Hàng tồn kho bỗng trở thành “núi nợ” đè lên nhiều doanh nghiệp địa ốc, thị trường còn cơ hội khởi sắc trong năm 2025?

Tồn kho cao kỷ lục

Trong một báo cáo do Bộ Xây dựng công bố vào cuối năm ngoái cho biết lượng tồn kho chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền trên cả nước lên đến 25.937 sản phẩm.

Trong đó, số lượng chung cư khoảng 4.688 căn, nhà ở riêng lẻ 12.250 căn và đất nền là gần 9.000 sản phẩm.

Danh mục hàng tồn kho gồm bất động sản đã hoàn thành và loại đang triển khai dở dang. Trong đó, hàng tồn kho đã hoàn thành nhưng không bán được tập trung chủ yếu ở đất nền, nhà liền thổ tại thị trường vùng ven. Những sản phẩm này không được đón nhận vì mức giá bán cao, dự án pháp lý mập mờ hay rổ hàng có vị trí xấu.

Còn với phân khúc đáp ứng nhu cầu thực là căn hộ chung cư, lượng hàng tồn do ế khách mua, nhất là tại hai thị trường Hà Nội và TP HCM. Phần lớn sản phẩm đến từ dự án bất động sản đang xây dựng nhưng chưa xác định thời điểm ra mắt và những dự án triển khai dang dở phải tạm dừng bán hàng vì vướng pháp lý. Đây cũng là nhóm sản phẩm chính góp phần dẫn đến tình trạng tồn kho trên thị trường bất động sản khó giảm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), đánh giá hàng tồn kho đang là núi nợ đè nặng lên những doanh nghiệp kinh doanh yếu hoặc dùng đòn bẩy tài chính cao. Khi không tạo ra thanh khoản, loại hàng tồn kho này sẽ bào mòn sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp. "Để nhanh chóng có phương án giảm áp lực hàng tồn, các chủ đầu tư cần lên chiến lược giải phóng, khả dĩ nhất là điều chỉnh giá", ông nói.

Bên cạnh đó, Chủ tịch HoREA cũng kiến nghị các ngân hàng có thể hỗ trợ về lãi suất và chính sách tiếp cận vốn vay mua nhà thông thoáng hơn. Các cơ quan quản lý cần gỡ vướng về pháp lý, giúp doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ đưa dự án vào mở bán, giảm lượng hàng tồn.

Đáng chú ý, dù số liệu về lượng hàng tồn kho lớn nhưng thực tế cho thấy, giá bán các sản phẩm nhà đất trên thị trường vẫn tiếp tục tăng, nhất là ở hai đô thị lớn Hà Nội và TP HCM.

Về lượng hàng tồn kho khủng, lấy ví dụ một số doanh nghiệp trong nhóm bất động sản nhà ở thương mại, Novaland (mã NVL) tiếp tục dẫn đầu với giá trị hàng tồn kho lên tới hơn 146 nghìn tỷ đồng, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá trị hàng tồn kho của ngành. Con số này tăng 6% so với đầu năm 2024, trong đó chủ yếu là bất động sản đang trong quá trình xây dựng (138 nghìn tỷ đồng). Các dự án hoàn thành chỉ chiếm phần nhỏ (gần 8,5 nghìn tỷ đồng).

Ngoài Novaland, một số doanh nghiệp lớn khác cũng ghi nhận tồn kho cao. Cụ thể, Nhà Khang Điền (KDH) có giá trị tồn kho hơn 22 nghìn tỷ đồng, Nam Long (NLG) khoảng 18 nghìn tỷ đồng, và Tập đoàn Đất Xanh (DXG) đạt hơn 13,4 nghìn tỷ đồng. Trong khi đó, Quốc Cường Gia Lai (QCG) có hàng tồn kho chiếm 75% tổng tài sản, đạt hơn 6,6 nghìn tỷ đồng.

Cơ hội nào cho thị trường 2025?

Theo ông Nguyễn Nhật Hoàng, Quản lý cấp cao của FiinRatings, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu ổn định trở lại. Giai đoạn suy thoái nghiêm trọng nhất đã qua. Số lượng giao dịch đang dần ổn định và tâm lý nhà đầu tư được cải thiện, hướng đến một giai đoạn phục hồi bền vững hơn.

Mặc dù vậy, không phải doanh nghiệp nào cũng có thể tận dụng được sự cải thiện của thị trường. Theo ông Hoàng, điều kiện huy động vốn đã thuận lợi hơn, nhưng khả năng tiếp cận vốn không đồng đều giữa các doanh nghiệp.

Tuy vậy, ngành bất động sản vẫn đối mặt với áp lực lớn từ thị trường tài chính. Năm 2025, khoảng 100.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn, trong đó, 1/3 số trái phiếu này đã được tái cơ cấu từ năm 2023. Nhiều doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn trong việc huy động vốn mới để trả nợ cũ.

Tín dụng tăng trưởng 16% sẽ giúp hỗ trợ thanh khoản cho nền kinh tế, nhưng không phải doanh nghiệp nào cũng dễ dàng tiếp cận nguồn vốn này. Những công ty có nợ vay lớn, không có tài sản đảm bảo tốt hoặc dòng tiền kinh doanh yếu sẽ chịu áp lực tái cấp vốn rất cao.

Theo dự báo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), sức nóng thị trường BĐS năm 2025 sẽ tỏa dần đều hơn giữa các khu vực; trong đó, miền Nam thấy dấu hiệu tăng nhiệt rõ rệt. Đặc biệt, các dự án pháp lý minh bạch tại các vùng có hạ tầng phát triển, tiềm năng cao vẫn là phân khúc được nhiều nhà đầu tư quan tâm.

Bên cạnh đó, các yếu tố hỗ trợ cho sự hồi phục của nguồn cung đang trở nên vững chắc hơn, thông qua các yếu tố như nỗ lực đẩy nhanh tháo gỡ nút thắt pháp lý cho các dự án bất động sản thương mại và cam kết đẩy mạnh giải ngân, phát triển loại hình nhà ở xã hội từ Chính phủ và các ngân hàng thương mại; đẩy mạnh hoàn thiện quy hoạch tỉnh/thành phố sẽ tạo động lực phát triển dự án; các chính sách thúc đẩy đầu tư công, tăng trưởng tín dụng nhằm đạt mục tiêu GDP 8%. Ngoài ra, nguồn cung giai đoạn tới chủ yếu đến từ các chủ đầu tư nước ngoài và niêm yết lớn trong ngành, tập trung tại các khu đô thị lớn.

Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ năm 2025 được dự báo đạt 30.100 căn, chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp. Tính riêng nguồn cung mở bán dự kiến nằm trong các đại đô thị vùng ven của Vinhomes đã chiếm đến 30% trong tổng nguồn cung căn hộ mới. Dự kiến mức giá bán sơ cấp trung bình của các dự án tiếp tục neo cao và có sự phân hóa giữa nguồn cung từ một số chủ đầu tư.