IMF thúc giục Việt Nam đẩy mạnh kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản

Đoàn cán bộ của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) vừa kết thúc đợt tham vấn Điều khoản IV với Việt Nam với nhiều nhận định và dự báo về nền kinh tế Việt Nam trong giai đoạn tới. Trong đó có nhiều nhận định về thị trường bất động sản. 

Phía IMF cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang trong “cơn bão” tăng giá, tập trung ở những phân khúc cao cấp, vượt xa thu nhập bình quân của người dân. Trong khi đó phân khúc nhà ở vừa túi tiền lại thiếu hụt nghiêm trọng. Điều này có thể dẫn đến vấn đề đáng lo ngại cho kinh tế - xã hội. 

"Giá đất tăng nhanh hơn tiền lương. Điều này có khả năng làm gia tăng bất bình đẳng giàu nghèo. Số nhà ở mới lao dốc trong thời kỳ đại dịch cho thấy mối lo ngại về khả năng chi trả vẫn sẽ kéo dài", báo cáo của IMF nêu.

Lạm dụng đòn bẩy

Hai nguồn vốn chính của ngành bất động sản Việt Nam là tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu (mà đối tượng nắm giữ trái phiếu phần lớn cũng là các ngân hàng). Mặc dù các doanh nghiệp bất động sản hiện có khả năng trả nợ tương đối tốt nhưng nhìn chung đều sử dụng đòn bẩy cao hơn những ngành khác trong nền kinh tế. Chưa kể, nhiều doanh nghiệp đã hứng chịu nhiều ảnh hưởng tiêu cực trong giai đoạn đại dịch Covid-19.

IMF nhấn mạnh: “Các chính sách mới được đưa ra nhằm kiểm soát rủi ro hệ thống, bao gồm những biện pháp hạn chế đòn bẩy quá mức và khuyến nghị cẩn trọng với nguồn vốn vay, là rất quan trọng đối với các hoạt động trong ngành bất động sản”.

Bên cạnh đó, các chuyên gia của IMF cũng chỉ ra những tác động tài chính vĩ mô của sự tăng trưởng “nóng” trên thị trường bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua. Theo đó, khi lãi suất tăng cao và mặt bằng giá bất động sản biến động khó lường, người vay vốn tín dụng ngân hàng đầu tư nhà đất dễ bị tổn thương. 

Chuyên gia của IMF khuyến nghị Việt Nam siết chặt và kiểm soát nghiêm ngặt hơn các quy tắc phân loại khoản vay và trích lập dự phòng. Mặc dù chính sách nới lỏng các quy tắc phân loại khoản vay và trích lập dự phòng đá hỗ trợ đáng kể dòng vốn tín dụng trong giai đoạn đầu của đại dịch. Tuy nhiên, nếu tiếp tục nới lỏng, các ngân hàng có thể chậm trễ trong việc phát hiện ra những khoản vay có vấn đề, làm trầm trọng thêm tình trạng phân bổ tín dụng sai và chấp nhận rủi ro tín dụng quá mức.

Theo ý kiến của IMF, quy mới về phân loại nợ không nên được gia hạn sau tháng 6/2022. Trước thời gian này, phía Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) cần khẩn trương đẩy nhanh việc trích lập dự phòng đối với các khoản vay tái cơ cấu.

Song song với đó, các cơ chế tái cấu trúc và giải quyết các vấn đề của doanh nghiệp cần được tinh gọn hơn nữa. 

Ngoài ra, Việt Nam cần đề ra các chính sách nhằm kiểm soát chặt chẽ hơn nữa quy định để ngăn chặn tình trạng các doanh nghiệp và cá nhân “lạm dụng” đòn bẩy tài chính, cũng như đẩy mạnh việc định giá dựa trên rủi ro. 

Khuyến khích chuyển đổi số song song kiểm soát rủi ro

Chuyên gia của IMF cho rằng, việc nâng cao khả năng chống chịu rủi ro của cả hệ thống ngân hàng sẽ hỗ trợ nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng trong trung hạn. Khuyến nghị đề ra những khuôn khổ an toàn vĩ mô nhằm duy trì tình hình tài chính trong nước một cách ổn định thông qua việc sử dụng các công cụ giúp ngăn chặn, phòng ngừa, giảm thiểu rủi ro mang tính hệ thống. 

Bên cạnh đó, IMF cũng khuyến nghị cơ quan có thẩm quyền liên quan cần thúc đẩy thị trường vốn phát triển song song với việc quản lý rủi ro một cách có hiệu quả. Mặc dù thị trường trái phiếu doanh nghiệp tại Việt Nam tăng trưởng bùng nổ những năm qua, nhưng phần lớn là những đợt phát hành riêng lẻ. 

Về vấn đề này, IMF khuyến nghị Việt Nam nên khuyến khích doanh nghiệp phát hành trái phiếu, nhưng đồng thời cũng cần xây dựng cơ quan xếp hạng tín dụng và tăng cường kiểm soát và minh bạch hóa thông tin của các đợt phát riêng lẻ này. Từ đó, giúp nhà đầu tư có niềm tin hơn khi tham gia vào thị trường. 

Cuối cùng, đội ngũ chuyên gia của IMF khuyến nghị Việt Nam nên tăng cường hơn nữa quá trình chuyển đổi số trong lĩnh vực tài chính - ngân hàng. Song cũng cần đảm bảo tính ổn định tài chính để bảo vệ quyền lợi của người dùng và các nhà đầu tư.