Giải quyết triệt để gốc rễ vấn đề để cứu thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản đã trải qua thời kỳ người người làm bất động sản, nhà nhà giao dịch bất động sản, mua bán trao đổi qua lại khiến một số nơi có hiện tượng sốt nóng, xuất hiện bong bóng bất động sản. Khi thị trường vỡ, giao dịch kém, thanh khoản chậm lại, nhà đầu tư chậm chân chưa rút kịp khỏi thị trường khiến tiền bị chôn vùi trong đất, chưa kể lãi suất liên tục tăng cao khiến nhà đầu tư gồng lãi suất và xuất hiện tình trạng bán tháo hàng, xả hàng, cắt lỗ…

Về phía doanh nghiệp bất động sản, thị trường khó khăn cả về nguồn vốn và pháp lý. Khi Nhà nước ra tay thanh lọc thị trường trái phiếu, kiểm soát chặt chẽ tín dụng cùng với đó không có khoản thu từ khách hàng khiến nhóm doanh nghiệp gặp khó khăn. Bên cạnh đó, pháp lý các dự án còn nhiều vướng mắc, thủ tục hành chính rườm rà, nhất là phân khúc nhà ở xã hội. Các Bộ Luật Đất đai, Luật Nhà ở , Luật Kinh doanh bất động sản,… còn nhiều điểm bất tương đồng, chồng chéo khiến thị trường không thể khơi thông. Nhiều dự án bất động sản ì ạch, nằm bất động. Công cuộc thanh lọc môi giới bất động sản trong nhóm doanh nghiệp này cũng bắt đầu xuất hiện.

Thị trường bất động sản đứng trước nhiều khó khăn.

Dưới góc nhìn chuyên gia kinh tế, ông Vũ Đình Ánh cho rằng, thị trường bất động sản vừa rồi phát triển khá nóng, xuất hiện “bong bóng ”. Các cơ sở pháp lý chưa hoàn thiện, nguồn cung cho dự án chưa được cải thiện.

Nhiều vụ việc liên quan đến chủ đầu tư phát triển bất động sản cũng chưa được xử lý dứt điểm, môi trường pháp lý không ổn dẫn đến thị trường liên tiếp gặp khó khăn. Theo đó, trọng tâm bây giờ ấy là phải cơ cấu lại thị trường bất động sản.

“Trong sự phát triển nóng bất động sản người ta cứ đổ tội là siết tín dụng bất động sản, nhưng mà thực ra tín dụng bất động sản bây giờ vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất. Tốc độ tăng tín dụng cho bất động sản trong thời gian vừa qua cao hơn nhiều so với cả tốc độ tăng tín dụng chung cho nền kinh tế. Tỷ trọng tín dụng cho bất động sản hiện nay vượt ngưỡng an toàn, trên 20%. Trong nhiều năm qua, tỷ trọng này chỉ tầm 12 - 15%”, ông Ánh nói.

Theo ông Ánh, hiện nay, doanh nghiệp đa phần “kêu” về tăng trưởng tín dụng, giãn nợ, hay giãn nợ trái phiếu... Đây chỉ là giải quyết phần ngọn mà không giải quyết được phần gốc của thị trường. Nếu giải quyết như vậy sẽ tiếp tục làm cho thị trường bất động sản phát triển một cách méo mó và nó không đạt được cái mục tiêu phát triển thị trường bất động sản lành mạnh và bền vững.

Ông Ánh cho biết thêm, hiện nay Tổ công tác của Chính phủ lập ra để “giải cứu” thị trường bất động sản mới chỉ dừng lại ở việc phát hiện ra vấn đề ở đâu mà chưa có giải pháp gì cụ thể.

Ghi nhận từ Tổ công tác của Thủ tướng cho biết, doanh nghiệp rất khó tiếp cận, vay vốn ngân hàng. Đặc biệt từ nửa cuối 2022, dù có tài sản đảm bảo, họ vẫn không vay được do nhà băng hết hạn mức, đồng thời kiểm soát chặt chẽ hơn tín dụng vào bất động sản. Nhiều khách hàng cũng không được giải ngân dù trước đó đã ký thỏa thuận cho vay, dẫn đến doanh nghiệp không bán được hàng.

Lãi suất cho vay cuối năm 2022 cũng tăng hai đợt vào tháng 9 và tháng 11 gây thêm khó khăn cho huy động vốn. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng gặp áp lực với lượng lớn trái phiếu phải đáo hạn cuối 2022 và trong cả 2023.

Áp lực về đói vốn lớn nhưng vẫn chưa "ám ảnh" bằng nút thắt về pháp lý, theo các doanh nghiệp. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), còn ước tính 70% khó khăn đến từ vướng mắc pháp lý.

Khi làm việc tại các địa phương, Tổ công tác của Thủ tướng cũng nhận thấy, chính sách, pháp lý: từ định giá đất, quy hoạch, pháp luật về đầu tư, đấu thầu đều có vấn đề. Thậm chí những chính sách, được xem là khuyến khích xây nhà ở xã hội, giúp cân bằng thị trường, cũng không thực chất. Ngoài ra, tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm rủi ro của cơ quan quản lý cũng dẫn đến các thủ tục, hồ sơ bị chậm trễ.

Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng, phải tìm gốc rễ vấn đề của thị trường để xử lý. Trước hết, doanh nghiệp bất động sản phải tái cơ cấu lại. Thị trường bất động sản chỉ nổi lên khoảng hơn 10 địa phương. Theo đó, chính quyền địa phương và Bộ Xây dựng phải vào cuộc tái cơ cấu thị trường; đưa ra phương án doanh nghiệp phải bán bớt dự án và giảm giá bán.

Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh.

Ông Ánh chia sẻ: “Cũng giống như khủng hoảng cách đây 10 năm, có doanh nghiệp tôi khuyên giảm giá bán nhưng họ không giảm và chịu hậu quả. Đây là bài học nhãn tiền cho doanh nghiệp ngày nay. Trước sau gì cũng phải giảm giá. Thà giảm giá thu tiền về sẽ gỡ khó cho doanh nghiệp trước”.

Dưới góc nhìn khác, chuyên gia Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng các sửa đổi pháp lý và chính sách của Chính phủ, đặc biệt là các "gói kích thích" về tài chính, nguồn vốn, sẽ là yếu tố quan trọng định hình thị trường trong thời gian tới.

Dẫn ví dụ năm 2013, khi ngành bất động sản khủng hoảng, giao dịch đình trệ, ông Quốc Anh cho biết Chính phủ đã thông qua Luật Đất đai sửa đổi đồng thời ban hành “gói kích thích” 30.000 tỷ đồng với lãi suất 5-6%/năm dành cho phân khúc nhà ở xã hội. Chính những chính sách này đã giúp tạo lại thói quen giao dịch trên thị trường.

“Hiện tại, thị trường cũng cần chính sách cụ thể, tác động trực tiếp vào người mua, bán bất động sản. Ví dụ như gói hỗ trợ 70.000-100.000 tỷ đồng, tăng trưởng tín dụng duy trì ở mức 15-16% hoặc cao hơn,” ông Quốc Anh chia sẻ quan điểm.