Giải quyết tranh chấp bất động sản, nhìn từ những án lệ

>>> Nhà đầu tư “ngậm đắng, nuốt cay” khi mua nhà tại dự án Huyndai Hillsate

5/6 án lệ đầu tiên đều có liên quan đến nhà, đất - Ảnh: Đức Thanh

Thưa luật sư, trong số 6 án lệ đầu tiên, có tới 5 án lệ liên quan đến tài sản là nhà đất, ông nghĩ sao về điều này?

Ở Việt Nam, tài sản đáng giá nhất của một gia đình là ngôi nhà (bao gồm đất và các tài sản gắn liền trên đất) và đó cũng là tài sản mà nhiều khi người ta phải mất cả đời mới tạo dựng được. Đối với người không kinh doanh, thì nhà đất là nơi ăn chốn ở, nơi sinh sống của gia đình. Đối với người kinh doanh, đó là một món hàng sinh lợi. Với nền kinh tế, thì bất động sản có vai trò quan trọng.

Tài sản lớn thì tranh chấp cũng gay gắt hơn. Hơn nữa, đất đai ở Việt Nam có nguồn gốc phức tạp, nên càng dễ nảy sinh tranh chấp. Chúng ta có một giai đoạn xây dựng hệ thống pháp luật, thiếu quy định điều chỉnh, dẫn đến việc mua bán, cho tặng thường là viết tay, thậm chí cho “miệng”. Bên cạnh đó, chúng ta cũng có nhiều người Việt định cư ở nước ngoài, quan hệ thừa kế, hôn nhân rất phức tạp.

Do vậy, trong 6 án lệ Tòa án Nhân dân Tối cao ban hành, có tới 5 án lệ liên quan đến nhà đất dưới nhiều góc độ khác nhau là điều dễ hiểu.

>>> Vụ tranh chấp giữa ca sĩ Thu Minh và C.T Phương Nam: Chủ quan với người nổi tiếng?

Chẳng hạn, trong quan hệ hôn nhân, thì chia tài sản là nhà và đất, trong quan hệ dân sự là các hợp đồng mua bán, tặng cho, thừa kế tài sản là nhà và đất, trong kinh doanh thương mại là việc xây dựng và triển khai các dự án nhà ở.

Luật sư Vũ Ngọc Chi

Việc có nhiều án lệ liên quan nhà đất, phải chăng do văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai chưa đủ cả về chất lẫn lượng để giải quyết các tranh chấp liên quan tài sản này?

Ở góc độ nào đó thì đúng là các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai vẫn chưa đủ để điều chỉnh và giải quyết các quan hệ xã hội có liên quan tài sản này. Thế nhưng, chưa đủ là điều bình thường. Bởi lẽ, theo quy luật chung, pháp luật luôn cần có thời gian để theo kịp và điều chỉnh quan hệ xã hội.

Chung quy, quan hệ xã hội phải phát sinh thì mới cần đến pháp luật để điều chỉnh. Chưa kể, nhà và đất là tài sản gắn liền với rất nhiều các quan hệ xã hội, gắn liền với nhiều lĩnh vực đa dạng của đời sống. Do đó, pháp luật luôn luôn phải đuổi theo các quan hệ xã hội có liên quan để điều chỉnh cho phù hợp, nhưng rất khó để đòi hỏi pháp luật phải bắt kịp để điều chỉnh sự phát triển mạnh mẽ, đa dạng, phong phú của nhà và đất có liên quan. Giữa pháp luật và các quan hệ xã hội luôn luôn là một cuộc rượt đuổi để điều chỉnh sao cho phù hợp.

Theo ông, 5 án lệ này sẽ tác động thế nào đến các tranh chấp đất đai? Các tranh chấp liệu có ít đi, hay được giải quyết nhanh gọn hơn? Hoặc là khi biết rõ đường lối xét xử, nhiều người sẽ mạnh dạn kiện hơn?

Theo tôi hiểu, việc ban hành các án lệ này trước mắt điều chỉnh các quan hệ xã hội có tính tiêu biểu, hay xảy ra thường ngày, nhưng lại có nhiều quan điểm xét xử khác nhau, mỗi nơi mỗi khác, gây ra sự hiểu lầm và không thống nhất trong việc xét xử. Dần dần các mối quan hệ xã hội sẽ được khoanh vùng để đưa vào nghiệp vụ xét xử, tạo ra hành lang pháp luật ổn định ở một mức độ nhất định và sẽ bớt đi câu chuyện tranh luận không có hồi kết.

Tôi lấy ví dụ như án lệ về chia tài sản khi ly hôn. Ở Việt Nam, việc bố mẹ cho đất cho các con làm nhà rất phổ biến. Việc cho cũng đơn giản, chỉ tuyên bố một câu là cho thằng cả từ làm nhà ở vườn sau, hay chỗ bể nước là đủ. Khi cơ quan chức năng yêu cầu kê khai, thì gia đình người con đi kê khai rồi được cấp sổ đỏ. Nhưng khi vợ chồng con cái phát sinh mâu thuẫn, đòi ly hôn, thì nhà đất này con dâu có được chia?

Án lệ số 03 đã làm rõ rằng, nếu sau khi cho đất, vợ chồng người con đã làm nhà, sinh sống ổn định, lâu dài, đã được cấp sổ đỏ và bố mẹ không có khiếu nại gì, thì có căn cứ để xác định rằng đây là đất tặng cho. Đã là tài sản được tặng cho trong thời kỳ hôn nhân và không có văn bản xác định tài sản riêng, thì đương nhiên là khi ly hôn, phải chia.

Việc ban hành các án lệ chắc chắn hạn chế được phần nào các tranh chấp liên quan đến đất đai và nhà. Các tranh chấp này nhờ có án lệ mà cũng sẽ được giải quyết nhanh hơn,đúng hơn về bản chất và dần dần khi đường lối pháp luật ổn định và được phổ biến, người dân sẽ tự biết ứng xử với nhau trong các tranh chấp nhà đất. Người dân sẽ yêu cầu tòa án giải quyết khi các vụ việc của mình ít nhiều có căn cứ hơn. Nói tóm lại, án lệ không chỉ nâng tầm hiểu biết pháp luật cho người dân, mà còn hữu ích cho những người làm các công tác có liên quan.

Thế theo ông, án lệ nào sẽ có hiệu quả nhất, rõ ràng nhất, người dân nào cũng có thể soi vào và xác định trường hợp của mình sẽ được giải quyết ra sao?

Trong mỗi án lệ đều thể hiện tính ưu điểm của từng vụ việc, tuy nhiên theo quan điểm của tôi, thì án lệ số 06 là án lệ có lẽ sẽ giải quyết được rất nhiều vụ án còn tồn đọng trong cả nước.

Đó là án lệ về chia thừa kế, một trong số những người được thừa kế ở nước ngoài. Và vì yếu tố nước ngoài này, vụ án đã kéo dài từ năm 1993 đến khi được giải quyết là hơn 20 năm. Nguyên nhân là do không có căn cứ chứng minh người thừa kế ở nước ngoài còn sống hay đã chết và cũng không tìm được con cái của người này.

Từ trước đến nay, các vụ việc như vậy hoàn toàn bị chìm vào quên lãng, vì việc ủy thác tư pháp với những người liên quan ở nước ngoài gần như không có hồi âm. Trong khi số lượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài rất lớn, trải rộng nhiều nước trên thế giới. Thân nhân trong nước của họ cũng chỉ biết quốc gia nơi họ cư trú, mà không có địa chỉ chính xác.

Tính ưu điểm ở trong án lệ này là bất luận các đồng thừa kế khác ở nước ngoài đã chết hay còn sống, những người thừa kế khác có liên lạc được hay không lạ, thì người khởi kiện vẫn được chia phần của mình theo pháp luật, theo yêu cầu khởi kiện mà không cần phải làm rõ hoặc cần có ý kiến của các đồng thừa kế khác, bởi vì đây đều là những việc không tưởng.

Việc áp dụng án lệ sẽ được thực hiện ra sao, thưa ông? Liệu có xảy ra tình huống đương sự khăng khăng trường hợp của tôi đúng với án lệ, nhưng Tòa án lại bảo không?

Việc thực hiện án lệ này có ổn hay không sẽ được kiểm chứng qua thời gian khi Tòa áp dụng với mỗi vụ án.

Khi án lệ được công bố và ban hành,được coi là một nguồn để áp dụng pháp luật và nó có giá trị ngang luật. Án lệ sẽ được đề xuất áp dụng hay được sử dụng làm căn cứ để bác bỏ, điều này sẽ phụ thuộc vào mỗi chủ thể - bên sẽ đưa ra những lập luận riêng để bảo vệ quan điểm của mình. Vì vậy, trong thực tế, rất có thể xảy ra tình trạng đương sự khăng khăng bảo tình huống của mình phải áp dụng án lệ, trong khi Tòa án thì không chấp nhận. Đó là điều mà chúng ta có thể thấy trước.

Theo Bùi Trang thực hiện.
Báo Đầu tư Bất động sản