Góp vốn bằng quyền sử dụng đất: ‘Không lo đất công hóa tư’

Ông Dương nhấn mạnh Bộ luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp và đặc biệt là Luật Đất đai đã có những quy định cơ bản chi tiết, cụ thể về góp vốn bằng tài sản nói chung, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói riêng để thực hiện dự án đầu tư hoặc hợp tác kinh doanh.

Có thể nói, những quy định này đã và đang là hành lang pháp lý quan trọng cho người sử dụng đất phát huy tối đa nguồn lực đất đai trong hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đặc biệt khi Chính phủ đang chỉ đạo đẩy mạnh tích tụ đất đai, phục vụ sản xuất, kinh doanh quy mô lớn. Và đây cũng là mô hình mà nhiều doanh nghiệp đang lựa chọn khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp, trong khi việc thỏa thuận bồi thường với người có đất thường gặp nhiều khó khăn.

- Hình thức này sẽ có những ưu điểm như thế nào, thưa ông?

Ông Ngô Vĩnh Bạch Dương: Trước tiên, xin khẳng định, tôi ủng hộ hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong kinh doanh vì ít nhất 3 lý do. Thứ nhất, đó là quyền tự do kinh doanh của người có tài sản được Hiến pháp ghi nhận. Thứ hai, đây là hình thức góp vốn được pháp luật quy định (khoản 2, Điều 73, điểm c khoản 1 Điều 99, điểm c khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai năm 2013; Luật Doanh nghiệp, Bộ luật Dân sự…). Thứ ba, xuất phát từ việc đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất đặc biệt mà còn là nguồn lực quan trọng để phát huy hiệu quả những tiềm năng trong việc sử dụng đất. Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất giúp cho người có quyền sử dụng đất và người cần đất có thể tiếp cận với các hình thức kinh doanh trên cơ sở hợp tác.

Tuy nhiên, tôi lưu ý đến trường hợp góp vốn để thành lập một công ty mới để làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thì cần phải tính đến các yếu tố về quy hoạch, về diện tích đất, thời hạn sử dụng đất, tiềm năng kinh tế, mục đích kinh doanh của các bên góp vốn…. Do đó, hình thức góp vốn bằng quyển sử dụng đất là một hình thức có nhiều ưu điểm nhưng không phải lúc nào cũng có thể thực hiện được.

- Ông có thể nói kỹ hơn về ưu, nhược điểm của hình thức này?

Để đánh giá chính xác, chúng ta phải gắn với từng trường hợp cụ thể. Chẳng hạn, có doanh nghiệp có quyền sử dụng đất lâu dài, nhưng đất lại nằm trong vùng không được quy hoạch để xây dựng nhà ở thương mại, việc góp vốn sẽ rất khó khăn. Bên cạnh đó, việc giao đất cho doanh nghiệp thường có những thời hạn nhất định, do đó, việc góp vốn sẽ bị khống chế về thời gian. Thời hạn góp vốn sẽ phải ngắn hơn thời hạn sử dụng đất. Đây là điều mà khi góp vốn, các bên phải tính toán kỹ lưỡng về phương án kinh doanh, thời hạn kinh doanh để khai thác tốt nhất giá trị quyền sử dụng đất trong một thời hạn bị khống chế.

Đối với việc góp vốn vào các dự án nhà ở thương mại, việc sở hữu quyền sử dụng đất và nhà ở trên đất đó sẽ bị giới hạn trong thời hạn góp vốn, điều này cũng ảnh hưởng nhiều đến giá trị thương mại của nhà ở do người mua chỉ được sở hữu trong một thời gian hữu hạn.

- Nhưng, việc nhà nước mang đất đi góp vốn để làm nhà ở thương mại vẫn là hình thức tạo nên nhiều tranh cãi? Và dư luận đang đặt ra nhiều dấu hỏi về vấn đề này?

Theo Luật Đất đai hiện hành và dự thảo Luật Đất đai 2022, doanh nghiệp nhà nước sử dụng đất theo hình thức thuê đất. Doanh nghiệp nhà nước có toàn quyền đối với đất thuê của nhà nước nhưng phải bảo đảm đúng mục đích sử dụng đất, kể cả góp vốn để đầu tư.

Tuy nhiên, trong việc hoạt động kinh doanh bất động sản, trong đó có xây dựng nhà ở thương mại, doanh nghiệp nhà nước bị cấm dùng đất thuê để góp vốn, trừ khi doanh nghiệp đó có ngành nghề đăng ký là kinh doanh các loại bất động sản. Quy định này đã có từ 2015 trong Nghị định 91/2015/NĐ-CP, gần đây được khẳng định lại trong Nghị định 32/2018/NĐ-CP.

Quy định này xuất phát từ thực trạng trước đây, các doanh nghiệp nhà nước được giao những diện tích đất rất lớn và nhiều doanh nghiệp đã tự ý dùng đất được giao để tự mình hoặc góp vốn xây dựng các khu chung cư, nhà ở thương mại khác. Điều này đã ảnh hưởng không tốt đến thị trường bất động sản cũng như tạo ra những hậu quả cực đoan khác về thất thoát tài sản nhà nước. Việc cấm doanh nghiệp nhà nước dùng đất thuê để góp vốn hoặc tự mình đầu tư các dự án bất động sản này cũng nhằm bảo đảm sự công bằng trong tiếp cận các nguồn lực giữa các doanh nghiệp nhà nước với các doanh nghiệp thuộc khu vực tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Việc góp vốn liên doanh có thể theo hình thức thành lập doanh nghiệp liên doanh hoặc theo hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh. Đối với trường hợp hợp đồng hợp tác kinh doanh, sẽ không có sự chuyển giao quyền sử dụng cho ai cả mà chỉ là sự đồng thuận cho bên có vốn thực hiện đầu tư xây dựng các công trình nhà ở, sau đó hai bên cùng khai thác và phân chia lợi nhuận theo tỷ lệ thỏa thuận.

Đối với trường hợp thành lập doanh nghiệp liên doanh, quyền sử dụng đất sẽ được chuyển giao cho doanh nghiệp liên doanh. Khi đó, doanh nghiệp liên doanh sẽ có quyền định đoạt khu đất. Đáng lưu ý là, việc định đoạt không tùy tiện, nó phải tuân thủ quy định của pháp luật và nội dung hợp đồng liên doanh. Đây là điều hoàn toàn bình thường.

- Về mặt pháp lý, quyền lợi của bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong liên doanh thực hiện dự án có gặp những bất lợi gì không?

Quyền và nghĩa vụ phát sinh từ diện tích đất được chuyển giao vào liên doanh, về nguyên tắc, sẽ không có bất lợi nào đối với bên góp vốn. Anh có được góp vốn không, được góp vốn vào lĩnh vực bất động sản hay không, điều đó đã được xác định trong đăng ký kinh doanh, trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong quyết định giao đất, trong hợp đồng thuê đất với nhà nước. Sự bất lợi, nếu có, chủ yếu đến từ nội dung thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng liên doanh.

- Nhưng, vẫn có ý kiến cho rằng, việc doanh nghiệp liên doanh sẽ có toàn bộ quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với quyền sử dụng đất đã được góp vốn. Phải chăng đây là kẽ hở pháp luật để nguồn đất công dễ dàng được sang tay chuyển sang tư nhân?

Sau khi góp vốn, quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất được chuyển giao cho doanh nghiệp mới được thành lập. Đúng là doanh nghiệp liên doanh có quyền sử dụng đất sẽ có toàn quyền đối với quyền sử dụng đất đã góp vốn. Họ phải có quyền đó, thế thì mới bán được nhà chứ? Người mua nhà lại được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên đất đó. Đây là việc bình thường. Nếu chỉ xét đến nội dung này, không hề có kẽ hở nào trong việc chuyển đất công sang đất tư.

Đáng lưu ý là, việc giao đất cho doanh nghiệp sử dụng luôn được xác định bởi mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng. Nếu anh dùng đất không có mục đich để xây dựng nhà ở để góp vốn vào dự án xây dựng nhà ở, đó là bất hợp pháp, việc góp vốn sẽ bị hủy bỏ. Đất đã giao có thể sẽ bị thu hồi. Tương tự, khi hết thời hạn góp vốn, đất được trao trả lại cho bên góp vốn.

Ngoài ra, khi hết thời hạn giao đất, tính cả cho những trường hợp đã được gia hạn, nhà nước sẽ thu hồi đất. Lúc đó, đất đã góp vốn sẽ được thu hồi, nhà đã bán, về nguyên tắc, cũng phải trả lại cho nhà nước và cả liên doanh lẫn người mua nhà sẽ không còn quyền sử dụng đất nữa.

-Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!