Giá bất động sản không được gấp quá 30 năm thu nhập của công nhân, nếu không “bong bóng” sẽ xuất hiện?

Giá nhà tăng “chóng mặt”

Ở một chia sẻ mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những chuyển biến tích cực trong thời gian qua nhờ vào các chính sách điều hành hiệu quả của Chính phủ.

Ông cho biết, Tổ công tác của Chính phủ đã tháo gỡ được 129 dự án vướng mắc trên tổng số 750 dự án. Quá trình rà soát, tháo gỡ cho thấy các điểm còn vướng mắc liên quan đến tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, điều chỉnh dự án đầu tư, quy hoạch...

Cùng với đó, Quốc hội đã thông qua 4 dự án luật quan trọng liên quan đến thị trường bất động sản, bao gồm Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở và Luật Các tổ chức tín dụng. Chính phủ và các bộ ngành cũng đã xây dựng các văn bản hướng dẫn các luật này.

Liên quan đến giá nhà, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho biết, một khảo sát mới nhất của một tổ chức chuyên nghiên cứu về bất động sản cho thấy, giá bất động sản ở Việt Nam so với thu nhập trung bình của người dân phải mất khoảng 23,5 năm thu nhập mới mua được một căn nhà giá trung bình, so với bình quân của thế giới là 14,5 năm.

“Chỉ số tăng giá bất động sản từ năm 2019 đến nay của Việt Nam tăng nhanh đặc biệt là nhà ở và đất nền”, ông Lực nói.

Thời gian vừa qua, nhiều người cho rằng, thị trường bất động sản thiếu nguồn cung thì thiếu vốn. Tuy nhiên, ông Lực khẳng định, không thiếu nguồn vốn để cung cấp cho thị trường bất động sản. Nguồn vốn ngân hàng cho bất động sản vẫn tăng 9,15% trong 9 tháng đầu năm. Trong đó, cho vay chủ đầu tư tăng 16%, cho vay mua nhà chỉ tăng 4,6%. Như vậy, nguồn vốn đang tập trung ở chủ đầu tư thay vì người dân mua nhà.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cho hay: “Theo khuyến cáo của Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF), giá nhà không được gấp quá 30 năm thu nhập của một công nhân. Nếu quá mức này, dấu hiệu bong bóng bất động sản xuất hiện. Tuy nhiên, ở Việt Nam, đâu đó đã gấp khoảng 60 năm. Tốc độ tăng giá bất động sản ở Việt Nam chóng mặt”.

Giải pháp kìm giá nhà

Một trong những “vấn đề” của thị trường bất động sản hiện tại đó là tình trạng bỏ hoang, gây lãng phí đất đai vô cùng to lớn. Đây cũng là nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng cao.

Đề cập đến thực trạng trên, ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhìn nhận đã xuất hiện tình trạng đầu cơ đất đai, đẩy giá nhà ở và phát sinh giao dịch bất động sản thiếu minh bạch. Vấn đề giá tăng làm cho khả năng tiếp cận nhà ở của người mua giảm, đặc biệt là phân khúc nhà ở phù hợp thu nhập. Điều này đòi hỏi chính quyền địa phương có phương thức điều tiết thị trường, quản lý, giám sát chặt chẽ.

 Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cũng cho rằng có một thực trạng mà thị trường bất động sản đang gặp phải là cơ cấu sản phẩm nhà ở đang chưa hợp lí, thiếu nhà giá rẻ, nhà ở vừa túi tiền. Riêng tại TP. HCM, từ năm 2021 đến nay, phân khúc nhà ở dưới 3 tỷ đồng hoàn toàn vắng bóng trên thị trường. Thị trường đang ở trạng thái kim tự tháp ngược, dẫn đến sự phát triển không ổn định, không bền vững.

Để thị trường phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững, theo ông Châu, phải thống nhất các luật và nâng cao trách nhiệm của doanh nghiệp khi tham gia vào thị trường. Đề xuất thuế bất động sản là cần thiết, nhưng phải thực hiện sao cho hợp lý, sẽ điều tiết thị trường khi bị đầu cơ sốt nóng hoặc khi khó khăn, đóng băng.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh khẳng định bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt và chúng ta phải công nhận trong nền kinh tế thị trường thì không chỉ đầu tư mà đầu cơ bất động sản cũng là bình thường. Do đó, chúng ta cũng nên ứng xử với nó một cách bình thường.

"Thuế là công cụ hạn chế đầu cơ bất động sản để tránh những hành vi làm méo mó, không phản ánh đúng thị trường. Theo tôi, không chỉ đánh thuế ngôi nhà thứ hai trở lên mà cứ là tài sản là phải đánh thuế. Tuy nhiên, để áp dụng được, trước hết phải giải quyết được vấn đề định giá đất. Nếu không xác định được giá đất như thế nào thì mọi giải pháp về thuế đưa ra đều là vô nghĩa và vĩnh viễn không thể nói đến phát triển thị trường bất động sản  lành mạnh”, ông Ánh nhấn mạnh.