Triển vọng của dòng vốn ngoại trên thị trường địa ốc Việt Nam

Dòng vốn ngoại đang suy yếu

Năm ngoái, tổng vốn FDI giải ngân tại Việt Nam đạt 22,4 tỷ USD (tăng 13,5%). Con số này chiếm đến 34% vốn đầu tư toàn xã hội thực hiện (gần 1,6 triệu tỷ đồng, tương đương 66,5 tỷ USD) và chiếm 9,5% GDP. Nhiều năm qua, khu vực FDI đóng vai trò chủ đạo trong hoạt động xuất nhập khẩu của Việt Nam.

Sang 2023, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết đã có những tín hiệu sáng tối đan xen đầu năm. Tính đến 20/1, tổng vốn FDI đăng ký cấp mới và bổ sung đạt gần 1,69 tỷ USD, giảm gần 20% so với cùng kỳ 2022.

Tuy nhiên, nếu tính riêng số vốn đầu tư mới lại tăng mạnh về số dự án lẫn tổng vốn đăng ký. Với mức tăng 48,5% về số dự án, trong đó một số dự án lớn hàng trăm triệu USD, tổng vốn đăng ký mới tháng qua tăng gấp 3,1 lần so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 1,2 tỷ USD. Cùng với đó, số dự án điều chỉnh vốn cũng tăng hai con số. Do đó, Bộ này đánh giá Việt Nam vẫn tiếp tục được nước ngoài tin tưởng và mở rộng dự án.

Còn tại báo cáo đầu tư mới đây của JLL cho thấy, trong năm 2022, vốn đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực bất động sản thương mại khu vực châu Á - Thái Bình Dương đạt 129 tỷ USD, giảm 27% so với năm 2021. Nguyên nhân được cho là do chu kỳ lãi suất thắt chặt và bất ổn kinh tế vĩ mô toàn cầu ảnh hưởng đến quá trình ra quyết định. Mức độ suy giảm mạnh diễn ra trong quý IV/2022 với mức giảm 41% so với cùng kỳ năm trước.

Sự suy yếu dòng tiền đầu tư được cho là sẽ tiếp tục tác động tiêu cực đến thị trường địa ốc toàn khu vực. Ông Stuart Crow, Tổng giám đốc Thị trường vốn khu vực châu Á - Thái Bình Dương của JLL cho biết, trong năm qua, mặc dù các nhà đầu tư đã điều chỉnh chiến lược đầu tư, nhưng vẫn tuân thủ cam kết bởi triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản khu vực này. Xác lập mức giá sẽ tiếp tục là chủ đề chính của các nhà đầu tư trong năm 2023 và tác động đến việc triển khai dự án ít nhất trong nửa đầu năm khi mức chênh lệch giữa giá mua và giá bán được siết chặt.

Thực tế, năm ngoái, ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ hai trong danh sách 19 ngành thu hút vốn FDI. Các nhà đầu tư nước ngoài đã rót vào hơn 4,45 tỷ USD, chiếm 16,1% tổng vốn đầu tư đăng ký, theo Cục Đầu tư nước ngoài.

Việt Nam vẫn là quốc gia an toàn để đầu tư

Trên toàn cầu, các ngân hàng trung ương sẽ tiếp tục tăng lãi suất để đối phó lạm phát, mặc dù tốc độ tăng năm nay dự kiến chậm hơn. Lạm phát dai dẳng - ngoài việc khiến giá cả hàng hóa tăng cao, gián đoạn chuỗi cung ứng và cản trở sự phục hồi của nhu cầu nội địa - còn làm các đồng tiền châu Á suy yếu so với USD.

Theo Colliers, điều này làm giảm giá bất động sản trong khu vực khi tính theo USD, từ đó có thể thúc đẩy các giao dịch đang đình trệ. Kết hợp với những thách thức kinh tế hiện hữu ở Âu, Mỹ, thị trường châu Á - Thái Bình Dương trở thành kênh trú ẩn tương đối an toàn cho các khoản đầu tư bất động sản.

Vì thế, công ty quản lý đầu tư và dịch vụ chuyên nghiệp ngành bất động sản trụ sở tại Canada này dự báo các thị trường bất động sản châu Á sẽ bắt đầu ổn định từ giữa năm 2023 khi tình hình lãi suất chắc chắn hơn.

Trong đó, Việt Nam vẫn là "quốc gia an toàn để đầu tư" trước bối cảnh bất ổn toàn cầu do đại dịch, xung đột địa chính trị, gián đoạn chuỗi cung ứng và những thách thức kinh tế.

"Thị trường vẫn có một lượng vốn lớn đang chờ đợi cơ hội đầu tư. Bất động sản văn phòng, công nghiệp và hậu cần sẽ được quan tâm nhất tại Việt Nam trong năm nay", ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam nhận định.

Ông David Jackson phân tích thêm: “Trong năm 2023, khi nguồn vốn trong nước chưa thể khơi thông ngay, thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến nhiều hoạt động tái cơ cấu nợ, tái cấu trúc doanh nghiệp và mua bán - sáp nhập (M&A), tạo tiền đề cho dòng vốn nước ngoài đổ vào các loại hình tài sản phòng thủ thuộc phân khúc bất động sản thương mại. Một "thỏi nam châm" nữa cũng đang hút vốn FDI là bất động sản công nghiệp và hậu cần, chủ yếu do chiến lược đa dạng hóa chuỗi cung ứng ra khỏi Trung Quốc, cũng như chính sách phát triển hạ tầng mà Chính phủ đang thúc đẩy. Thị trường địa ốc được kỳ vọng dần ổn định từ giữa năm 2023 khi mặt bằng lãi vay ổn định hơn. Khi đó, hoạt động đầu tư và xây dựng sẽ sôi động hơn do nhà đầu tư dùng đến các nguồn vốn đáng kể sẵn có”.

Dòng tiền trong nước suy yếu làm tăng kỳ vọng từ dòng vốn ngoại. Đánh giá về triển vọng này, đại diện Savills Việt Nam cho biết, thực tế, nhiều nhà đầu tư nước ngoài sẵn sàng bơm tiền vào và không cần dùng tiền vay, điển hình là các nhà đầu tư Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore. Các nhà đầu tư này sẵn sàng mang toàn bộ tiền vào triển khai dự án và không cần đi vay nhờ có tiềm lực tài chính lớn và e ngại lãi suất cao.

Tuy nhiên, khẩu vị của khối ngoại vẫn chủ yếu tập trung ở phân khúc văn phòng, bất động sản công nghiệp, chứ chưa hướng mạnh tới phân khúc nhà ở do vướng nhiều thủ tục pháp lý.

“Các dự án tòa nhà văn phòng, dự án bất động sản công nghiệp dễ thực hiện M&A hơn so với dự án nhà ở, nên nếu nhìn vào giá trị các thương vụ thì nhóm này chiếm phần lớn và giá trị cao, mà một dự án tòa nhà văn phòng ở Hà Nội được sang tên với giá trị lên đến 550 triệu USD thời gian gần đây là minh chứng”, vị đại diện trên nói.