Hà Nội: Nguồn cung chung cư “đạt đỉnh” 5 năm, giá bán tăng trung bình 22% mỗi năm

Lượng cung tăng “đột biến”

Theo thống kê của Savills Việt Nam, nguồn cung mới trong quý 4/2024 đạt 12,972 căn, tăng mạnh 146% theo quý và 351% theo năm. Nguồn cung sơ cấp đạt 16,629 căn, tăng 58% theo quý và 40% theo năm.

Năm 2024, tổng nguồn cung mới đạt 24,996 căn, cao nhất trong 5 năm vừa qua. Hạng B chiếm chủ đạo với thị phần 97%, từ sự đóng góp của các dự án thành phần trong Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City tổng cộng chiếm 89% nguồn cung mới.

Tình hình bán hàng trong quý 4/2024 sôi nổi với 13,401 căn bán được, tăng 96% theo quý và 340% theo năm. Nguồn cung mới chiếm 83% số lượng căn bán được và đạt tỷ lệ hấp thụ 85% nhờ có pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín. Giá chào bán sơ cấp đạt 75 triệu đồng/m2, tăng 9% theo quý và 29% theo năm.

Trong năm 2024, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 59% tổng số lượng căn bán được, tăng đáng kể từ mức 2% trong năm 2020. Các căn hộ có giá từ 2 tỷ đồng đến 4 tỷ đồng chiếm 40%, trong khi chỉ 1% căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng.

Trên thị trường thứ cấp ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ, đặc biệt là các dự án gần các nhà ga của tuyến đường sắt đô thị số 2A và 3, nơi giá thứ cấp tăng 24% theo quý, cao hơn mức trung bình của thị trường 4 điểm %.

Savills cho biết, kể từ năm 2020, giá bán thứ cấp trung bình tăng 22% mỗi năm. Hạng C ghi nhận mức tăng cao nhất đạt 26% mỗi năm, tiếp theo là hạng B với 20% và hạng A với 19%.

Nhu cầu nhà ở chủ yếu được thúc đẩy bởi người mua trong nước, với nhu cầu dài hạn được hỗ trợ bởi tỷ lệ nhập cư ròng dương và quá trình đô thị hóa. “Tình trạng thiếu hụt nguồn cung đang được cải thiện; tuy nhiên, giá bán vẫn ở mức cao, phản ánh nhu cầu của thị trường vẫn lớn”, theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội.

Savills dự báo năm 2025, nguồn cung mới dự kiến gồm 25,200 căn hộ. Hạng B tiếp tục dẫn đầu, chiếm 88% nguồn cung tương lai, các dự án đại đô thị sẽ chiếm 70% thị phần. Từ năm 2026 trở đi, khoảng 70,000 căn hộ từ 91 dự án sẽ được mở bán. Đông Anh, Hoài Đức và Hoàng Mai dự kiến sẽ đóng góp 52% thị phần.

Đi xa cũng khó mua được nhà giá rẻ?

Với đà tăng giá mạnh mẽ của thị trường căn hộ, cùng với sự tăng trưởng khả quan về nguồn cung và tỷ lệ thanh khoản, theo bà Hằng, thị trường chung cư Hà Nội đã hồi phục rõ nét và bắt đầu bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.

Trong thời gian tới, vị chuyên gia này cho rằng, thị trường vẫn tiếp tục phát triển theo hướng ổn định, bền vững. Giá chung cư rất khó xảy ra xu hướng giảm.

Nguyên nhân là do nhu cầu nhà ở được thúc đẩy bởi người mua trong nước, tỷ lệ nhập cư ròng dương và quá trình đô thị hóa sẽ còn tiếp tục tăng cao trong dài hạn.

Theo Quy hoạch Thủ đô Hà Nội, đến năm 2030, dân số thường trú khoảng 11 triệu người, tăng so với mức hiện tại 9 triệu người, ngoài ra dân số vãng lai là 1,5 triệu người. Tỷ lệ đô thị hóa đạt 70% vào năm 2030, tăng từ mức hiện tại là 49%.

Bên cạnh đó, theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount, tỷ lệ hấp thụ sẽ duy trì ở mức cao nhờ vào lãi suất ổn định và dòng tiền tiết kiệm chuyển hướng vào các kênh đầu tư, trong đó có bất động sản.

Nhu cầu mua nhà ở thực và nâng cấp chất lượng cuộc sống của các hộ gia đình trung lưu tại Hà Nội sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu mua chung cư trong thời gian tới.

Mặt khác, theo bà Đỗ Thu Hằng, với các chi phí đầu vào cho quá trình phát triển dự án tăng cao như chi phí đất đai, đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí vốn, thời gian chờ thủ tục kéo dài, các chủ đầu tư vẫn sẽ tiếp tục tập trung vào phát triển phân khúc căn hộ trung và cao cấp.

Đồng thời, mức giá căn hộ tăng cao, bà Hằng cho rằng, cơ hội mua nhà ngày càng trở nên "mong manh" hơn đối với người dân có mức thu nhập trung bình, thậm chí là thu nhập khá.

Để sở hữu nhà ở, việc di chuyển ra xa trung tâm thành phố để mua nhà hiện nay cũng đang là bài toán khó. Các dự án xa trung tâm hiện nay cũng đang đưa ra một mức giá rất cao nhờ sự phát triển của hạ tầng giao thông kết nối và việc đầu tư vào chất lượng căn hộ của các chủ đầu tư bất động sản.