Giải pháp tái cấu trúc nguồn lực: Chủ dự án tăng chiết khấu, huy động vốn từ khách hàng

Chật vật xoay xở vì thiếu vốn

Nhìn từ thực tế bức tranh kinh doanh của nhóm doanh nghiệp bất động sản trong năm 2022 cho thấy, nhiều doanh nghiệp tuy có tổng tài sản lớn và đã thực hiện nhiều biện pháp giảm giá sâu, tăng chiết khấu đến 45-50% nhưng vẫn rất khó bán được hàng. Bởi lẽ, không có người mua nên doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, mất thanh khoảng nghiêm trọng có thể dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản”.

Đơn cử, tại Hà Nội, nhiều dự án chung cư tại Hà Nội hiện nay đang có mức chiết khấu hấp dẫn từ 15%, 27% đến 40% nhưng người có nhu cầu ở thực lại đang do dự, phân vân khi đặt giữa hai bài toán chiết khấu và lãi suất ngân hàng. Số ít người sẵn sàng vay tiền để có được cơ hội mua nhà giá hời. Ngược lại, có người vẫn chần chừ trước sức nặng của lãi suất ngân hàng.

Đơn cử, dự án chung cư căn hộ Hà Nội Melody Residences thuộc khu đô thị Tây Nam Linh Đàm (quận Hoàng Mai, Hà Nội) giảm giá sâu sau khi được chiết khấu cao lên tới 38%. Cụ thể, đối với căn có căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 74m2, giá niêm yết 3,3 tỷ đồng (tương đương 44,5 triệu đồng/m2) sau khi chiết khấu giảm còn 1,85 tỷ đồng (tương đương 25 triệu đồng/m2), với điều kiện khách hàng phải thanh toán trước 95% giá trị căn hộ.

Bên cạnh đó, một số dự án có mức chiết khấu cao để thu hút khách hàng như chủ đầu tư dự án chung cư Masteri West Heights Tây Mỗ tại quận Nam Từ Liêm cũng đang áp dụng chiết khấu tới hơn 13,5% cho khách hàng thanh toán sớm 95% giá trị căn hộ bằng tiền sẵn có. Hay dự án Novaworld Phan Thiết, Bình Thuận giảm đến 26% nếu khách hàng đáp ứng được một số điều kiện thanh toán do chủ đầu tư đặt ra.

Nhiều chuyên gia đánh giá việc chạy đua chiết khấu cao chứng tỏ các doanh nghiệp bất động sản đang rất "khát" tiền và áp lực đáo hạn trái phiếu đến gần. Theo Bộ Xây dựng, năm 2022, hoạt động của các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn do khó tiếp cận được nguồn vốn (tín dụng và trái phiếu). Nhiều doanh nghiệp bất động sản trong thời gian qua phát hành một lượng trái phiếu rất lớn từ hàng chục đến hàng trăm nghìn tỷ đồng và có hạn trả nợ vào cuối năm 2022 và năm 2023.

Bài toán giữa lãi suất và chiết khấu

Đối với nhiều người lao động tại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.Hồ Chí Minh, giấc mơ mua nhà là một điều hết sức xa xỉ trong bối cảnh thị trường kinh tế ngày một khó khăn. Ở thời điểm hiện tại, mức chiết khấu lên tới 38% cho một căn hộ Melody Residences Hà Nội là một điều hết sức hấp dẫn đối với người mua nhà có nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, điều kiện này chỉ áp dụng với khách hàng thanh toán đến 95% giá trị căn hộ, nghĩa là, người mua phải có sẵn tiền mặt hoặc phải vay thêm vốn ngân hàng.

Phân tích điều này, người mua nhà đắn đo trước hai lựa chọn nên chịu mức lãi suất cao để có nhà giá hời hay chấp nhận không mua ở thời điểm hiện tại để chờ lãi suất ngân hàng có thể giảm sâu hơn nữa?

Ở góc độ người mua nhà, chị Ánh tại Hà Nội chia sẻ đã quyết định dừng kế hoạch mua nhà, chị cho biết: “Môi giới viên nói rằng dự án sẽ bàn giao vào quý IV/2024 hoặc có thể lâu hơn 6 tháng so với cam kết. Trong khoảng thời gian chờ đợi, gia đình không thể gồng gánh cả khoản vay mua nhà và tiền trọ, chưa kể việc lãi suất hiện tại cũng rất cao”.

Ở chiều ngược lại, số ít những người có sẵn tiền mặt hoặc chỉ cần vay vốn ngân hàng thêm một ít thì việc chấp nhận vay thêm để thanh toán 95% giá trị căn hộ và nhận mức chiết khấu tới 38%.

Hiện một số ngân hàng đã công bố giảm lãi suất cho vay mua nhà. Tuy nhiên, người mua nên chú ý rằng mức lãi suất ưu đãi chỉ được áp dụng trong những tháng đầu tiên.

Sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất cho vay sẽ được tính theo lãi suất thả nổi theo thị trường hoặc dựa trên quy định ở mỗi ngân hàng. Hiện mức lãi suất cho vay mua nhà trung bình khoảng 12-15% sau khi hết thời hạn ưu đãi.

Chiết khấu cao vừa giải quyết vốn cho doanh nghiệp vừa là cơ hội cho nhà đầu tư dài hạn

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc áp dụng chiết khấu giúp doanh nghiệp giải quyết được cả 3 bài toán gồm tính thanh khoản, nguồn hàng tồn kho, một phần nguồn vốn nhằm trang trải những khoản chi phí, đầu tư hoàn thành dự án. Chính sách này đã đánh vào tâm lý, kỳ vọng sở hữu nhà ở với mức giá tốt của người mua.

Việc các chủ đầu tư mạnh tay chiết khấu dự án phần nào kích cầu lượng lớn khách tìm mua căn hộ, không chỉ người mua ở thực mà có cả các nhà đầu tư cá nhân.

Tuy nhiên, vấn đề ở đây là tính hợp lệ, hợp pháp của các chính sách chiết khấu. Những sản phẩm được bàn giao ngay, có thể thực hiện việc thanh toán tới 95% giá trị hợp đồng. Còn đối với bất động sản chưa thể bàn giao thì bên bán chỉ có thể huy động tối đa là 70%, ông Châu nhận định.

Còn ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, hiện các doanh nghiệp địa ốc gặp nhiều khó khăn về dòng tiền. Vì vậy, việc các căn hộ giảm giá 30-40% là một cơ hội tốt đối với những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn.

“Mọi chuyện sẽ trở nên đơn giản nếu mua bằng vốn tự có. Tuy nhiên, nếu dùng vốn vay ngân hàng, người mua phải cân nhắc thật kỹ lưỡng trong bối cảnh lãi suất lên đến 12-15%/năm”.

Tuy nhiên, vị này cũng cho rằng mức lãi suất cao chỉ mang tính ngắn hạn. Ông dự đoán lãi suất sẽ ở mức cao trong 6 tháng tới và chắc chắn giảm sau 12 tháng.

Chuyên gia cũng nhấn mạnh nếu nhà đầu tư có thể chịu được 1 năm lãi suất cao, đây sẽ là những dự án có mức giá tốt so với phần còn lại của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, các chuyên gia trong ngành cũng liên tục đưa ra các cảnh báo khi doanh nghiệp bất động sản đói vốn để phát triển dự án, mạnh tay tung các khuyến mại, chiết khấu cao thì người mua phải cân nhắc, xem xét uy tín của chủ đầu tư cũng như tiềm lực của họ. Trong trường hợp họ không còn khả năng tiếp tục phát triển dự án sẽ dẫn tới việc không đạt tiến độ bàn giao như cam kết, thậm chí nhiều dự án "đắp chiếu" từ năm này sang năm khác.