Giá đất ven đô “nhảy múa” ăn theo Vành đai 4

Những động thái của Nhà nước về quy hoạch hoặc bất kỳ thông tin nào về quy hoạch hạ tầng, đô thị… đều có thể bị giới đầu cơ lợi dụng để tung tin, thổi giá. Trong quá khứ nhiều cơn “sốt đất” ăn theo quy hoạch dẫn đến chôn vốn đến giờ vẫn đang để lại bài học nhãn tiền nhưng hình như không có “sức nặng” đối với nhà đầu tư bất động sản.

Hét giá tiền tỷ trên đất quê

Dự án đầu tư xây dựng đường Vành đai 4 - vùng Thủ đô Hà Nội là dự án quan trọng nhằm phát triển kết cấu hạ tầng giao thông, tăng cường khả năng kết nối, tạo động lực, tác động lan tỏa liên vùng, tạo không gian phát triển mới cho Hà Nội và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội các tỉnh, thành phố trong vùng Thủ đô, vùng đồng bằng sông Hồng và vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ.

Sau thông tin quy hoạch đường Vành đai 4, giá BĐS tại nhiều khu vực ven đô của Hà Nội đã tăng giá mạnh, nhiều nhà đầu tư đổ xô đi tìm kiếm đất.

Trong đó có gia đình anh Lê Hoàng Thành (32 tuổi, Hà Nội), cuối tháng 5 vừa qua hai vợ chồng cũng tranh thủ dịp cuối tuần đi tìm mua đất “chờ thời” tại các khu vực ven Hà Nội vì nghe mọi người truyền tai nhau thông tin quy hoạch Vành đai 4 sẽ khiến giá đất tăng trong tương lai gần, bạn bè anh nhiều người “ôm” đất lãi gấp 2 - 3 lần khi chốt bán.

Tự tin với hơn 1,2 tỷ đồng trong tài khoản, vợ chồng anh Thành tìm đến những điểm “trũng” về giá được nhiều người gợi ý như Thường Tín, Quốc Oai, Hoài Đức, Sóc Sơn. Tuy nhiên, mức giá nhân viên môi giới đưa ra khiến vợ chồng anh “giật mình”.

“Không nghĩ là giá hét cao đến vậy, đất tăng nóng trong thời gian ngắn nên nhiều chủ đất ở địa bàn nửa muốn bán nửa lưỡng lự, nghe ngóng chờ tăng giá thêm. Hôm trước, vợ chồng mình có hỏi được lô đất rao 2,2 tỷ, mình với chủ đất đang trong quá trình thương lượng và gom tiền thì mấy hôm sau thấy bảo có người mua rồi. Đến nay vợ chồng mình vẫn chưa tìm được mảnh đất nào ưng ý, phù hợp với khả năng tài chính.”, anh Thành kể.

Khảo sát thực tế ghi nhận giá đất tại một số xã như Dương Liễu, Song Phương huyện Hoài Đức trung bình từ 35-65 triệu đồng/m2, tăng từ 15-20 triệu đồng/m2 kể từ đầu năm 2022.

Tương tự, lượng nhà đất được giao bán tại huyện Đan Phượng cũng tăng mạnh, dao động từ 30-50 triệu đồng/m2, tăng khoảng 20% so với đầu năm 2022.

Còn tại huyện Sóc Sơn, khu vực xã Minh Trí giá đất dao động từ 10-30 triệu đồng/m2, tùy vị trí mặt đường hoặc trong ngõ. Có vị trí đất có giá từ 5-6 triệu đồng/m2 từ cuối năm 2021, tuy nhiên đến nay đã lên đến 20-30 triệu đồng/m2, tăng từ 4-5 lần trong vòng 6 tháng.

Cá biệt những lô đất đẹp mặt đường lớn như khu vực đầu cầu Nhật Tân phía Đông Anh, gần cụm công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương giá cũng đã chạm ngưỡng 100 – 200 triệu/ đồng/m2.

Chính vì “làm giàu không khó” từ đất “ăn theo” hạ tầng nên từ khi thông tin dự án tuyến đường Vành đai 4 và dự án khu công nghiệp Sạch Sóc Sơn được đẩy mạnh triển khai, nhiều “cò đất” đã tạm gác lại công việc chính để tranh thủ dẫn mối, dẫn từng đoàn khách xem đất.

Lời khuyên nào cho nhà đầu tư?

Hạ tầng giao thông luôn đóng một quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội. Do đó, ở đâu hạ tầng giao thông tốt thì kinh tế phát triển, đô thị phát triển, bất động sản hưởng lợi theo là điều tất yếu. Song việc “ăn theo” Vành đai 4 vùng Thủ đô cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Khi người dân đổ xô, chạy đua mua đi bán lại sẽ đẩy giá lên cao, nhưng giá trị thực của mảnh đất đó chưa chắc đã đến như vậy. Thiệt hại đầu tiên là những người “chậm tay”, không kịp bán lại khi quy hoạch ra không đúng như quảng cáo của các “cò mồi”.

Theo Đại biểu Quốc hội GS. Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân) cho biết, hiện nay chưa có quy hoạch chi tiết đường vành đai 4 vùng thủ đô, mà định giá cao ngất ngưởng lên tới 150 triệu đồng/m2 - rõ ràng là bất thường, không có cơ sở.

“Giao thông phát triển, đương nhiên giá trị đất đai và các nguồn lực ở đó cũng tăng theo. Song, trong khi chưa có thiết kế chi tiết, chưa biết được con đường đó sẽ mở thế nào, mảnh đất nào sẽ tạo ra giá trị ra sao thì chưa thể nói trước được.”, ông chia sẻ.

Ông Trần Văn Sơn, giảng viên đào tạo đầu tư bất động sản khuyến cáo, nếu không có kinh nghiệm mà đầu tư theo đường cao tốc, đường vành đai, tỷ lệ thất bại sẽ không nhỏ.

“Thực tế hai bên tuyến đường này thường sẽ bị rào, không thể đỗ xe... Bình thường ít ai đang di chuyển trên đường vành đai, cao tốc tự nhiên lại dừng lại uống cốc nước hay mua gói bánh, ngủ nghỉ... trừ những tình huống bắt buộc. Không đưa vào kinh doanh dịch vụ được thì bất động sản không gia tăng giá trị hoặc giá trị không cao”, ông Sơn khẳng định.

Chia sẻ về vấn đề này ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng, khi xác định “đón sóng” hạ tầng, nhà đầu tư cần chú trọng tính chuẩn xác của thông tin, xác định là đầu tư dài hạn và không phải dự án nào cũng đúng tiến độ. Nếu không nắm được thông tin, người dân, nhà đầu tư không nên chạy theo “cơn sốt” mà đổ xô đi đầu cơ, trữ đất, dễ chịu rủi ro lớn.

Thực tế, đã có nhiều bài học nhãn tiền về việc vội vàng đầu tư theo phong trào hoặc “ôm” đất quá lâu mà dòng tiền nhàn rỗi không đủ lớn hoặc mua cao hơn giá trị thực quá nhiều. Về lâu dài, nền kinh tế vĩ mô và xã hội sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực khi mọi người không còn chú trọng đến việc lao động sản xuất. Vì thế người dân cần được nâng cao về nhận thức để không bị dao động bởi những thông tin quy hoạch không đầy đủ. Nếu “chạy” theo sẽ có nguy cơ bị “nhấn chìm” trong cơn “sốt ảo” và thất vọng khi giá đất trở về mức cũ.