Không cho vay “đặt cọc” để kiểm soát rủi ro tín dụng

Ngân hàng Nhà nước cho hay, các tổ chức tín dụng cấp tín dụng cho khách hàng để đặt cọc hướng đến các công ty này chuyển nhượng bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, sau khi ngân hàng cấp tín dụng, khách hàng và chủ đầu tư hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng, dẫn tới việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn khó khăn, tiềm ẩn rủi ro.

Thống kê tính đến cuối tháng 4/2022 cho thấy, tổng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực BĐS của các tổ chức vào khoảng 2,288 triệu tỷ đồng, tăng 10,2% so với cuối năm 2021 và chiếm 20,44% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS chỉ vào khoảng 800.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 7% tổng dư nợ tín dụng.

Những trường hợp phân lô, bán nền trái phép hoặc dự án chung cư chưa đủ điều kiện để được huy động vốn theo quy định, khách hàng sẽ không được vay vốn để đặt cọc.

Trên thực tế, doanh nghiệp BĐS thông qua văn bản ký kết với người dân như một hình thức để đặt cọc cho dự án nhằm huy động vốn. Nhiều chủ đầu tư dự án đang “đánh tráo khái niệm” sử dụng hình thức góp vốn thay thế cho việc bán BĐS hình thành trong tương lai. Theo Luật Kinh doanh BĐS, điều kiện để giao dịch đối với các BĐS hình thành trong tương lai là phải xây dựng xong hạ tầng.

Ngày 26/6/2022, luât sư Trương Anh Tú – Chủ tịch Công ty TAT Law firm – Đoàn Luật sư TP Hà Nội bày tỏ nhiều trăn trở về dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng mà NHNN đang lấy ý kiến.

Theo Luật sư Tú, đối với việc cho vay của các tổ chức tín dụng, chúng ta đã có một hệ thống về luật các tổ chức tín dụng, các quy định của ngành ngân hàng. Thế nhưng gốc của vấn đề này thì là giao dịch dân sự, vì thế phải tuân thủ các quy định của Bộ Luật dân sự. Thực tế, việc các tổ chức tín dụng, ngân hàng cho vay để giao dịch tài sản hình thành trong tương lai thì về mặt nguyên lý không có gì là sai.

Nếu như các ngân hàng, tổ chức tín dụng áp dụng việc không cho vay để đặt cọc bất động sản hình thành trong tương lai thì cái được lợi đó là điều tiết được thị trường BĐS trong ngắn hạn. Đây cũng được xem là một giải pháp để hạ nhiệt thị trường BĐS đang tăng phi mã hiện nay, nhưng đây chưa phải là giải pháp quyết định.

Hiện nay, trên thị trường BĐS đang xuất hiện nhiều cụm từ ngữ như “đặt cọc, đặt cọc giữ chỗ, phiếu nhận tiền giữ chỗ…” gây ra những hiểu lầm hoặc gây khó cho khách hàng. Điều đó cho thấy, trong hoạt động kinh tế xã hội đang nổi lên một lực lượng thị trường và các chủ đầu tư, môi giới BĐS lại đang có vẻ chiếm ưu thế trong việc sáng tạo ra những thứ ngôn ngữ mới cho xã hội.

Đơn cử chỉ là những thuật ngữ về “đặt cọc”, “đặt cọc giữ chỗ” hay là “thỏa thuận hợp tác đầu tư” nhưng bản chất cũng là hướng tới dạng tương tự như đặt cọc để mua, bán BĐS hình thành trong tương lai, gây rủi ro nhiều cho người dân.

Ông Tú cho rằng, cần phải có những khái niệm nhất quán, cần phải đưa khái niệm vào trong Luật, các văn bản dưới luật hoặc cần phải có thông tư quy định cụ thể. Các chủ đầu tư khi làm việc với người dân bằng các giao dịch dân sự thì nhất định một là hợp đồng mua bán nhà, hai là hợp đồng đặt cọc để mua bán BĐS. Đồng thời, đòi hỏi phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về mở bán và đưa ra thị trường BĐS của các dự án”.

Hạn chế rủi ro – Thanh lọc thị trường

Việc kiểm soát hoạt động cho vay này nhận được sự đồng tình của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản TP.HCM. Theo Hiệp hội Doanh nghiệp Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), Hiệp hội thống nhất về việc cần thiết bổ sung quy định các tổ chức tín dụng không được phép cho vay thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) ông Lê Hoàng Châu cho hay, mục tiêu của Dự thảo nhằm kiểm soát chặt chẽ mục đích sử dụng vốn của khách hàng vay và kiểm soát rủi ro tín dụng.

Việc làm này là vô cùng cần thiết, giúp thanh lọc thị trường theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn, thanh lọc các doanh nghiệp thiếu năng lực, tài chính; chuyển cơ hội phát triển qua những doanh nghiệp làm ăn uy tín.

Điều này có nghĩa, các doanh nghiệp BĐS làm ăn đàng hoàng, tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật sẽ không bị ảnh hưởng. Bởi lẽ, các dự án kinh doanh bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai hội đủ các điều kiện huy động vốn thì khách hàng vẫn được vay tín dụng để thanh toán tiền đặt cọc.

Trên thực tế, dự thảo không phải là động thái siết vốn thị trường BĐS bởi vẫn cho phép TCTD cho vay thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc “có đủ điều kiện”, giúp doanh nghiệp BĐS đủ tiềm lực, tuân thủ pháp luật không bị ảnh hưởng.

Ở chiều ngược lại, những trường hợp phân lô, bán nền trái phép hoặc dự án chung cư chưa đủ điều kiện để được huy động vốn theo quy định, khách hàng sẽ không được vay vốn để đặt cọc.

ông Châu cho biết: “Điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng mua, thuê mua bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai vừa góp phần xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh”.