Dự báo bất động sản vẫn tiếp tục tăng giá trong thời gian tới

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn cho biết, giá đất tăng do tần suất cập nhập giá đất tăng lên khi bỏ khung giá đất và bảng giá đất cập nhật hàng năm, thay vì 5 năm/lần như trước đó. Giá đất tăng còn do độ chính xác tăng khi bỏ phương pháp chiết trừ và đến từ quy định các điều kiện áp dụng 4 phương pháp định giá đất.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, đến thời điểm hiện tại so với quý 1/2023, đất nền Hoài Đức đã tăng 81%, từ mức giá trung bình toàn thị trường là 55 triệu đồng/m2 lên mức 100 triệu đồng/m2; đất nền Đông Anh tăng 53%, từ mức giá trung bình 41 triệu đồng/m2 lên mức 63 triệu đồng/m2. Đất nền Thanh Oai tăng 90%, từ mức giá trung bình 21 triệu đồng/m2 lên mức 40 triệu đồng/m2.

Không chỉ ở phân khúc đất nền, đối với dự án nhà ở thương mại, chi phí phát triển các dự án tăng lên trong toàn bộ quá trình phát triển dự án, sẽ đẩy giá căn hộ tăng.

Theo Savills ghi nhận, không có nguồn cung mới dưới 45 triệu đồng/m2 trong quý II/2024. Kể từ năm 2020 đến nay, nguồn cung sơ cấp hạng C đã giảm 45% mỗi năm. Trong thời gian ngắn, giá nhà ở, đặc biệt là giá căn hộ sẽ tiếp tục tăng, do nguồn cung mới trên thị trường còn hạn chế, giảm 34% theo quý và 25% theo năm, với khoảng 2.700 căn vào quý II/2024. Trong đó, 98% nguồn cung đến từ các dự án hiện tại, hầu như không có dự án mới.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) chỉ ra, giá nhà ở đang liên tục thiết lập mặt bằng mới, ở ngưỡng cao, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của đại đa số người dân. Loại hình căn hộ trung cấp ngày càng khan hiếm, dần bị "chiếm sóng" bởi phân khúc cao cấp, hạng sang khi hơn 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh trong năm 2024 có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Nhiều dự án chung cư mới ra mắt có mức giá hàng chục nghìn USD/1m2.

Không những thế, "ăn theo" cơn sốt giá chung cư, giá bán nhà ở gắn liền với đất, bao gồm biệt thự, liền kề cũng "được đà" tăng cao.

Vì sao giá bất động sản có xu hướng tăng?

Nhận định về thị trường BĐS, bà Nguyễn Thị Hồng Vân - Phó Giám đốc, Bộ phận Định giá và tư vấn tài chính của Savills Hà Nội đánh giá, tác động lớn nhất của Luật Đất đai 2024 tới thị trường bất động sản là việc bỏ quy định về khung giá đất, trao quyền cho các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường hàng năm, thay vì 5 năm như luật cũ. Ngoài ra, Luật cũng quy định chỉ được thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư, sẽ giúp khơi thông quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng, giúp việc triển khai các dự án diễn ra nhanh chóng. Tuy nhiên, việc giá đền bù tiệm cận với giá thị trường kèm các hỗ trợ đền bù được đưa ra chặt chẽ sẽ khiến chi phí đầu tư vào dự án tăng lên, dẫn đến giá thành bất động sản tăng.

Mặc dù vậy, nhìn vào nguồn cung trong tương lai tại Hà Nội, có khoảng hơn 100.000 căn hộ từ năm 2025 trở đi, cao gấp 10 lần so với nguồn cung chào bán hiện tại, các sản phẩm này chủ yếu tập trung ở khu vực ngoại ô. Vì thế, khi nguồn cung căn hộ ở ngoại ô được cải thiện, giá bán tại khu vực này sẽ khó duy trì khả năng tăng nhanh như hiện tại.

Một giám đốc doanh nghiệp cho biết, doanh nghiệp rất thấu hiểu và mong muốn làm nhiều dự án nhà ở giá rẻ bởi doanh nghiệp không cần bán hàng thì sản phẩm cũng hết. Nhưng, thị trường hiện nay rất khó nếu không có trợ lực của cơ quan chức năng. Để cấu thành giá nhà ở thì phải tính đến chi phí đất đai, chi phí xây dựng và kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp. Chi phí đất đai không giảm thì doanh nghiệp không thể làm nhà ở giá rẻ, chưa kể các chi phí khác như chi phí bán hàng, tài chính.

TS Đinh Thế Hiển cho rằng, việc tăng giá chung cư ở Hà Nội hay TP.HCM thời gian qua là câu chuyện bình thường, đó là quy luật cung cầu. Tuy có tình trạng "găm hàng, thổi giá" nhưng sau đó cũng đã được điều chỉnh.

Cũng theo ông Hiển, ở đô thị lớn, khi dân số, lực lượng tri thức, chuyên gia tăng, thu nhập ngày càng cải thiện… thì nhu cầu nhà ở sẽ lớn hơn. Đối với chủ đầu tư, họ mất quá nhiều chi phí tạo lập dự án và những "chi phí không tên" nên họ không thể bán nhà ở giá rẻ.