Doanh nghiệp bất động sản khó khăn, thu hẹp quy mô, tái cấu trúc danh mục đầu tư

Thu hẹp quy mô hoạt động doanh nghiệp

Đại diện Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, hiện nay nhiều tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đang rất khó khăn, đặc biệt là rủi ro bị sụt giảm sâu thanh khoản, thậm chí bị mất thanh khoản. Để duy trì doanh nghiệp trong thời buổi khó khăn, nhiều doanh nghiệp giảm từ 60-70% lượng nhân sự đi kèm với cắt giảm lương, một số công ty buộc lòng phải cho nhân viên nghỉ tết sớm.

Vị đại diện này cho biết thêm: “Thị trường bất động sản khó khăn thì nhân sự trong ngành, đặc biệt với tuyến đầu như đội ngũ môi giới bất động sản là đối tượng bị ảnh hưởng đầu tiên và nặng nề nhất, ước lượng số môi giới đang hoạt động hiện nay chỉ còn khoảng 30-40% so giai đoạn đầu năm”.

Nhiều doanh nghiệp địa ốc thu hẹp quy mô hoạt động, đóng cửa nhiều văn phòng, chi nhánh.

Bên cạnh đó, ách tắc về nguồn vốn tín dụng, vốn trái phiếu và vốn huy động từ khách hàng nên nhiều doanh nghiệp lâm vào cảnh đói vốn, phải dừng triển khai dự án. Ngoài ra, cùng với nhiều phương thức khác nhau như thanh toán hoa hồng cho các sàn giao dịch bằng sản phẩm bán, hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu, đáng kể nhất có thể lên đến hơn 30% giá hợp đồng nếu thanh toán ngay.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam đánh giá, Chính sự khó khăn chồng chất đã khiến không ít doanh nghiệp bất động sản phải đóng cửa, tạm ngừng hoạt động. Từ số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, 11 tháng đầu năm 2022, số doanh nghiệp bất động sản giải thể nhiều hơn so với thời kỳ bùng phát Covid-19 (2020-2021), cụ thể là 1.081 doanh nghiệp, tăng khoảng 43,9%, còn doanh nghiệp dừng hoạt động có thời hạn ước tính 2.379 doanh nghiệp, tăng khoảng 50,7%. Trong khi đó số doanh nghiệp giải thể qua từng năm 2021, 2020 2019 lần lượt chỉ 861, 978 và 686.

“Như vậy, chúng ta thấy rõ năm 2022 được xem như một thách thức lớn. Đấy là có những doanh nghiệp giải thể trực tiếp mà chúng ta nhìn thấy, nhưng còn những doanh nghiệp dừng hoạt động mà chúng ta chưa nhìn thấy. Nhất là ngành cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản, giữa bối cảnh hiện nay, rất nhiều doanh nghiệp dừng hoạt động từ lâu, tuy nhiên chưa có giấy tờ quyết định chính thức giải thể công ty”, ông Lâm nêu.

Tái cấu trúc danh mục đầu tư

Liên quan đến vấn đề này, ông Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI), chia sẻ: Trong quá khứ, khi thị trường bất động sản gặp khủng hoảng, kinh nghiệm từ chủ đầu tư từng vượt qua và phát triển mạnh mẽ sau giai đoạn khó khăn cho biết thời điểm này, các doanh nghiệp cần thực hiện tái cấu trúc danh mục đầu tư, tập trung hóa nguồn lực, định vị lại phân khúc thị trường, đặc biệt tập trung cải thiện chất lượng sản phẩm. Đây là những biện pháp mà doanh nghiệp có thể áp dụng hiện nay.

Tương tự, đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng khuyến cáo các doanh nghiệp nên tích cực đầu tư ứng dụng công nghệ nhằm phục vụ cho việc bán hàng, hoạt động hậu mãi, cho thuê, kết nối người dùng cuối và dịch vụ liên quan đến quản lý, vận hành, hỗ trợ tăng giá trị cho bất động sản. Ngoài ra cũng hết chú ý vào việc hoàn thiện sản phẩm sắp bàn giao, hướng đến phát triển dòng sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường. Bởi tính chất đặc thù của bất động sản, yếu tố quan trọng nhất vẫn là củng cố lòng tin khách hàng, thông qua chất lượng và tính hữu dụng của sản phẩm.

Vị này chỉ ra, một số doanh nghiệp bất động sản những năm qua đầu tư còn dàn trải, không tập trung vào dự án trọng điểm, sản phẩm mà đại đa số người dân có nhu cầu cần thiết. Thế nên “Doanh nghiệp bất động sản phải chủ động cứu lấy mình. Nếu sản phẩm bán giá quá cao, thì xem xét có sự điều chỉnh để người dân tiếp cận được. Còn Chính phủ tháo gỡ cho thị trường sẽ đưa ra các chính sách, giải pháp, nhưng đáp ứng, xoay xở được đến đâu vẫn ở phía doanh nghiệp”, vị đại diện lưu ý.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoRA) khi đề cập lại khó khăn của thị trường bất động sản cũng đã nhấn mạnh rằng một số doanh nghiệp và tập đoàn bất động sản đang phải "thay máu" để tự cứu mình, và chờ thời cơ để tái sinh.

"Các doanh nghiệp bất động sản đang dốc sức vượt qua sinh tử ở thời điểm này, để tiếp tục tồn tại, phải đổi mới sản phẩm để đáp ứng được nhu cầu thực rất tiềm năng của thị trường. Các điểm nghẽn sẽ được khơi thông khi nhu cầu thực của thị trường được đáp ứng.

Việc "đại phẫu" cần tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền vốn dĩ đang rất khan hiếm trên thị trường trong suốt thời gian qua. Trong khi đó, các phân khúc bất động sản công nghiệp, văn phòng cho thuê… dư địa khai thác vẫn rộng mở khi các doanh nghiệp tiếp tục có nhu cầu mở rộng hoạt động sản xuất - kinh doanh”, ông Châu nhấn mạnh.

Nhiều doanh nghiệp lớn thực hiện tái cấu trúc danh mục đầu tư nhằm duy trì hoạt động.

Theo đó, chia sẻ dự án mới của mình ở Hội nghị bất động sản mới đây, ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Thắng Lợi Group cho hay, bên cạnh công cuộc tái thiết hệ thống vận hành, doanh nghiệp này hiện đang mở rộng thêm các mảng kinh doanh mới, trong đó có bất động sản nông nghiệp xanh.

Tập đoàn đặt nhiều kỳ vọng vào hướng đi mới này, bởi “bất động sản xanh” sẽ là một trong những ngành mũi nhọn thời gian tới, Thắng Lợi Group đã nghiên cứu và bước đầu dồn lực "đánh" vào mảng này để vừa đa dạng hóa hệ sinh thái sản phẩm, vừa phù hợp với xu hướng mới.

“Hiện tại, Windfarm - một công ty thành viên của Thắng Lợi Group đang vận hành mảng bất động sản nông nghiệp xanh, mục tiêu là nghiên cứu và phát triển các dòng sản phẩm nông nghiệp theo tiêu chuẩn Organic để mang đến cho thị trường nông nghiệp Việt Nam những trải nghiệm xanh, lành mạnh và thân thiện với môi trường thông qua những sản phẩm nông sản sạch theo tiêu chuẩn quốc tế”, ông Quyền thông tin.

Tại Tập đoàn Đất Xanh, nhà phát triển bất động sản này có kế hoạch chuyển nhượng các dự án nhỏ (quy mô 1-2 ha) ở TP. Hồ Chí Minh để tập trung vào các dự án quy mô lớn hơn ở các địa phương, trong đó đặt mục tiêu mở rộng quỹ đất lên 4.148 ha thông qua việc mua thêm đất tại các dự án khu đô thị quy mô lớn như Gem Diamond Bay tại Ninh Thuận (915 ha), DXH Opal Green City tại Bình Phước (300 ha), Gem City Riverside tại Quảng Nam (278 ha)...

Để có nguồn tài chính phục vụ mục tiêu phát triển quỹ đất trong dài hạn, bên cạnh nguồn tiền từ việc bán các dự án nhỏ, Đất Xanh sẽ gia tăng sử dụng nợ vay trong giai đoạn 2022-2024, mà trước mắt là phát hành 300 triệu USD trái phiếu chuyển đổi kỳ hạn 60 tháng và nguồn tiền thu về từ đợt phát hành này được dùng để mua 800 triệu cổ phiếu phát hành mới của Công ty Hà An, công ty con phát triển hầu hết dự án bất động sản của Tập đoàn.

Tìm kiếm dòng tiền bền vững

Bên cạnh việc "chịu đau" để tái cấu trúc, một điểm dễ nhận thấy giữa các doanh nghiệp trong hành trình khai phá “vùng đất mới” là đều đang tăng cường hợp tác quốc tế để tìm kiếm dòng tiền bền vững. Đây cũng là xu hướng chung của hầu hết các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh bị tín dụng quay lưng.

Nổi bật nhất phải kể đến Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long, thời gian gần đây, thông qua các đối tác như Keppel Land, Mekong Capital, hay các dự án như Nishi-Nippon Railroad, Hankyu Hanshin... công ty không chỉ tận dụng được năng lực để phát triển sản phẩm mà còn có khả năng huy động vốn ở những thị trường giá rẻ.

Tìm kiếm nguồn tiền từ nhiều nơi.

Doanh nghiệp này cũng đang có chiến lược lâu dài để xây dựng uy tín trên thị trường tài chính, qua đó đẩy mạnh huy động trái phiếu cho nguồn vốn trung và dài hạn. Cùng với đa dạng kênh huy động vốn, các doanh nghiệp có tiềm lực mạnh cũng đang tận dụng thời cơ đẩy mạnh hoạt động M&A nhằm mở rộng quỹ đất, chuẩn bị cho chu kỳ hồi phục.

Nêu quan điểm về vấn đề này, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, chúng ta vẫn nói tới sự "thèm khát" có một dòng tiền bền vững, tức là doanh nghiệp phải hoạt động bằng thực lực, bằng những sản phẩm đáp ứng được nhu cầu thực chất của thị trường, phục vụ an sinh xã hội. Vậy thì, từ năm 2023 trở đi sẽ là một thị trường minh bạch hướng tới bền vững và những doanh nghiệp, nhà đầu tư cá nhân giỏi, thức thời, có chọn lọc sẽ có môi trường hoạt động tốt. Tại sao chúng ta phải sợ?

"Ở các nước phát triển, môi trường kinh doanh không dành cho những người có tiền nhưng làm ăn chộp giật, mà dành cho những người nỗ lực sáng tạo, cùng nhau đồng hành. Đó là môi trường bền vững mà chúng ta hay nói đến nhưng trong quá khứ chưa thể xây dựng thì hiện tại Việt Nam cũng đang từng bước tạo ra môi trường minh bạch chuyên nghiệp này", ông Hiển nhìn nhận.

Kỳ vọng vào những điều chỉnh

Chuyên gia Savills đánh giá, thị trường bất động sản toàn cầu trong năm 2023 sẽ diễn biến chậm hơn. “Bóng ma” lãi suất cao sẽ kìm hãm lạm phát trên toàn thế giới. Điều này đồng nghĩa với nhu cầu bất động sản nói chung sẽ có chiều hướng giảm và Việt Nam cũng không ngằm ngoài xu hướng đó.

“Tuy nhiên, điểm thú vị của Việt Nam là chúng ta đã dẫn trước các thị trường khác nhờ tốc độ đô thị hóa đạt 47%. Trong mắt các nhà đầu tư, Việt Nam vẫn còn cả một chặng đường dài phía trước với quá trình đô thị hóa. Lượng dân số ở tầng lớp trung lưu và giàu có ngày càng tăng, trong khi đó nguồn cung hạng C đang thiếu hụt khi các chủ đầu tư chạy theo các sản phẩm ở phân khúc cao hơn. Vì vậy, chắc chắn nhu cầu căn hộ hạng C sẽ tiếp tục tăng trong một thời gian dài”, ông Troy phân tích thêm.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Bất động sản BHS (BHS Group) dự đoán, sắp tới, nếu lãi suất không có gì thay đổi hoặc vẫn có xu hướng tăng, sẽ tác động đến tâm lý của nhà đầu tư nhỏ lẻ. Thời điểm này, thị trường chưa thấy hoặc chỉ có những tín hiệu rất nhỏ từ những nhà đầu tư chuyên nghiệp, đến khi nhà đầu tư nhỏ bị ảnh hưởng thì sẽ nhìn thấy tín hiệu “đáy” của thị trường.

Đặc biệt, 2023 cũng là năm kết thúc chính sách ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất 0% trong 2 năm đầu tiên mà gần đây các chủ đầu tư áp dụng để bán hàng. Từ năm 2023 trở đi, các nhà đầu tư nhỏ sẽ phải trả gốc và lãi cho khoản vay của mình với lãi suất thả nổi của thị trường. Lúc đó, tâm lý bắt đầu xáo trộn hơn và thị trường sẽ đón nhận thêm thông tin xấu từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

"Trong bối cảnh những bất ổn của nền kinh tế toàn cầu đang dịu lại, chúng tôi cho rằng các nhà đầu tư không nên vội vã rút khỏi thị trường. Tại Việt Nam, Ngân hàng Nhà nước đang làm rất tốt trong việc giữ giá đồng VND ổn định so với các loại tiền tệ khác,...", ông khuyến nghị.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com cho rằng, thị trường đang bước vào giai đoạn khó khăn, thách thức, bao gồm thách thức về nguồn vốn, giá bán bất động sản đã tăng quá cao. Trong 3 yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến khả năng đảo chiều của thị trường bất động sản, gồm tín dụng, lãi suất, chính sách điều hành của Chính phủ, thì tín dụng và chính sách là 2 yếu tố quan trọng nhất, có thể tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường nhà đất.

“Nếu đầu năm 2023, tín dụng được nới lỏng, Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản của Chính phủ đạt được hiệu quả gỡ vướng cho các dự án, thì hoàn toàn có thể kỳ vọng thời điểm thị trường đảo chiều và phục hồi là cuối năm 2023”, ông Quốc Anh nói.