“Kéo” thanh khoản cho thị trường bất động sản bằng cách nào?

Thị trường “tắc” thanh khoản

Thị trường bất động sản thời gian qua đã giảm giá ở nhiều phân khúc nhưng các nhà đầu tư vẫn ngại xuống tiền, một số thì không có sẵn tiền để đầu tư. Điều này khiến thanh khoản của thị trường bất động sản giảm sâu.

Thậm chí, thông thường dịp giáp Tết Nguyên đán là thời điểm các nhà đầu tư chọn lựa để mua vào bất động sản, thúc đẩy thị trường bất động sản "nhộn nhịp" giai đoạn này. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trầm lắng, các nhà đầu tư đang thắt chặt hầu bao, cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền, kể cả khi giá bất động sản nhiều khu vực đang giảm mạnh.

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản đang tràn lan các sản phẩm bất động sản giảm giá, cắt lỗ nhưng người bán vẫn chật vật tìm khách mua suốt một thời gian dài.

Nhiều chủ văn phòng giao dịch bất động sản cho biết sau thời gian thị trường bất động sản diễn biến sôi động, đến nay không ít nhà đầu tư chấp nhận giảm giá rất sâu nhưng không thể bán được suốt một thời gian dài. Nguyên nhân do tâm lý e ngại xuất hiện trên thị trường bất động sản khiến thanh khoản sụt giảm mạnh.

Nguyên nhân dẫn tới sự e ngại của các nhà đầu tư thời điểm này là lãi suất tăng cao, giá bất động sản có chiều hướng đi xuống. Những nhà đầu tư có sẵn tiền mặt sợ rằng, nếu mua ngày hôm nay, ngày mai giá có thể sẽ còn giảm thêm. Ngoài ra, một số khác gặp khó khăn khi không tiếp cận được nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng.

Lấy đơn cử như tại vùng ven Hà Nội, thời điểm đầu năm 2024, các điểm nóng thời gian qua đã chấp nhận giảm giá từ 20 - 30%, thậm chí nhiều hơn, tùy thuộc vào vị trí. Cụ thể, tại khu vực Quốc Oai, Sơn Tây, Sóc Sơn,...thời điểm đầu năm mức giá rao bán các mảnh đất phân lô dao động từ 20 - 35 triệu đồng/m2, thì nay giảm còn khoảng 12 - 25 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, giá đất nền tại khu vực Ba Vì đã giảm khoảng 5%, Thanh Trì giảm khoảng 2%. Đất nền phân lô tại huyện Thạch Thất đầu năm nay có giá bán 20 – 25 triệu đồng/m2, nhưng hiện nay, nhiều người đang rao bán cắt lỗ, giảm giá chỉ còn khoảng 12 - 17 triệu đồng/m2.

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, tâm lý nhà đầu tư là khi thấy thị trường bất động sản đi lên, sợ bị mất cơ hội nên phải mua vào bằng được. Còn khi thị trường bất động sản đi xuống và nhìn nhận tương lai không sáng sủa, họ lại muốn bảo toàn, bán ra càng sớm càng tốt. Điều này đã dẫn đến việc thanh khoản trên toàn thị trường giảm mạnh.

"Nếu nhà đầu tư muốn hạn chế rủi ro nên quan sát thêm đến quý II/2023 để nắm bắt được xu hướng của thị trường. Đối với nhà đầu tư có sẵn tài chính thì không nên quá e dè. Nhà đầu tư không nên tìm kiếm dàn trải mà nên tập trung vào các loại sản phẩm sát trung tâm nhằm hạn chế rủi ro. Ngoài ra, nhà đầu tư nên chọn sản phẩm mà mình có kinh nghiệm đầu tư để dễ dàng thương lượng, mua vào giá tốt", ông Quang nhận định.

Tại Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản do Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) công bố trước đó cho thấy, lý do khách hàng chưa đưa ra quyết định mua bất động sản, nguyên nhân liên quan đến tài chính chiếm nhiều nhất với 63%. Các lý do tiếp theo như lo ngại về tính pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư chiếm 16%; sản phẩm chưa đúng nhu cầu chiếm 11%. Ngoài ra, khoảng 72% khách hàng tham gia khảo sát cho biết thu nhập giảm không dám vay ngân hàng; 64% không đủ tiền thanh toán phần vốn tự có.

Theo nhiều chuyên gia đánh giá, những động thái quyết liệt của Chính phủ sẽ giúp thị trường sớm lấy lại niềm tin của nhà đầu tư và người mua. Đồng thời, thị trường sẽ có nhiều tín hiệu tích cực để hồi phục trong năm 2023. Do đó, nếu các chủ đầu tư dự án bất động sản ưu tiên đưa ra thị trường các sản phẩm ở vị trí tốt và chất lượng đảm bảo vẫn thu hút được khách hàng, phần nào góp gam màu sáng để đưa thị trường bất động sản phục hồi trở lại thời gian tới.

“Kéo” thanh khoản bằng cách nào?

Tại cuộc họp của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho địa phương, doanh nghiệp diễn ra mới đây, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cho rằng, cần có sự chia sẻ giữa doanh nghiệp đầu tư và tổ chức tín dụng để kéo giá bất động sản xuống mức phù hợp, tạo thanh khoản cho thị trường.

Theo Phó Thủ tướng, việc phát triển thị trường bất động sản lành mạnh góp phần vào tăng trưởng kinh tế - xã hội, tạo công ăn việc làm, bảo đảm quyền được tiếp cận nhà ở của người dân. Thời gian qua, thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng của tình hình kinh tế trong nước, thế giới, nhất là sau đại dịch Covid-19, cũng như những kẽ hở, sự yếu kém trong quản lý thị trường vốn, đất đai, bất động sản.

Vấn đề đặt ra là phải lấy lại niềm tin của các nhà đầu tư một cách bài bản, đồng bộ, khoa học, nhanh nhạy đối với công tác quản lý lĩnh vực bất động sản, đất đai, tín dụng, vốn... nhằm tạo ra thị trường lành mạnh, khuyến khích đầu tư, kinh doanh, tránh tình trạng “bong bóng” bất động sản.

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà mong muốn các doanh nghiệp, nhà đầu tư tính toán chi phí hợp lý, đưa ra các sản phẩm nhà ở thương mại, nhà ở xã hội có giá bán phù hợp, bảo đảm chất lượng, thiết kế, thẩm mỹ và mức lợi nhuận hợp lý, hài hòa lợi ích với Nhà nước, người dân nhằm góp phần phát triển lành mạnh thị trường bất động sản.

Có thể thấy, điều quan trọng nhất để tạo thanh khoản cho thị trường bất động sản thời điểm này chính là cải thiện niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường bất động sản.

Theo chuyên gia tài chính – ngân hàng -  TS Cấn Văn Lực, hiện nay một bộ phận cán bộ, công chức đang mang tâm lý né tránh, sợ sai, sợ trách nhiệm trong việc thực thi công vụ… dẫn đến việc nhiều dự án BĐS, nhà ở không thể tiếp tục triển khai hoặc bị kéo dài; tình trạng dự án bỏ hoang, sản phẩm nhà ở tồn kho gia tăng cũng là một trong những yếu tố gây mất niềm tin.

“Để giải quyết vướng mắc này, Chính phủ cần tiếp tục đẩy nhanh hơn nữa việc rà soát, tháo gỡ khó khăn cho các dự án BĐS, đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công; có cách tiếp cận cân bằng, hài hòa hơn đối với thị trường tài chính; chú trọng điều tiết cung – cầu theo thực tế.” ông Lực kiến nghị.