đánh giá là điểm đến chiến lược nhờ lập trường trung lập, ổn định chính trị và quan hệ đối tác toàn diện với cả Mỹ, Trung Quốc, Nhật Bản và EU.

Các nhà đầu tư nước ngoài ngày càng ưu tiên những dự án có pháp lý rõ ràng, sẵn sàng trả giá cao hơn cho tính minh bạch và khả năng hiện thực hóa nhanh dòng tiền. Nhiều quỹ đầu tư, đặc biệt là từ châu Âu và Bắc Mỹ, bắt đầu đưa tiêu chí ESG thành điều kiện tiên quyết.

“Thị trường Việt Nam dự kiến có triển vọng tích cực trong thời gian tới, với số lượng thương vụ đầu tư tăng đáng kể, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản. Trong bối cảnh hiện tại, M&A ôn hòa chiếm ưu thế, với xu hướng chủ đạo là tập trung vào lợi ích chung và phát triển hợp tác lâu dài”, bà Dung nhận định.

Thực tế, trong nửa đầu năm 2025, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều thương vụ M&A do các nhà đầu tư nước ngoài dẫn dắt. Trong đó, có thể kể đến thương vụ Capitaland mua lại dự án từ Becamex IDC với giá trị lên tới 553 triệu USD. Liên danh Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi và NTT Urban Development hợp tác với Kim Oanh Group phát triển Dự án The One World. Bên cạnh đó, Nishi Nippon Railroad mua 25% cổ phần của Dự án Paragon Đại Phước từ Nam Long.

Grant Thornton Việt Nam đánh giá, hoạt động M&A bất động sản đã phục hồi mạnh mẽ sau giai đoạn trầm lắng. Động lực chính của sự phục hồi này đến từ tín hiệu tích cực của môi trường kinh tế vĩ mô, giúp củng cố khả năng hấp thụ sản phẩm bất động sản của thị trường; Luật Đất đai có hiệu lực từ tháng 8/2024, góp phần nâng cao tính minh bạch và tạo đà cho tăng trưởng.

Dù có nền tảng tích cực, thị trường M&A bất động sản vẫn chưa đột phá do nhiều rào cản tồn tại. Bà Vũ Thị Quế, Luật sư Thành viên Sáng lập, Chủ tịch Rajah & Tann LCT Lawyers nhìn nhận, vướng mắc lớn nhất mà nhà đầu tư nước ngoài gặp phải là sự khác biệt và chồng chéo trong các quy định pháp luật, các quy định liên quan đến đất đai được ban hành rải rác trong nhiều luật như Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở…

Vì vậy, để tham gia thị trường bất động sản Việt Nam, nhà đầu tư nước ngoài thường mất khá nhiều thời gian tìm hiểu và làm quen với các quy định pháp luật. Khi bắt đầu vào thị trường, nhà đầu tư nước ngoài thường khó triển khai một dự án độc lập, mà phải hợp tác với đối tác trong nước.

Nhiều triển vọng trong tương lai

Mặc dù còn nhiều rào cản, giới phân tích vẫn tỏ ra lạc quan về triển vọng của M&A bất động sản trong giai đoạn cuối năm 2025. Savills dự báo dòng vốn sẽ tiếp tục chảy mạnh vào các địa bàn ven đô như Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng và Long An, nơi hệ thống hạ tầng đang hoàn thiện với tốc độ nhanh.

BHS Group ước tính riêng trong nửa cuối năm, thị trường có thể đón thêm hơn 78.600 căn hộ cao tầng và khoảng 82.800 căn thấp tầng từ các dự án M&A cũng như dự án mới khởi công. Tuy nhiên, giá nhà tại những đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM và Đà Nẵng vẫn ở mức cao, khiến phân khúc nhà ở vừa túi tiền khó có thêm nguồn cung.

Có thể thấy, M&A vẫn là “cửa ngõ” quan trọng để doanh nghiệp mở rộng quỹ đất. Thế nhưng, yếu tố giá và sức mua của thị trường mới là thước đo thực sự. Những thương vụ thành công sẽ thuộc về các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vững, chiến lược rõ ràng và đủ kiên nhẫn trong quá trình thương lượng.

Năm 2025, Chính phủ Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng GDP ở mức 8% thông qua các chương trình cải cách cơ cấu, tăng đầu tư công và hỗ trợ khu vực tư nhân.

Cùng với đó, một loạt thay đổi về hành chính – bao gồm việc giảm số tỉnh từ 63 còn 34 và loại bỏ cấp huyện – được kỳ vọng sẽ giúp tinh giản bộ máy, nâng cao hiệu quả quản trị và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho dòng vốn đầu tư.

Bên cạnh đó, Nghị quyết số 68-NQ/TW được ban hành nhằm thúc đẩy phát triển khu vực kinh tế tư nhân, với trọng tâm là cải cách pháp lý, giảm rào cản kinh doanh, cải thiện tiếp cận đất đai và vốn, bảo vệ quyền tài sản và thúc đẩy cạnh tranh lành mạnh.

Theo các chuyên gia, đây là nền tảng quan trọng giúp Việt Nam thu hút thêm dòng vốn chất lượng cao trong bối cảnh các nhà đầu tư toàn cầu ngày càng quan tâm đến môi trường pháp lý ổn định và minh bạch.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, mặc dù đối mặt với những bất ổn toàn cầu và căng thẳng thương mại, Việt Nam vẫn kiên định thúc đẩy cải cách cơ cấu và nỗ lực thu hút đầu tư.

“Dù còn nhiều thách thức, dòng vốn FDI ổn định cùng với đà phát triển hạ tầng cho thấy tín hiệu lạc quan thận trọng cho tăng trưởng dài hạn”, ông Matthew Powell nhận định.