Giá bất động sản chỉ tăng không giảm, nguyên nhân do đâu?

Nhiều nguyên nhân khiến giá nhà tăng cao

Theo số liệu của hãng tư vấn bất động sản CBRE, trong quý III/2024, giá sơ cấp tăng bình quân gần 9% theo quý và 26% theo năm. Hơn 75% tổng nguồn cung mới trong quý này đến từ phân khúc cao cấp, từ 60 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT, phí bảo trì).

Trước đó, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho rằng, thị trường bất động sản có tín hiệu phục hồi nhưng vẫn khó khăn. Tuy vậy, cơ cấu sản phẩm thiếu cân đối khiến giá chung cư sơ cấp (chủ đầu tư mở bán ra thị trường) và thứ cấp bị đẩy lên cao.

Trên thực tế, đối với nhiều người, sau một thời gian tìm kiếm mua nhà nhưng do giá cao buộc họ phải dừng lại để đợi thêm thời gian. Tuy nhiên, các chuyên gia cho hay, giá nhà khó có thể giảm, việc chờ đợi này là không khả thi.

Lý giải về vấn đề này, ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing - cho biết, vì tất cả yếu tố đầu vào của doanh nghiệp phát triển dự án như chi phí thuế đất theo biểu giá mới, chi phí xây dựng, đầu tư về thiết kế sản phẩm... đều đang đội lên không ít.

Theo ông Trung, trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, để sở hữu một vị trí đẹp, đặc biệt tại trung tâm, doanh nghiệp phải bỏ ra số tiền khổng lồ. Khi giá đất đã cao, chủ đầu tư lại làm một sản phẩm bình dân thì chắc chắn sẽ lỗ. Với những vị trí đẹp, đơn vị phát triển dự án cũng sẽ phải làm ra các sản phẩm xứng tầm với vị trí đó, như vậy sẽ khó có thể có giá rẻ.

Cũng có những chia sẻ về nguyên nhân khiến giá nhà tăng cao thời gian qua, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định rằng giá nhà vẫn ở mức cao do các yếu tố như chi phí giải phóng mặt bằng và khan hiếm nguồn cung...

Một điểm đáng chú ý là những thay đổi về pháp lý trong thời gian gần đây đã tạo ra tác động tích cực cho thị trường. Ba bộ luật mới, bao gồm Luật Đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản, có hiệu lực từ tháng 8/2024, mang lại sự minh bạch hơn cho các giao dịch bất động sản và tăng cường quản lý chặt chẽ đối với các chủ đầu tư và môi giới. Khảo sát của Batdongsan.com.vn chỉ ra rằng từ 55% đến 59% người mua, chủ đầu tư và môi giới bất động sản đã đón nhận tích cực các chính sách này.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay, giá nhà “vừa túi tiền” vẫn là một chủ đề nóng bỏng. Ông Nguyễn Quốc Anh đã chỉ ra rằng, dù giá mở bán trung bình cho các dự án mới hiện đã vượt mức 60 triệu đồng/m2, nhưng mức độ hấp thụ sản phẩm vẫn khá tích cực.

Điều này cho thấy, mặc dù giá cả cao, người mua vẫn tìm thấy giá trị trong sản phẩm mà họ đầu tư. Lý do cho điều này một phần đến từ tình trạng khan hiếm nguồn cung trên thị trường. Theo thống kê, trong quý 2 năm 2024, cả nước chỉ có khoảng 13.000 căn hộ đủ điều kiện mở bán, tạo ra áp lực lớn đối với nhu cầu thực của người dân.

“Vì vậy bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn và khó giảm giá vì sản phẩm vẫn được hấp thụ, nhu cầu ở vẫn có”, vị chuyên gia cho hay.

Ngăn cản đà tăng giá bằng cách nào?

Nhằm giảm bớt yếu tố đầu cơ, giúp thị trường bất động sản cân bằng về mặt dài hạn, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, bên cạnh thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội tại các đô thị, phát triển hạ tầng kết nối, dịch chuyển nhu cầu về nhà ở từ vùng lõi trung tâm sang vùng lân cận, Nhà nước cần có cơ chế, chính sách điều tiết thị trường.

Với các doanh nghiệp phát triển dự án, hành lang pháp lý mới quy định xử phạt đối với các mảnh đất bỏ hoàng, “găm” giữ chờ bán dự án.

Trong khi đó, với các nhà đầu tư cá nhân, hệ thống pháp luật vẫn chưa có cơ chế chính sách xác định và kiểm soát, ngăn chặn hoạt động đầu cơ, găm đất “thổi” giá.

Đồng thời, nhằm điều tiết thị trường phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững, để giá đất tăng, giảm theo quy luật thị trường, việc ban hành chính sách thuế bất động sản là cần thiết. Đánh thuế bất động sản hiệu quả và minh bạch sẽ vừa giúp tăng nguồn thu ngân sách, vừa giúp điều tiết thị trường bất động sản. Đây cũng là xu hướng trên thế giới.

VARS cho rằng, sắc thuế cần áp dụng với ngôi nhà thứ 2 trở lên. Việc người có nhiều tài sản, tài sản lại không ngừng sinh lời thì việc nộp thuế nhiều hơn là điều đương nhiên.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nếu các phân khúc bất động sản nhà ở khác vẫn tiếp tục tăng giá thì về lâu dài, sẽ gây những bất ổn lớn cho thị trường. Thực trạng tăng giá bất động sản này nếu không được can thiệp sớm sẽ gây nhiều bất ổn cho cả thị trường và xã hội.

Ông Đính khuyến nghị cơ quan quản lý cần sớm có các biện pháp “khơi thông” đường đi cho phân khúc nhà ở thương mại giá bình dân, nhà xã hội. Cùng với đó, các chủ đầu tư cần đẩy mạnh nghiên cứu, phát triển sản phẩm theo đúng xu hướng và khả năng chi trả của phần đông người dân, hạn chế tình trạng lệch pha hẳn sang dòng sản phẩm cao cấp, hạng sang.