Góc nhìn nhà đầu tư: Có nên bán tháo Vin Hưng Yên thời điểm này?

Đầu tư có lỗ không?

Đã là kinh doanh đầu tư, thì đương nhiên có rủi ro rồi, không thể tránh được, còn đầu tư vào bất động sản thì gần như rủi ro rất thấp, nhất lại là các dự án của Vinhomes.

Tất cả các nhà đầu tư theo Vinhomes từ đầu dự án, nếu có tầm nhìn từ 3 cho đến 5 năm thì chưa ai thua cả, gần như thắng hết, bởi lẽ "Vinhomes coi những nhà đầu tư là đối tác của mình, hợp tác cùng có lợi, chứ không phải, để lấy tiền của họ".

Nếu các nhà đầu tư không có lãi, thì liệu rằng họ có theo Vin đến thời điểm này? Chắc các nhà đầu tư cũng có câu trả lời rồi?

Dự án Vinhomes Hưng Yên có sức hút cực mạnh các nhà đầu tư BĐS trong cả nước kể từ đầu tháng 5.2022.

Còn bất động sản không có giá trị là bất động sản không có người qua lại và sinh sống, chia lô bán nền không xây dựng hạ tầng, nhưng với Vin thì không bao giờ có chuyện đấy - Chưa một dự án nào của Vin từ trước đến giờ mà không có người về ở cả, điển hình như Ocean Park 1 (Gia Lâm) lúc đầu xây 66 tòa cao tầng với mỗi toà khoảng 30 tầng, mỗi tầng khoảng 20 căn hộ, mỗi căn hộ trung bình  khoảng 4 người, tính tổng: 66 x 30 x 20 x 4 = 144.000 người, chưa kể 2390 căn thấp tầng. 

Lúc đầu, thú thực chính tôi (nhà đầu tư) cũng hoài nghi là "lấy đâu ra nhiều người về ở như vậy mà xây lắm thế"? Ấy vậy mà, chỉ tính từ giữa năm 2020 tính từ thời gian được nhận nhà đến giờ chỉ vỏn vẹn có 2 năm, trong khi thời gian đó hứng chịu đại dịch khắc nghiệt “cấm đoán ra khỏi nhà” rồi phải tập trung chống dịch... vân vân lý do vô cùng khó khăn.

Để rồi đây, buổi tối, các bạn đi qua OCP1, sẽ thấy ánh đèn gần như sáng tất cả các khu thì các bạn hiểu mức độ kéo dân của Vin là kinh khủng thế nào rồi đấy?  Chứ không hề có dự án ảo nào cả, vì một khi có giá trị thì người ta sẽ mong ước được ở và sở hữu nên họ kéo nhau về rất nhanh và đông. 

Căn hộ liền kề có tổng diện tích sử dụng các tầng  rộng khoảng 188m2, với giá chỉ từ 5,8 tỷ đồng.

Một đại đô thị All In One - tất cả trong một, vui chơi giải trí, giáo dục, chữa bệnh, điện đường trường trạm, Trung tâm thương mại.... đều đầy đủ cả thì quá tuyệt vời đúng không ạ?

Ai đã từng ở nhà của Vin rồi thì tôi chắc rằng sẽ khó ở được chỗ khác nữa, bản thân tôi cũng không ngoại lệ. Vậy nên, đừng hỏi tại sao Vingroup là tập đoàn số một Việt Nam về bất động sản hiện tại - vì nó mang lại giá trị thực, Cuộc sống đầy đủ hạnh phúc, thay đổi phong cách sống của người Việt Nam.

Có lỗ không?

Trước tiên, chúng ta phải phân tích sản phẩm Vinhomes Oceanpark The Empire ( Văn Giang, Hưng yên) - là để sử dụng cho người dùng, với giá tiền họ bỏ ra chỉ từ 5,8 tỉ đồng đã được sử dụng căn hộ rộng lên đến 188m2, lại còn xây dựng sẵn, hạ tầng đầy đủ, chất lượng 5 sao. 

Nếu mua chung cư, thì đâu đấy cũng chỉ được một căn hộ với diện tích sử dụng tầm 120m2.  Vậy cũng tầm tiền này, bạn lại được ở nhà biệt thự, liền kề, đẳng cấp khác hẳn, ô tô đỗ ngay trước nhà, vậy theo các bạn có xứng đáng hay không? 

Nhiều người đi mua nhà chỉ nhìn vào giá đất, rồi so sánh đắt hay rẻ mà họ không hiểu những khu đất như: Công viên, trường học, bệnh viện, các khu giải trí: Hồ bơi tiện ích cảnh quan, phòng Gym, sân bóng đá, bóng rổ, bóng chuyền.. Rồi chi phí thương hiệu, vận hành, chi phí xây dựng với chất lượng cao, nó tự nhiên mọc ra cho các bạn dùng miễn phí à? 

Nếu ở các khu khác thì lấy đâu ra những tiện ích như thế? Mà lại còn được dùng thoải mái, thuộc sở hữu chung của toàn bộ cư dân, con cái được vui chơi tự do - có một tuổi thơ đầy đủ hạnh phúc, chẳng lẽ các bạn muốn với 6 tỉ các bạn phải mua nhà biệt thự trong phố, gần Hồ Gươm, lại phải có đầy đủ tiện ích như thế thì mới xứng đáng sao? 

Vậy nên, theo quan điểm của mình là "sản phẩm rất phù hợp" và tỉ lệ lỗ rất thấp, gần như là không có. Còn để có tăng giá hay không thì chúng ta cần phân tích thế này: Khi giá tăng - là do nguồn cung khan hiếm và nhu cầu mua vào nhiều hơn nguồn cung thì đương nhiên giá sẽ tăng (theo quy luật cung cầu). 

Những yếu tố tác động đến giá?

Thứ nhất, vị trí địa lý nằm trên trục giao thông huyết mạch cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, nối liền các tỉnh Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng, Quảng Ninh, di chuyển rất thuận tiện về thẳng dự án luôn. 

Đồng nghĩa với việc dân ở các tỉnh lẻ, luôn có xu hướng tìm một căn nhà ở khu vực Hà Nội để dành cho con cháu sau này lên học hành, hoặc thỉnh thoảng lên Hà Nội có chỗ để về - là ngôi nhà thứ hai của họ. Nên sẽ thu hút được họ mua rất nhiều. Chứ không riêng gì Hà Nội. 

Thứ hai, phải kể đến yếu tố điểm đến của du lịch trong toàn khu vực các tỉnh lân cận thu hút về dự án thì đã có "hồ tạo sóng lớn nhất thế giới" và quần thể biển hồ nước mặn bên OCP1 sẽ thu hút được khách du lịch về nghỉ ngơi vui chơi những ngày cuối tuần - là tụ điểm vui chơi giải trí của người dân Hà Nội và các tỉnh phía Bắc, không cần phải di chuyển quá xa để có biển, nghỉ dưỡng ngay trong lòng Hà Nội.

 Không tin, các bạn chỉ cần qua OCP1 những ngày cuối tuần, đã thấy đông nghịt người, tắc đường rồi, chứ chưa kể những ngày Lễ, dân đổ về kín đường luôn. 

Thứ ba là còn nhịp Gia Lâm lên Quận vào năm 2023, dẫn đến đất vùng ven giáp danh, cũng từ đấy mà tăng lên theo.

Các bạn cứ bảo là đất Hưng Yên đi, nhưng  hãy nhìn sang bên EcoPark cũng là Hưng Yên đấy, nhưng bây giờ giá của nó thế nào? Có đắt hơn cả biệt thự ở Hà Nội không? 

Một phần hạ tầng thuộc dự án Vinhomes Hưng Yên đang được triển khai. 

Giờ đây, vị trí địa lý hành chính chỉ là một phần trong yếu tố giá trị BĐS. Quan trọng là người ta tốn bao nhiêu tiền thời gian di chuyển để đến chỗ làm mà thôi? 

Đây cũng là xu hướng tất yếu của tương lai "làm việc ở thành phố cũ và ở một nơi của thành phố mới với đầy đủ tiện ích - trọn vẹn hạnh phúc" mà cả thế giới đang hướng về.

 Nhịp thứ tư là - khi công viên Vinpearl land 80ha đối diện 2 dự án OCP1 và 2 (cách 2 phút di chuyển từ ocp1 và ocp2 đi sang) xây lên, sẽ thu hút toàn bộ nhu cầu vui chơi giải trí thường xuyên liên tục của tất cả các tỉnh thành đổ về Hà Nội - trở thành Quần thể đại đô thị Sầm uất nhất Việt Nam - thì giá trị cho thuê cũng sẽ tăng lên, mang lại dòng tiền cho nhà đầu tư, các mặt hàng kinh doanh đều hiệu quả;  rồi khu "Kinh đô ánh sáng" được quy hoạch là thành phố kinh doanh về đêm giống như Phú Quốc thì còn phát triển kinh khủng hơn rất nhiều bởi nền kinh tế đêm còn hiệu quả hơn mấy trăm % so với kinh doanh thông thường. Thông tin mới nhất có 2 tầng hầm gửi xe sẽ giải quyết được hết các bài toán khách đến vui chơi ở phố đi bộ đêm này.

Vậy nên, Chủ đầu tư chắc chắn sẽ tăng giá tiếp đến khi nhận bàn giao dự án để đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư ban đầu so với những nhà đầu tư sau, vì đây là quy trình bán hàng bất biến từ xưa đến nay rồi. Nên việc tăng giá là có căn cứ chứ không ảo. Quan trọng là tăng bao nhiêu mà thôi? Nhưng đấy là tầm nhìn ít nhất từ 2 cho đến 5 năm nó sẽ là như vậy. 

Nhưng những nhà "đầu cơ ăn xổi" lại mơ tưởng rằng cứ ném một vài trăm triệu vào cọc, xong lướt sóng ăn được 1-2 lượt lại ôm thêm, đến lúc tham quá lên cao thì gãy sóng, không kịp rút ra chứ có gì đâu mà phải bất ngờ.

Lúc này, thị trường nó lại đỏ lòm là việc rất bình thường, bởi đây giống như là những "con bạc" chứ không phải nhà đầu tư, mà khi đã "đánh bạc" thì phải chấp nhận rủi ro thôi chứ trách ai bây giờ? Bỏ ra 2,3 trăm triệu vào lướt sóng, xong vỗ ngực ta đây mình là "nhà đầu tư tài ba" rồi "gãy cánh là tả" như mưa, nên tiền lại chảy về chỗ người giàu mà thôi, không trách ai được cả.

 Nếu ai mà cũng thông minh tỉnh táo, thì thế giới này đã không có người nghèo phải không nào? 

Vậy nên, khi chúng ta đầu tư bất động sản, thì phải quản trị dòng tiền được ít nhất từ 2 cho đến 5 năm mới ổn định được và mới gọi là đầu tư. Chứ cuộc đời này, làm gì có gì dễ thế? Cứ vứt tiền vào cái dự án chưa lên, chưa có giá trị sử dụng, lại đòi X2, X3  số tiền đầu tư thì lấy đâu ra? 

Đến khi không đạt được kỳ vọng rồi đến hạn nộp tiền, không có tiền đóng vào thì "mặt xanh ra, mắt môi tím lại, chân tay run lẩy bẩy" bán thống bán tháo thì Chính các bạn là người tạo ra thị trường đi xuống đấy vì người bán thi nhau bán theo tâm lý đám đông còn người muốn mua thì lại sợ hãi không dám mua vào, vì thấy bán ra nhiều quá. 

Nhưng nhà đầu tư chuyên nghiệp cá mập thực thụ "họ sẽ tham lam khi người khác sợ hãi" sẽ rình rập thời điểm này để mua vào những căn đẹp cắt lỗ, bán chênh thấp với giá ban đầu để họ mua và tích trữ tài sản,  Để đấy 2-3 năm khi dự án đi vào hoạt động, có cư dân về, thì đương nhiên giá trị bất động sản sẽ tăng thôi.

Còn những người lướt sóng, chẳng qua là những người "đầu cơ" non kinh nghiệm, quyết định không rõ ràng nên "Sập Hầm" là điều phải xảy ra.

Rồi hai năm sau, chúng ta quay lại đây, sẽ thấy một bộ mặt hoàn toàn khác của đại đô thị quần thể biển tuyệt vời này - khiến bao người mơ ước được sở hữu nó.

Còn quan điểm có nên bán tháo thời điểm này hay không? Thì đối với những nhà đầu tư nhỏ lẻ, không quản trị được dòng tiền từ 2 cho đến 3 năm, lại đi vay ngân hàng trả lãi, cần xác định bán càng sớm càng tốt, để tránh trường hợp không trả được lãi ngân hàng sẽ bị thanh lý phát mãi tài sản.

Chỉ cần 3-4 tháng không trả được lãi thôi là đã mất cả mấy trăm triệu rồi chứ không hề nhỏ đâu. Tuy nhiên những căn hoa hậu, có tính thương mại hiệu quả, có sự độc tôn, mặc dù thị trường lúc này đang chững nhưng vẫn được các nhà đầu tư săn đón liên tục.

Còn những nhà đầu tư thực sự, có tầm nhìn dài hạn, không vướng bận đến tiền thì cứ "nằm yên, thở khẽ, rung đùi" không quan tâm đến nó nữa trong hơn một năm, sẽ thấy bộ mặt rất khác. Khi tiền trượt giá nhưng đất nền vẫn luôn tăng, nhất là Biệt thự của Vin. 

Bạn cứ thử điểm lại các Biệt thự vủa Vinhomes từ xưa đến nay, chỉ có tăng chưa bao giờ có giảm. Có chăng, nếu giảm thì chỉ vài dự án chung cư thôi, vì chung cư thì là hàng tiêu dùng chứ không phải tài sản đầu tư dài hạn nên các bạn cứ bình tĩnh không nên nóng vội, vì càng thi nhau bán thị trường càng ảm đạm, không có người mua bất động sản sau này cũng sẽ khó thanh khoản hơn.