Giá thuê ở 'đỉnh nóc', nhiều thương hiệu F&B nổi tiếng ngậm ngùi từ bỏ mặt bằng đắt giá

Sau 7 năm hoạt động, Starbucks Reserve đã trả lại mặt bằng tại số 13 Hàn Thuyên (quận 1, TP. HCM) khi giá thuê tăng vọt lên 30.000 USD mỗi tháng (tương đương 750 triệu đồng). Trước đó, theo một nguồn tin, đơn vị này đã thuê với giá 21.000 USD (khoảng 520 triệu đồng) một tháng.

Không chỉ Starbucks - một thương hiệu lớn đã có lượng khách ổn định  mà nhiều thương hiệu khác cũng đã phải trả lại mặt bằng ở trung tâm TP. HCM từ đầu năm đến nay. Nguyên nhân chủ yếu là do chi phí thuê nhà liên tục tăng trong khi tình hình kinh doanh ngày càng khó khăn.

Vào cuối năm 2024, một thương hiệu F&B khác cũng dự kiến sẽ trả lại mặt bằng trên đường Nguyễn Huệ (quận 1) khi chủ nhà quyết định tăng giá thêm 12%. Một thương hiệu khác ở khu vực Thái Văn Lung cũng cho biết sẽ trả lại mặt bằng vì không thể chịu nổi mức giá thuê gần 680 triệu đồng mỗi tháng.

Trước đó, Highlands Coffee đã trả lại mặt bằng tại góc đường Nguyễn Du và Pasteur. Nhà hàng YEN Sushi đã đóng cửa chi nhánh tại số 8 Đồng Khởi.

Đồng thời, vào tháng 3 vừa qua, thương hiệu MIA cũng đã trả lại căn nhà số 325 Lý Tự Trọng (Ngã Sáu Phù Đổng), nơi có giá thuê lên tới 700 triệu đồng mỗi tháng. Kể từ năm 2019 đến nay, mặt bằng này đã qua tay bốn thương hiệu khác nhau.

Theo chủ một đơn vị kinh doanh thẩm mỹ - hiện đang thuê căn nhà ba tầng trên đường Trần Hưng Đạo (quận 1) với giá 380 triệu đồng mỗi tháng cho biết, mỗi năm chi phí thuê mặt bằng của bà khoảng 4,5 tỷ đồng.

Bà chia sẻ rằng, chi phí thuê quá cao đã "ăn" hết vào lợi nhuận, khiến chi nhánh này lời ít lỗ nhiều. Mỗi hai năm, giá thuê lại tăng thêm 10%, bất kể tình hình kinh doanh. Trước khó khăn này, bà đang cân nhắc tìm kiếm một mặt bằng rẻ hơn.

Trên đường Võ Văn Tần, một bệnh viện thẩm mỹ đang chi gần 600 triệu đồng mỗi tháng để thuê một căn nhà phố ba tầng. Mặc dù vị trí bắt mắt giúp nâng cao giá trị thương hiệu, nhưng quản lý bệnh viện cho biết họ phải bù lỗ hàng trăm triệu đồng mỗi tháng, trong đó chi phí thuê mặt bằng chiếm phần lớn.

Nhiều mặt bằng vị trí "kim cương" trên các tuyến đường như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Hai Bà Trưng, Ngô Đức Kế... cũng đang rơi vào tình trạng bỏ trống cả năm do khó tìm được khách hàng chấp nhận mức giá thuê hàng trăm triệu đồng, thậm chí hơn một tỷ đồng mỗi tháng.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc CBRE Việt Nam nhận định rằng, giá thuê mặt bằng tại khu vực trung tâm TP. HCM hiện đang cao gấp 5 lần so với trung bình các khu vực khác trong thành phố.

Điều này đã tạo ra một làn sóng dịch chuyển khỏi trung tâm của các thương hiệu chuỗi. Đồng thời, sức mua suy giảm cũng khiến những mặt bằng này kém hấp dẫn khi chi phí thuê chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu chi phí hoạt động của doanh nghiệp.

Theo ông Trần Hoàng Trung Tín - chuyên gia tư vấn về bán và cho thuê nhà phố trung tâm cho biết, giá thuê mặt bằng tại các tuyến đường trung tâm quận 1 và quận 3 luôn cao hơn từ 3-4 lần so với giá trị kinh doanh mà nó mang lại.

Với các mặt bằng ở khu vực Nhà thờ Đức Bà, Bưu điện thành phố, công viên 30/4..., một mặt bằng nhỏ cũng có giá thuê từ 550 triệu đồng đến 1 tỷ đồng. Với mức giá này, dù lượng khách có đông đến đâu, việc kinh doanh cũng không có lời, thậm chí lỗ nặng. Tuy nhiên, những mặt bằng này lại có giá trị quảng bá hình ảnh tốt, vì thế nhiều thương hiệu lớn vẫn chấp nhận chi phí này và để các chi nhánh khác bù lỗ. Chỉ những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính và thương hiệu mạnh mới có thể "gánh" được các mặt bằng tại đây.

Lý giải về việc nhiều mặt bằng vẫn giữ nguyên giá thuê cao dù bỏ trống, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc kinh doanh chuyên trang Batdongsan cho biết, giá trị cho thuê thường dựa trên lợi nhuận mà mặt bằng đó có thể tạo ra hàng tháng, hàng năm. Ví dụ, nếu một năm mặt bằng cho thuê được 10 tỷ đồng thì căn nhà 100m2 có thể được định giá 300 tỷ đồng là chuyện bình thường. Nếu giá thuê giảm, giá trị của căn nhà cũng sẽ giảm theo. Vì vậy, các chủ nhà phố trung tâm vẫn tiếp tục tăng giá bất chấp sự phản đối từ người thuê và biến động thị trường.

Dù vậy, ông Tuấn cho rằng, ngay cả những mặt bằng vị trí kim cương cũng phải tuân theo quy luật cung - cầu. Thị trường nhà phố hiện đang chịu ảnh hưởng mạnh bởi sự thay đổi trong mô hình kinh doanh khi thương mại điện tử bùng nổ.

Ngoài ra, các phương thức marketing truyền thống cũng đang được thay thế bằng nhiều hình thức đa dạng hơn theo xu hướng "hữu xạ tự nhiên hương". Vì vậy, các doanh nghiệp không còn nhất thiết phải thuê mặt bằng trung tâm chỉ để duy trì hình ảnh thương hiệu.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, dù là "đại gia", các doanh nghiệp thuê mặt bằng vẫn phải cân nhắc hiệu quả kinh doanh và giá trị thương hiệu. Doanh thu ít nhất phải đủ để hòa vốn hoặc bù lỗ trong khoản chấp nhận được mới có thể thuê lâu dài. Ngay cả các vị trí kim cương cũng sẽ có điểm chạm về giá trần. "Những mặt bằng ở vị trí đắc địa luôn có người muốn thuê, nhưng chỉ khi giá thuê được thương lượng đến mức hợp lý", ông Thắng cho biết.

Theo báo cáo từ Cushman & Wakefield, Việt Nam hiện có hai tuyến đường lọt vào top giá thuê đắt đỏ hàng đầu thế giới là Đồng Khởi (xếp thứ 13) với 350 USD/m2/tháng và Tràng Tiền (xếp thứ 17) với 300 USD/m2/tháng. Dù không "chát" bằng, các tuyến đường lân cận như Nguyễn Huệ, Ngô Đức Kế, Lê Lợi, Công trường Dân Chủ... cũng có giá thuê từ 180-250 USD/m2/tháng.