Giữ giá nhà để cầm cự là chiến lược khôn ngoan hay là canh bạc tiềm ẩn rủi ro thanh khoản?

Cao điểm đáo hạn trái phiếu bất động sản; doanh nghiệp "nín thở" giữ giá, từ chối bán tháo

Theo báo cáo từ FiinGroup, chỉ riêng trong tháng 8, khối doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với 17.500 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn – mức cao nhất trong nửa cuối năm 2025. Tổng cộng, khoảng 100.000 tỷ đồng trái phiếu sẽ đến hạn thanh toán trong 6 tháng còn lại, đặt ra thách thức cực lớn về dòng tiền với các chủ đầu tư.

Dữ liệu từ VNDirect cho thấy, quý III/2025 là thời điểm “căng như dây đàn” với thị trường nợ doanh nghiệp, khi tổng trị giá trái phiếu đến hạn lên tới 67.000 tỷ đồng, trong đó riêng nhóm bất động sản chiếm hơn 57%, tương đương gần 38.200 tỷ đồng – phần lớn là các lô trái phiếu từng được gia hạn từ năm 2023.

Trái ngược với áp lực tài chính ngày một lớn, nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn chọn cách neo giá, không chấp nhận hạ giá sản phẩm để thu dòng tiền về trả nợ. Lý do, theo các doanh nghiệp, là nếu giảm giá bán mạnh, khoản thu về không đủ bù đắp chi phí vốn, đặc biệt với lãi suất trái phiếu dao động từ 10–12%/năm, cao hơn đáng kể so với vay ngân hàng.

Ngoài ra, bán tháo tài sản với giá thấp còn có nguy cơ vi phạm điều khoản với trái chủ, làm xấu hồ sơ tín dụng và đánh mất niềm tin thị trường. Đây là lý do khiến nhiều doanh nghiệp chấp nhận “gồng mình” chịu áp lực tài chính, hơn là phá giá sản phẩm.

Giá căn hộ tiếp tục lập đỉnh

Báo cáo quý II/2025 của Bộ Xây dựng cho thấy, phân khúc căn hộ chung cư vẫn là điểm sáng duy nhất của thị trường nhà ở khi tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Tại Hà Nội, giá bán căn hộ trung bình đạt 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với quý trước và tăng tới 33% so với cùng kỳ năm ngoái.

Một số dự án cao cấp tại trung tâm như Noble Crystal hay The Matrix One ghi nhận mức rao bán lên tới 160–270 triệu đồng/m², cao chưa từng thấy.

Tại TP.HCM, mức giá trung bình đạt 89 triệu đồng/m², tăng 36% so với cùng kỳ. Dù không biến động nhiều so với quý trước, một số khu vực có hạ tầng nổi bật như Thủ Thiêm, Thạnh Mỹ Lợi, An Phú vẫn chứng kiến mức tăng cục bộ, thiết lập mặt bằng giá mới.

Bên cạnh chung cư, biệt thự và nhà liền kề tại các khu vực như TP.HCM và Khánh Hòa cũng ghi nhận mức tăng nhẹ, dù không rõ rệt bằng phân khúc căn hộ.

Chiến lược "nín thở" có thể phản tác dụng

Theo nhận định từ các chuyên gia tại Chứng khoán SSI, chiến lược giữ giá để duy trì dòng tiền tạm thời chỉ hiệu quả trong ngắn hạn. Nếu niềm tin thị trường tiếp tục suy yếu, làn sóng giảm giá có thể xuất hiện đồng loạt, gây ra rủi ro thanh khoản diện rộng.

Để tránh điều này, các chuyên gia cho rằng cần khẩn trương hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp – từ công bố thông tin minh bạch, kiểm toán định kỳ, đến thúc đẩy xếp hạng tín nhiệm độc lập.

Đồng thời, cần mở rộng cơ chế tái cơ cấu nợ linh hoạt, bao gồm việc chuyển đổi trái phiếu thành cổ phần, hoặc gia hạn có điều kiện cho các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ minh bạch.

TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV – nhận định, áp lực trái phiếu năm nay chưa đến mức đáng lo ngại. Nhờ môi trường lãi suất đang duy trì ở mức thấp, cùng với các chính sách tháo gỡ pháp lý mạnh mẽ từ Chính phủ, thị trường đang dần phục hồi.

Ông cho rằng, nhiều doanh nghiệp chỉ cần chấp nhận chiết khấu sản phẩm khoảng 10% là có thể bán được hàng – một tín hiệu tích cực so với giai đoạn buộc phải giảm sâu tới 40–50% trong năm 2023.

Thị trường bước vào chu kỳ sàng lọc

Giới phân tích tin rằng thị trường bất động sản đang ở giai đoạn “lọc nhiễu”, khi chỉ những doanh nghiệp có sản phẩm thật, pháp lý đầy đủ và định giá hợp lý mới có thể duy trì thanh khoản.

Việc Chính phủ quyết liệt gỡ vướng pháp lý cho hàng loạt dự án và đẩy nhanh đầu tư công sẽ giúp thị trường sớm “thông huyết mạch”. Bộ ba luật mới về bất động sản, nghị quyết về thỏa thuận quyền sử dụng đất, và cải cách thủ tục hành chính sẽ là “liều thuốc dài hạn” cho thị trường vốn lâu nay bị bóp nghẹt.