Giá bất động sản năm 2021 sẽ biến động ra sao?

5 nguyên nhân khiến giá bất động sản 2020 tăng bất thường

Bất chấp dịch bệnh tác động đến nền kinh tế, khiến nhiều ngành nghề điêu đứng, giá nhà đất vẫn tăng tốc không theo một quy luật nào trong năm 2020. Trái với mong đợi của nhiều người chờ bắt đáy giá nhà đất do tác động của Covid-19, thực tế đã ngược với kỳ vọng của số đông, khi giá tài sản chỉ giảm nhỏ giọt trên thị trường thứ cấp (mua đi bán lại) và vẫn leo thang, thậm chí tăng mạnh trên thị trường sơ cấp (chào bán lần đầu).

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, mức tăng giá nhà trong thời gian qua đã cao gấp nhiều lần so với mức tăng giá vàng. Đơn cử, theo khảo sát của đơn vị này, nếu năm 2002 giá nhà tại quận Hoàn Kiếm trung bình chỉ khoảng 11 triệu đồng/m2 thì hiện nay giá tại khu vực này đã tăng lên 33 lần ở ngưỡng trên 360 triệu đồng/m2. Trong khi đó, gần 2 thập kỷ qua, giá vàng chỉ tăng khoảng 8 lần lên mức khoảng 55 triệu đồng/m2. Như vậy, tốc độ tăng giá của bất động sản cao gấp 4 lần tốc độ tăng giá của vàng trong gần 20 năm qua.

Vị này nhận định thêm, trong vòng 10 năm nữa, việc sở hữu được nhà tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội sẽ khó khăn không kém Thượng Hải, Bắc Kinh lúc này. “Giá nhà Thượng Hải liên tục tăng qua các năm, đắt đến mức "trúng xổ số mới mua nổi", điều tương tự cũng sẽ diễn ra tại Việt Nam”, ông Quốc Anh nói.

Để giải mã cho hiện tượng giá nhà đất tăng một cách bất thường giữa Covid-19, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) phân tích, đây là hệ quả tất yếu của hàng loạt những tồn tại tích tụ nhiều năm nhưng chưa thể giải quyết dứt điểm. Theo ông Khởi, có ít nhất 5 nguyên nhân chính dẫn đến việc giá nhà đất tăng bất thường trong đại dịch.

Thứ nhất, lệch pha cung cầu. Nguồn cung bất động sản đủ điều kiện đưa ra thị trường đang rất hạn chế và giảm nhanh, đáng chú ý là trong dài hạn vẫn sẽ tiếp tục xu hướng giảm. Điều này do các vướng mắc thủ tục, quy trình cấp phép, hoàn thiện pháp lý mất nhiều thời gian chờ sửa đổi, bổ sung luật liên quan. Tình trạng khan hiếm trực tiếp dẫn đến cán cân cung cầu trên thị trường bị lệch, làm cho nguồn cung không thể đáp ứng được nhu cầu, từ đó tạo ra điều kiện cho các nhóm đối tượng lợi dụng thổi giá nhà đất.

Thứ hai, tiến trình đô thị hóa cùng với nhiều công trình hạ tầng chuẩn bị triển khai là cú hích thúc đẩy giá nhà đất tăng mạnh. Năm 2020 dù đại dịch bùng phát nhưng nhiều tỉnh thành có vị trí chiến lược đều chứng kiến hàng loạt công trình hạ tầng được công bố, phê duyệt hoặc được đẩy nhanh công tác chuẩn bị mặt bằng. Đây là hiệu ứng lan tỏa, hạ tầng và đô thị hóa đến đâu giá nhà đất tăng đến đó.

Thứ ba, lực cầu ảo đẩy giá nhà đất lên cao. Lực cầu ảo chỉ nhóm đầu cơ mua đi bán lại, họ mua tài sản chờ tăng giá và ăn chênh lệch qua các lần giao dịch. Những người này không có nhu cầu sử dụng bất động sản mà chỉ tham gia vào thị trường để kiếm lợi nhuận thông qua các kỹ thuật đẩy giá, mua rẻ bán cao, từ đó khiến cho giá tài sản tăng nóng.

Thứ tư, giá ảo lấn lướt giá thật. Giá nhà đất cho nhu cầu thật (để ở) không có đã khiến giá cho nhu cầu ảo (đầu cơ) lấn lướt. Xét mối tương quan nguồn cung cho nhu cầu thật bị thiếu trầm trọng nhiều năm qua và nguồn cung cho nhu cầu ảo cũng suy yếu trong mùa dịch đã khiến thị trường phân hóa thành 2 loại giá nhà đất. Loại thứ nhất là giá cho nhu cầu thật và loại thứ hai là giá cơ hội.

Khi không còn nhà đất giá rẻ, theo quán tính, người có nhu cầu buộc phải mua nhà đất giá cao hơn. Chẳng hạn có đến 75-80% nhu cầu mua nhà ở của người dân rơi vào vùng giá 25 triệu đồng mỗi m2 nhưng thị trường chỉ còn loại nhà ở 30-35 triệu đồng mỗi m2. Do nhu cầu cấp bách, một bộ phận người dân đành phải chấp nhận vùng giá nhà cao hơn so với khả năng chi trả để ổn định chỗ ở. Tuy nhiên, sự chấp nhận vùng giá cao này về sau trở thành lực đẩy giá nhà tiếp tục leo thang.

Thứ năm, truyền thống đầu tư bất động sản của người Việt quá mạnh mẽ. Khi có tiền tích lũy, kênh đầu tư đầu tiên mà đa số người Việt nghĩ đến là mua nhà đất. Điều này khiến cho nguồn lực xã hội nằm trong bất động sản đồng thời kênh này cũng thu hút một nguồn cầu cực lớn trong dân.

Đặc biệt, trong năm 2020 đại dịch diễn biến phức tạp, cơ hội đầu tư các ngành khác không cao, nhất là khi lãi suất tiết kiệm xuống khá thấp, kém hấp dẫn khiến nhu cầu tìm kênh trú ẩn an toàn là bất động sản một lần nữa được ưu tiên.

"Bắt mạch" lượng cung - cầu 2021

Theo dự báo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam về lượng cung trong năm 2021: Các dự án đang bị vướng mắc trong quy định pháp luật sẽ được tháo gỡ nhiều phần. Do đó, nguồn hàng cả nước sẽ tăng mạnh so với năm 2020. Tại Hà Nội: Ngay quý I, quý II của năm 2021 dự kiến sẽ có hàng vạn sản phẩm với đa dạng các phân khúc sẽ chào hàng thị trường. Trong đó khu vực Bắc và Tây Hà Nội sẽ chiếm tỷ trọng nhiều nhất.

Tại TP.HCM, khoảng 20 dự án sẽ chào hàng trong 6 tháng đầu năm 2021. Cung cấp ra thị trường khoảng 3 vạn sản phẩm với đủ loại phân khúc sản phẩm. Hứa hẹn một thị trường chất lượng hơn cho hoạt động kinh doanh và môi giới bất động sản.

Về lượng cầu: Kinh tế Việt Nam sẽ giữ nhịp và đạt tốc độ tăng trưởng tốt hơn nên nhu cầu đầu tư và mua nhà tăng trở lại. Dự báo sức cầu của nhóm này sẽ đạt 70% lực cầu năm 2019. Kinh tế tăng trưởng tốt hơn, đồng nghĩa một số ngành kinh tế khác sẽ hồi phục. Một phần nhóm đầu tư ngắn hạn vào thị trường bất động sản sẽ quay trở lại thị trường truyền thống của mình.

Nhu cầu về phân khúc căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM vẫn chiếm tỷ trọng lớn. Phân khúc căn hộ trung cấp loại căn hộ có 2 phòng ngủ tiếp tục được giao dịch nhiều nhất. Dự báo năm 2021 đạt từ 90.000 đến 100.000 sản phẩm căn hộ được giao dịch tại TP.HCM và Hà Nội.

Đất nền vẫn là sản phẩm được giới đầu tư quan tâm nhiều nhất tại các địa phương ngoài Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên sản phần này sẽ khan hiếm dần vì các địa phương cũng hạn chế cho phát triển dự án đất nền, chỉ còn chủ yếu ở những dự án đấu giá.

Nhà ở xã hội vẫn có nhu cầu rất lớn đặc biệt nhà ở xã hội cho công nhân tại các khu công nghiệp. Trong khi đó nhà ở tái định cư có nhu cầu sử dụng rất thấp từ nhiều năm nay. Kiến nghị nên bỏ hẳn phát triển loại sản phẩm này.

Một số địa phương tăng giá mạnh

Theo dự báo, giá căn hộ tại Hà Nội có thể giữ nguyên hoặc tăng nhẹ so với 2020. Tại TP.HCM trong 6 tháng đầu năm 2021 vẫn có chiều hướng tăng. Chủ yếu là khu vực TP. Thủ Đức. Về cuối năm, có thể nguồn cung tăng mạnh, giới đầu tư FO sẽ rút khỏi thị trường nhiều, các nhà đầu cơ xả hàng mạnh. Lúc này, giá có thể sẽ chững lại, thậm chí bị áp lực giảm giá nhưng trong năm 2021 sẽ chưa xuất hiện giảm giá. Tuy nhiên, những dự án mới ra giai đoạn cuối năm sẽ xây dựng giá bán phù hợp hơn.

Giá nhà đất tại các khu đô thị được đầu tư tốt, chất lượng tại Hà Nội và TP.HCM sẽ tiếp tục tăng giá trong năm 2021. Dự báo tăng khoảng 5 - 10% so với năm 2020.

Tại các tỉnh thành khác: cơ bản đều có mức tăng giá bất động sản ở mức 5-7% so với 2020. Một số địa phương có thể tăng mạnh hơn, đạt trên 10% như: Đồng Nai, Bình Dương, TP. Phú Quốc, Vân Đồn (Quảng Ninh), Móng Cái (Quảng Ninh).

Trong đó, Phú Quốc sau khi chính thức được công nhận là thành phố, theo các chuyên gia sẽ trở thành "điểm nóng" của đầu tư. 

“Sự có mặt của các tập đoàn lớn như Sun Group, Vingroup, BIM Group, CEO Group… làm thay đổi hoàn toàn diện mạo Phú Quốc. Đây là những tập đoàn đầu tư với cam kết rất mạnh. Vì họ nhận biết rõ tương lai của Phú Quốc, tin vào triển vọng phát triển của Thành phố Đảo khi chọn Du lịch đẳng cấp cao làm trụ cột và mũi nhọn. Những kết quả đầu tư mà các Tập đoàn này mang lại cho Phú Quốc có lẽ là lời giải thích có sức thuyết phục cho nhận định rằng “cho đến bây giờ, Phú Quốc vẫn chưa đủ tầm vì chưa thu hút được dự án đầu tư nước ngoài tầm cơ nào".

Sự có mặt của các “sếu đầu đàn” như Sun Group, Vingroup, … với những cam kết đầu tư và phát triển dài hạn, hướng tới đẳng cấp cao nhất, cộng với uy tín của mình, là điều kiện nền tảng, tạo động lực mạnh mẽ để thúc đẩy Phú Quốc tiếp tục phát triển vượt trội trong giai đoạn tới”, TS. Trần Đình Thiên nhận định.