Rủi ro cho giới đầu tư bất động sản ‘tay không bắt giặc’

Trước diễn biến thị trường, nhiều chuyên gia cho rằng, từ nay đến cuối năm, khó có thể đoán trước được diễn biến của thị trường bất động sản như thế nào vì phụ thuộc rất lớn vào việc điều tiết dòng tiền của ngân hàng trong tương lai.

Thực tế, ngay khi dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản bị kiểm soát, thị trường lập tức chững lại và các điểm nóng hạ nhiệt. Bên cạnh đó, thời gian qua, lãi suất huy động tại nhiều ngân hàng rục rịch tăng.

Dự báo của Công ty Chứng khoán Bản Việt (VCSC) cho hay, lãi suất cho vay thế chấp mua nhà trong nửa cuối năm nay sẽ tiếp tục tăng. Sang đến năm 2023, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà có thể đi ngang ở mức 11,2%. Trong khi đó, lãi suất tiền gửi ngân hàng sẽ ở mức 6% trong năm 2023.

Nhóm phân tích SSI Research cũng cho rằng, áp lực tăng lãi suất huy động sẽ rơi về cuối năm, đặc biệt là khi tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn sẽ giảm từ 37% về 34% sẽ có hiệu lực từ ngày 1/10, theo Thông tư 08/2020 của NHNN sửa đổi Thông tư 22/2019 quy định lộ trình giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn. Việc các ngân hàng bắt đầu tăng lãi suất trong thời gian gần đây càng khiến người mua bất động sản chần chừ.

Khảo sát thực tế cho thấy, tại một số ngân hàng, lãi suất cho vay mua nhà thấp nhất hiện nay là từ 4,99%/năm, được áp dụng tại Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam (MSB). Tuy nhiên mức lãi suất này chỉ cố định trong 3 tháng đầu, đến tháng thứ 4 sẽ thả nổi theo lãi suất thị trường.

Môi giới lâu năm tại Hà Nội, Anh Trung cho biết, những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính “tay không bắt giặc” sử dụng khoản vay quá lớn, nắm giữ nhiều bất động sản đang gặp khó về dòng tiền. Hiện, nhiều nhà đầu tư muốn thoát hàng nhưng cũng gặp khó khăn bởi kể cả rao bán giá cắt lỗ cũng chưa thấy người hỏi mua, trong khi đó lãi suất tăng làm nhà đầu tư đứng ngồi không yên.

Anh Nam, môi giới có kinh nghiệm 5 năm tại Hà Nội lo lắng, trước việc siết tín dụng bất động sản của các nhà băng, nguồn để đầu tư có thể bị ảnh hưởng. Nếu thị trường nguội lạnh không thoát hàng kịp thì khả năng chôn vốn rất cao.

Anh Nam chia sẻ, anh thường ôm một số căn hộ tại dự án chung cư có tiềm năng để đầu tư lướt sóng. Số tiền đóng cho chủ đầu tư ban đầu từ số vốn sẵn có, còn lại vay ngân hàng. Trong thời gian đó, anh đẩy nhanh bán cho người mua để hưởng mức giá chênh lệch. Trong thời gian ngắn có thể thu được vài chục đến cả trăm triệu/ căn hộ.

Anh cũng cho biết “Vay vốn ngân hàng là cách mà những người vốn ít tận dụng. Nhiều sàn kinh doanh bất động sản cũng áp dụng hình thức này”. Tuy nhiên, hiện tại anh đang có mấy căn mới đóng có 10% tiến độ, nếu không kiếm được khách mua ngay thì phải vay ngân hàng. Nhưng siết cho vay phía ngân hàng khiến anh đang rất lo lắng và không biết phải xoay vốn như thế nào.

Chuyên gia kinh tế PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, mặt bằng lãi suất tiết kiệm đã duy trì ở mức thấp trong suốt 2 năm qua dẫn đến dòng vốn chuyển hướng đổ vào nhiều lĩnh vực rủi ro như chứng khoán, bất động sản, tiền ảo… tạo sức ép lớn lên việc huy động vốn của các ngân hàng.

Người vay luôn cần tính toán kỹ khả năng và dòng tiền chi trả lãi vay và nợ gốc ngân hàng. Bởi lẽ thông thường thời gian đầu vay vốn, khách hàng sẽ được hưởng chính sách lãi suất ưu đãi, nhưng hết thời gian ưu đãi, lãi suất được thả nổi theo thị trường. Do đó, dù lãi suất có neo thấp như thời điểm năm 2020-2021 thì cũng sẽ đến lúc lãi suất tăng cao.

Nhiều chuyên gia và lãnh đạo ngành đánh giá đây là điều kiện tốt cho thị trường trong dài hạn: Hạn chế rủi ro hoạt động đầu cơ, thúc đẩy tăng trưởng bền vững và tạo ra sự minh bạch hơn cho thị trường.

Chuyên gia phân tích, lãi suất cho vay nói chung bao gồm cả cho vay mua nhà tăng là xu hướng tất yếu khi nền kinh tế đang dần khôi phục trở lại, nhu cầu vốn tăng cao, các ngân hàng phải huy động vốn đầu vào với lãi suất tăng mạnh nên lãi suất cho vay đầu ra khó mà giữ thấp như trước.