Giá nhà “ngược chiều” với lãi suất, nhiều người vẫn “trăn trở” với giấc mơ mua nhà?

Giá nhà không đồng thuận với lãi suất

Mặc dù lãi suất cho vay mua nhà đã giảm đáng kể từ mức 10-15% vào năm 2023 xuống chỉ còn khoảng 6-8% trong năm 2024, song thị trường tín dụng mua nhà vẫn chưa ghi nhận sự hồi phục mạnh mẽ. Tại sao mặc dù lãi suất thấp, nhưng tín dụng cho vay mua nhà vẫn chưa gia tăng đáng kể?

Các chuyên gia cho rằng lý do chủ yếu là mặc dù lãi suất cho vay đã giảm, giá bất động sản vẫn duy trì ở mức cao. Việc này đã khiến cho khả năng tài chính của nhiều người dân không đủ để tiếp cận được các khoản vay để mua nhà. Theo đó, mặc dù ngân hàng đã cung cấp các gói vay với lãi suất thấp, người dân vẫn chưa thể vay vì giá trị các căn nhà vẫn quá cao so với mức thu nhập trung bình.

Thống kê từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy tổng dư nợ tín dụng bất động sản đến tháng 9/2024 đạt khoảng 3,15 triệu tỷ đồng, chiếm gần 21% tổng dư nợ nền kinh tế. Tuy nhiên, trong số đó, tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản tăng trưởng mạnh (16%) còn tín dụng cho vay mua nhà lại chỉ tăng 4,6%. Điều này cho thấy sự thiếu hụt tín dụng trong phân khúc mua nhà, đặc biệt là đối với những người dân có thu nhập thấp và trung bình.

Một trong những nguyên nhân chính khiến tín dụng cho vay mua nhà chưa tăng mạnh là do giá bất động sản vẫn ở mức cao. Theo báo cáo gần đây của Bộ Xây dựng, giá chung cư đã tăng mạnh trong xuyên suốt năm 2024. Với TP.HCM, mức tăng dao động khoảng 20 - 30% so với năm trước. Còn tại Hà Nội, đà tăng giá còn lên tới 40 - 50%, từ đó đẩy mặt bằng chung giá căn hộ mới lên mức 60 - 70 triệu đồng/m2.

Trong năm 2025, phía Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) dự báo giá chung cư mới sẽ tiếp tục neo cao. Bên cạnh đó, nguồn cung vẫn sẽ phần lớn đến từ các đại đô thị vùng ven. Đa phần sản phẩm sẽ thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang. Điều này đồng nghĩa với việc nguồn cung phân khúc bình dân hiện chỉ có thể dựa vào nhà ở xã hội.

Theo chuyên gia Cấn Văn Lực, mặc dù lãi suất hiện tại rất hấp dẫn, nhưng phần lớn người dân không thể tiếp cận được với các khoản vay vì giá nhà vẫn quá đắt đỏ.

Bên cạnh đó, nguồn cung bất động sản chưa đáp ứng đủ nhu cầu của thị trường, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Việc thiếu hụt các sản phẩm nhà ở có mức giá vừa phải, phù hợp với khả năng tài chính của đa số người dân đã làm chậm lại quá trình hồi phục của tín dụng bất động sản.

Điều này đặt ra thách thức lớn cho các chủ đầu tư, buộc họ phải tìm cách ổn định giá nhà hoặc đưa ra các chính sách khuyến mãi, giảm giá nhà để người dân có thể tiếp cận được. Việc này có thể giúp giảm bớt áp lực tài chính cho người vay và kích thích nhu cầu vay mua nhà.

Còn cơ hội mua nhà?

Trong bối cảnh giá nhà tăng cao hiện nay, đặc biệt tại các khu vực trung tâm, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng người mua vẫn có thể có những lựa chọn khác để có thể nắm bắt cơ hội sở hữu nhà ở. Bởi, dù chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ nhưng không thể nói nguồn cung căn hộ dưới 2 tỷ đồng đã hoàn toàn biến mất, mà chủ yếu là số lượng hiện có trên thị trường sơ cấp ngày càng khan hiếm.

Trên thị trường thứ cấp, những căn hộ này vẫn còn, dù phần lớn nằm ở các khu vực xa trung tâm và có diện tích nhỏ. Bên cạnh đó, xét về quy hoạch, vẫn còn nhiều dự án đang trong kế hoạch triển khai. Do đó, phân khúc căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng có thể sẽ tiếp tục được bổ sung trong thời gian tới.

Theo Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, nếu nguồn cung này không xuất hiện từ thị trường thương mại thì nhà ở xã hội sẽ là một giải pháp thay thế thời gian tới. "Chúng tôi kỳ vọng rằng sẽ có thêm nhiều dự án nhà ở xã hội được tung ra thị trường, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân", bà Hằng nói.

Nói về cơ hội sở hữu nhà ở, bà Hằng cho rằng việc sở hữu nhà đòi hỏi một nền tảng kiến thức đầy đủ, đồng thời cũng cần thời gian để tích lũy tài chính. Đặc biệt đối với người trẻ, khi mới tốt nghiệp và ra trường, hầu hết chưa thể có đủ nguồn lực để mua nhà ngay, vì vậy việc tích lũy tài chính là điều tất yếu.

Người mua có thể tìm đến các gói hỗ trợ tài chính. Việc sử dụng đòn bẩy giúp rút ngắn thời gian sở hữu bất động sản, tuy nhiên, cần có kế hoạch tài chính hợp lý để đảm bảo khả năng chi trả.

Ngoài ra, một chiến lược khác là tìm kiếm bất động sản ở những khu vực xa trung tâm, nơi giá cả hợp lý hơn. Điều này có thể yêu cầu sự linh hoạt trong việc di chuyển, nhưng là một giải pháp khả thi cho những ai có ngân sách hạn chế. Thậm chí, nếu chưa sẵn sàng mua nhà, thuê nhà là một giải pháp phù hợp. Đây cũng là xu hướng phổ biến tại nhiều quốc gia, đặc biệt khi giá nhà ở mức cao và người trẻ cần thời gian tích lũy tài chính. Hiện nay, có nhiều lựa chọn thuê nhà với chất lượng tốt, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt trong thời gian chờ đợi cơ hội mua nhà.

“Nhìn chung, việc sở hữu nhà không chỉ đơn thuần là một quyết định mua sắm mà còn đòi hỏi chiến lược tài chính thông minh. Dù lựa chọn mua ngay, thuê nhà hay đầu tư vào bất động sản ở bất kỳ phân khúc nào, mỗi người cần cân nhắc kỹ lưỡng dựa trên điều kiện tài chính và kế hoạch cá nhân của mình”, bà Hằng cho biết.