Thị trường bất động sản: Nguồn cung thiếu hụt trầm trọng, kéo giá nhà liên tục tăng cao?

Những năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đang phải đối mặt với một bài toán nan giải: thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng, đặc biệt ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Tình trạng này không chỉ gây ra sự mất cân đối cung – cầu mà còn đẩy giá nhà leo thang liên tục, khiến giấc mơ an cư ngày càng trở nên xa vời với nhiều người dân.

Nguồn cung mới “tụt dốc không phanh”

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với một trong những thách thức lớn nhất trong nhiều năm qua: tình trạng nguồn cung mới suy giảm nghiêm trọng. Dù tín hiệu phục hồi bắt đầu xuất hiện ở một số phân khúc, nhưng nguồn cung sản phẩm mới – đặc biệt là nhà ở thương mại và dự án quy mô lớn – lại “tụt dốc không phanh”. Đây là hệ quả của nhiều yếu tố kết hợp, từ pháp lý, tài chính đến tâm lý thị trường, đe dọa kìm hãm đà phục hồi và tăng trưởng dài hạn.

Theo dữ liệu từ Bộ Xây dựng và các đơn vị nghiên cứu thị trường, trong 6 tháng đầu năm 2025, lượng dự án bất động sản mới được cấp phép và mở bán giảm từ 30 – 60% so với cùng kỳ năm trước. Riêng tại TP.HCM, số lượng dự án đủ điều kiện bán hàng ra thị trường chỉ đếm trên đầu ngón tay, tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp, còn nhà ở vừa túi tiền gần như “mất hút”.

Tại Hà Nội, tình hình không khả quan hơn khi nhiều dự án đang trong tình trạng “treo” do chưa hoàn tất thủ tục pháp lý hoặc vướng quy hoạch. Nguồn cung căn hộ mới trong quý II/2025 giảm gần 50% so với giai đoạn đầu năm 2022 – thời điểm thị trường còn đang sôi động. Sự khan hiếm này đang tạo ra áp lực lớn về giá, nhất là với nhu cầu thật từ người dân đô thị.

Một trong những nguyên nhân chính khiến nguồn cung sụt giảm mạnh là các vướng mắc pháp lý kéo dài. Nhiều dự án bất động sản bị đình trệ trong giai đoạn xin giấy phép đầu tư, duyệt quy hoạch, hoặc chưa đủ điều kiện cấp sổ hồng. Quá trình sửa đổi các luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản dù mang ý nghĩa tích cực nhưng cũng khiến doanh nghiệp “án binh bất động” để chờ quy định rõ ràng hơn.

Bên cạnh đó, khó khăn về dòng vốn là yếu tố không thể bỏ qua. Sau giai đoạn siết tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp năm 2022–2023, dù lãi suất đã giảm nhưng các doanh nghiệp địa ốc vẫn gặp khó trong việc tiếp cận vốn vay ngân hàng hoặc kênh huy động trái phiếu. Việc thiếu hụt vốn ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai dự án mới.

Ngoài ra, tâm lý thận trọng từ cả chủ đầu tư lẫn người mua cũng khiến thị trường trở nên ảm đạm. Người mua nhà ngần ngại xuống tiền do lo ngại về tính pháp lý, chất lượng bàn giao và giá bán cao. Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư chọn “án binh” chờ thị trường rõ ràng hơn mới ra hàng.

Giá nhà vượt khả năng chi trả của đại đa số người dân

Sự sụt giảm nguồn cung không chỉ gây mất cân đối cung – cầu, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản. Thị trường không có sản phẩm mới khiến giá nhà đất hiện hữu tiếp tục neo cao, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân, đặc biệt là người mua nhà lần đầu.

Theo đánh giá của VARS, giá chung cư thời gian qua đã tăng “khó kiểm soát” tại một số thành phố lớn.

Theo dữ liệu thống kê của Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA), tổng hợp dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn và số lượng giao dịch nhà ở giai đoạn 2016-2023 cho thấy phân khúc căn hộ bình dân (giá từ dưới 25 triệu đồng/m2) đã không còn xuất hiện từ năm 2021.

Theo chuyên gia kinh tế, TS Lê Xuân Nghĩa, giá nhà hiện nay đã vượt xa sức tưởng tượng của người lao động bình thường, khiến họ hoàn toàn vô vọng trong việc sở hữu nhà ở.

Ông Nghĩa cũng cho rằng, nguyên nhân khiến giá BĐS tăng cao là do mất cân đối nguồn cung. Khi nguồn cung bị siết lại bởi thủ tục hành chính quá phức tạp và chồng chéo, hệ quả tất yếu là giá bị đẩy lên cao, đẩy người thu nhập thấp ra khỏi thị trường.

Đáng chú ý, dữ liệu của các đơn vị nghiên cứu cho thấy, tại thời điểm giữa năm 2025, giá mở bán chung cư tại Hà Nội đã tiệm cận 80 triệu đồng/m2, một con số nằm ngoài sức tưởng tượng của đại đa số người dân.

Cùng quan điểm, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cũng nhận định, giá nhà tăng liên tục trong các năm qua cho đến nay vẫn “neo” ở mức giá rất cao như giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn, vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.